南晓峰
律师
《物权法》第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”可见,占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,这部分停车位的收益也应归全体业主共有。
最高人民法院的司法解释对此进一步明确,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法解释》)第6条规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为《物权法》第74条第3款所称的车位。”该司法解释的规定主要是针对建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,属于业主共有。但现在的问题是,很多路面停车位属规划以内,即这些路面停车位也是规划确定的,在规划总平图上有相应的位置,属于建筑区划规划范围之内,对这部分规划确定的路面停车位的归属才是当前争议的焦点。
有观点认为,规划确定的路面停车位的土地使用权已被地面建筑物业主分摊了,因此,它应属业主共有。当前,不动产登记实务中,通常的做法是,对地上房屋等建筑物按照按份共有原则分摊该楼栋的基座面积或建筑物投影面积,对于宗地内的依法属于业主共有的道路、绿地、公共设施等建设用地使用权,则登记为全体业主共有,不进行面积分摊,也不单独发证。
当然,也不能说没有分摊的土地使用权仍属开发企业所有,比如道路、绿地等土地使用权都没纳入分摊,但法律也明确规定其属于业主共有。登记实务中,也是将其登记为全体业主共有的。《物权法》第73条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”
目前,关于土地使用权面积如何分摊并无明确法律依据和统一标准,分摊的土地使用权面积也无法明确具体的范围。许多城市都实行对共用宗地只登记宗地面积、不进行土地使用权面积分摊的方法。但笔者认为,这并不能推导出小区规划路面停车位的土地使用权即归全体业主共有。因为,如果现行法上能够证成小区规划路面停车位属于开发企业的专用部分,则其就不再属于全体业主共有的范畴,此种情形下,开发企业也成为业主,与其他业主一起共用宗地面积。也有观点认为,当业主购买了住宅等专有部分物业并取得所有权后,小区内未分摊的土地使用权应转移给业主共有。笔者认为,以上观点都并未有相应的法律依据。小区规划路面停车位的权利归属必须回到现行相关法律规定上来讨论。
根据《物权法》第74条及《最高法解释》的规定,建筑区划内,规划范围的车位、车库应当属开发企业所有。《最高法解释》第6条也明确,只有在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位才属于业主共有。因此,建筑区划内,规划确定的路面停车位应当属开发企业所有。
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