李国培
律师
从律师视角分析，该情况存在这些风险与应对建议：
一、现有两份协议的风险
1. 合同效力冲突风险：若两份协议就房屋总价约定不一致，买方夫妻内部可能因意思表示差异产生纠纷，后续也可能就应以哪份协议为准，向你主张权利 。比如买方老公以自己签署的低价协议要求按此履行，买方老婆以高价协议主张，易引发合同履行争议。
2. 涉嫌恶意串通或不当得利风险：你收取买方老婆私下给的1万，若被认定为与买方老婆恶意串通损害买方老公利益，可能导致协议部分或全部无效；同时，这1万也可能因无合法依据（若协议被认定不合理），被主张构成不当得利需返还 。
3. 税务及交易合规风险：房价做低的操作，可能涉及偷逃税问题（如增值税、个税等计税依据不实），税务部门查实后，你和买方可能面临补缴税款、滞纳金甚至罚款，也会影响房产交易备案等流程合规性 。
二、杜绝风险的操作建议
1. 协商统一协议内容：
◦ 与买方夫妻共同沟通，说明两份协议冲突的潜在风险，建议三方重新签署一份统一总价的协议，明确房屋真实交易价格，将此前两份协议作废，避免效力争议 。
◦ 若买方老婆坚持原高价，需让买方老公书面确认知晓并同意该价格，确保夫妻双方对交易价格达成一致意思表示，可通过补充协议形式，写明“各方确认房屋交易总价为[原约定高价]，此前与买方老公签署的低价协议仅为[说明缘由，如笔误等合理理由]，不作为实际履行依据”，三方签字确认 。
2. 规范款项往来：
◦ 对于已收取的1万，若重新确定总价后，该款项属于房价款一部分，应明确计入总房款，在新协议中写明已收款项金额、性质，后续款项支付方式和节点 ；若属于其他合理费用（如补偿等，需有合理理由），也要清晰约定，避免后续被认定为不当得利 。
◦ 所有款项往来尽量通过银行转账等可追溯方式，备注款项用途（如“[房屋地址]购房款” ），留存好支付凭证，替代微信转账等相对不规范的方式，增强交易资金流水的合规性 。
3. 留存证据：
◦ 妥善保存与买方夫妻沟通房价、协议变更等相关的聊天记录、通话录音（若有）、书面函件等，尤其是买方夫妻共同确认交易价格的内容，作为证明交易真实意思表示的证据 。
◦ 新协议签署后，完善签字流程，确保买方夫妻均签字捺印（若为自然人），若涉及共有房产（如夫妻共同财产购房），更要确认双方真实意愿，避免因一方无权处分引发后续纠纷 。
若情况复杂，建议携带协议文本、沟通记录等资料，当面咨询专业房产律师，根据具体交易细节和证据情况，制定更精准的风险防范方案，保障交易合法、顺利进行 。
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