李国民
律师
一、核心法律提醒 ⚠️
根据《民法典》第944条：单纯不满意服务、宣传不符，一般不能直接全额拒交物业费。法院极少支持完全不交，但你可以举证要求物业费打折、驳回物业违约金诉求。
二、你的三项抗辩理由及证据准备
1. 开发商宣传“双物业”，实际仅单物业（重要抗辩）
- 证据清单：
1）楼盘宣传海报、售楼书、公众号宣传截图、短视频、置业顾问聊天记录（包含“双物业”承诺）；
2）商品房买卖合同补充协议（若书面约定双物业）；
3）当前小区实际物业服务企业公示信息（证明仅一家物业入驻）。
- 法律逻辑：开发商的宣传若对房价、购房决策产生重大影响，属于要约。开发商未兑现承诺，属于开发商违约；同时可证明当前3.6元/㎡的定价依据建立在虚假宣传之上，收费标准与实际服务配置严重不匹配。
2. 物业费3.6元/㎡，服务标准显著不对等
- 证据清单：
1）前期物业服务合同（查看合同约定服务标准、人员配置要求）；
2）门岗保安人员年龄、配置照片/视频（证明未按合同足额配置安保）；
3）保洁外包合同、公共区域脏乱、垃圾长期未清理、绿化失管的影像；
4）你向物业投诉服务不达标的微信、短信、12345投诉记录（物业未整改的回复）；
5）周边同档次小区物业费、服务标准对比资料。
3. 区分责任提示
“双物业”是开发商宣传承诺，物业服务瑕疵是物业公司履约问题。法院通常不会直接免除全部物业费，但会综合两项事实，酌情降低收费标准，同时驳回物业主张的逾期违约金。
三、应诉操作步骤
1. 按时签收传票，在举证期内提交证据，不要缺席开庭（缺席会直接全盘败诉）。
2. 答辩核心表述参考：
答辩人并非恶意拖欠物业费。案涉楼盘销售时开发商承诺双物业，以此确定3.6元/㎡的物业费标准，但实际仅由原告一家物业提供服务；同时原告未按照前期物业服务合同约定标准提供服务，安保人员配置不足、保洁外包，服务水平与收费价格严重失衡。请求法院结合实际服务情况，酌情减免物业费，并驳回原告主张的全部违约金。
3. 开庭建议：主动向法官申请调解，提出按照低于3.6元标准支付物业费，同时要求物业限期整改。
四、风险提示
1. 若无任何证据，仅口头陈述“宣传不符、服务差”，法官大概率不采信，会判决你全额支付物业费+违约金；
2. 即便本次诉讼仅支持部分减免，后续可联合其他业主成立业委会，重新选聘物业或协商下调物业费。
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