楼主： 是开发商买了别人的地，但当时他没有过户，现在要办理不动产证，土地拥有者已死亡

秦惠芳服务方： 这种情况开发商属于违约行为，建议与开发商协商，要求开发商处理，否则可以到法院起诉要求其承担违约责任

楼主： 现正在处理，像这种人已死亡如何办理过户，还有我现在可申请退房退款吗？

秦惠芳服务方： 人死亡他的继承人有权利处分，可以与继承人协商办理

楼主： 如继承人不同意呢，还有是否要过户到继承人名下，才能过户给我

秦惠芳服务方： 开发商也可以走法律途径，在开发商名下，你才可以办理土地使用权证

楼主： 现已无法办理土地使用证，只能拿着相关资料和房产证办理不动产证。我可以申请退房退款吗？

秦惠芳服务方： 如果无法办理完证件，属于开发商根本违约，你是可以要求退房退款的，建议与开发商协商，还要根据你们当初合同约定

楼主： 合同上并没有说超过期限未办理完全证该如何

秦惠芳服务方： 该回复2017-06-19 10:33:30被作者删除。

秦惠芳服务方： 这是开发商的基本义务，协商不成的话，可以到法院起诉

楼主： 嗯，好的，如申请退房退款成功的几率有多大

秦惠芳服务方： 要根据事实及证据，建议委托律师

楼主： 嗯，好的

楼主： 我是在2015年办的房产证，但开发商未办理土地使用证，现国家房产土地合为一体了，土地拥有者已死，无法过户给我，我该如何维权

胡进宇服务方： 他没办土地证能办理房产证？不可能的吧？

楼主： 是的

胡进宇服务方： 你有房屋产权证即可，房地一体主义。现在你遇到啥问题？

楼主： 已办理下来了

楼主： 就是开发商买了别人的地，他未过户，现土地拥有者已死亡，我该如何维权

胡进宇服务方： 开发商未过户，是啥意思？这玩意，他如果没过户即办理了房产证，说明房子压根不是你开发商开发的，是以之前土地所有者的名义报批的手续。他过不过户对你有啥影响？

楼主： 现在是我少了个土地使用证，房子是开发商手上买的，房子的地却不是开发商，是开发商在另一个人那买的，但土地那个人却死亡

胡进宇服务方： 房产证下来了就可以了，如果你没有土地证那个证书，就去土地部门补办。你手头的证书，不是权属登记簿，只要登记簿上是你的就可以了。土地部门不给你办理，你就起诉土地部门。记住现在是房地一体，有房产证，说明土地使用权就是你的

楼主： 现不是不颁发土地使用证了，这个应该属于开发商的责任吧，我买的时候并不知道土地不在开发商名下

胡进宇服务方： 对啊，现在都是不动产权属证书。这个开发商没啥毛病，苹果店卖给你苹果的时候，苹果也不属于他。土地属于谁不重要，重要的是他已经给你办理了房产证。这房子已经是你的了。你的核心目的是想退房对吧

楼主： 那也不是，开发商把我的土地使用证办下来就可以了，如办理不下来，我去找谁，我是在他手上买的，证件齐全也是他应当承担的

楼主： 房屋买卖，开发商本身就有帮业主办理证件的责任，如证件不齐，我们这些业主如何才能保护我们的权益

胡进宇服务方： 已经说了，不可能出现地是一个权属，房是另一个权属的情况。你手里拿的证，没用，不会因为没他，导致物权就不是你的了。权属登记簿在国土局，那个才是权属登记的文件。你手里的，只相当于你的介绍信。举个例子吧，你结婚证丢了，你就单身了？

楼主： 目前我没土地使用证，我无法变更为不动产证

王宝珊服务方： 你好，不动产证与土地使用权证是两个证，不动产证指的是房证，房子自转让给你的同时需要到当地房产部门去办理房产证上变更事项，换句老百姓话说就是把房子过户到你的名下，至此你才真正拥有房屋的所有权。而土地使用权证是另一个证件是说明你对这块土地拥有使用权，而房随地走，如果房子已转让，那么土地也随之转让。

王宝珊服务方： 你可以对外继续转让你的房子，只需再办理房产证过户即可。

王宝珊服务方： 房产证如果现在还未办理过户，如果之前房产证是卖主的名字，那么他的继承人有义务配合你办理过户登记手续，拒不配合办理拿着房屋买卖合同起诉对方违约责任。如果之前无房产证，你拿着房屋买卖合同和原房主的购房收据，可以要求开发商配合办理登记

楼主： 可房子是开发商的，土地是别人的，土地拥有者已死亡