李国培
律师
要解决购买单位集资房（集体房产证）的相关法律问题，需结合我国《民法典》《城市房地产管理法》《土地管理法》及集资房相关政策法规分析，具体如下：
一、如何避免后续纠纷（如拆迁等）
1. 核实房屋权属与交易资格
◦ 法律依据：《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但单位集资房（集体产权）的交易需先确认是否符合单位内部转让政策（如原单位是否允许非职工购买、是否需补缴土地出让金等）。
◦ 操作建议：要求房东提供集体房产证、原单位集资建房协议、土地使用权证，并到当地不动产登记部门核实房屋产权状态、土地性质（划拨或出让）。
2. 签订详尽的书面合同
◦ 法律依据：《民法典》第五百零二条、第五百一十条，合同需明确双方权利义务，尤其是产权归属、拆迁补偿分配、违约责任等条款。
◦ 关键条款：
◦ 约定若遇拆迁，补偿款（或安置房）的归属；
◦ 房东保证对房屋有完整处分权，若因权属瑕疵导致纠纷，需承担全部赔偿责任；
◦ 明确集体产权过户的协助义务（如原单位盖章、产权变更流程等）。
3. 留存交易证据
◦ 法律依据：《民法典》第五百九十五条，买卖合同需以书面形式体现，同时保留付款凭证、沟通记录、房屋交接单等，证明交易的真实性与合法性。
二、购买流程
1. 前期调查
◦ 向原单位（医院）核实：该集资房是否允许对外转让、是否存在优先购买权（如单位职工的优先购买权，依据《民法典》第三百零六条）、转让需履行的审批手续。
◦ 向不动产登记部门查询：房屋的抵押、查封状态（《民法典》第四百零六条、《城市房地产管理法》第三十七条），确保房屋无权利瑕疵。
2. 签订合同并公证
◦ 与房东签订《集资房转让协议》，明确上述权属、补偿、违约责任等条款；
◦ 可对合同进行公证（《公证法》第十一条），增强合同的证据效力（虽不能直接使产权转移，但可证明交易的真实性）。
3. 履行付款与交接
◦ 按合同约定付款，留存银行转账凭证；
◦ 办理房屋交接，记录房屋现状（水电气、家具等），签署交接清单。
4. 产权变更（若可操作）
◦ 若原单位及不动产部门允许变更集体产权，需由房东协助，提交转让协议、原集体房产证、双方身份证明、单位同意转让证明等材料，办理产权变更登记（《不动产登记暂行条例》第十四条）。
三、房屋是否会被拆迁的风险
1. 拆迁的法律依据
◦ 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，政府因公共利益（如基础设施建设、旧城区改建等）可依法征收房屋。集资房若位于征收范围内，可能被拆迁。
◦ 风险提示：集体产权房的拆迁补偿通常归产权人（原单位或集体），实际居住人（购房者）的权益需通过合同约定保障（如约定补偿款归购房者，房东配合办理补偿手续）。
2. 防范措施
◦ 在合同中明确：若房屋被拆迁，所有补偿权益归购房者所有，房东需无条件配合办理补偿申请、签订补偿协议等手续；
◦ 提前了解房屋所在区域的城市规划（可通过当地自然资源局官网查询），评估拆迁可能性。
总结
购买集体产权的单位集资房存在产权不完整、交易受限、拆迁权益不确定等风险。建议优先选择有完整产权的房屋；若坚持购买，需严格核实权属、签订详尽合同并约定拆迁权益，同时咨询专业律师对合同进行审核，最大限度降低法律风险。
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