刘闯
法律执业者
你好！如果有两个商铺并没有取得房屋预售许可证，那么开发商所签订的该两个预售协议是无效力的，可以主张返还对应首付款。另外五个如果你和开发商所签订的是房屋认购协议，并没有签订正式的房屋买卖合同，该笔首付款是可以要求返还的。建议你收集好销售人员当时宣传租金足以覆盖每月还贷，但实际租金远远不够，并且三年之后才开始支付的相关证据，比如通话录音或聊天截图，来证明开发商违约在先。如果开发商没有违约，余下的270万你没支付，那么你是要承担相应的违约责任，开发商可能会起诉主张要求继续履行合同，也可能会解除合同，要求你来承担相应的违约责任，由于双方没有约定具体的违约责任，对方可以向你主张因违约带来的实际损失，当该笔违约金不超过实际损失的30%
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楼主：
开发商说三年之后支付是因为他们采用前三年的租金按每年8%已经折抵到房款里了。这是写在协议里的。销售人员口头的宣传我有录音但不清晰。也不知道能否作为证据。现在是这样，我肯定不会继续签订正式的买卖合同，他能硬要求我履约吗？我愿意承担违约责任，只要解除这个认购协议。法院会同意解约吗
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刘闯服务方：
如果你确无能力继续履行，法院会确认你们解除合同，解除合同后，对方需要返还你支付的首付款，那你需要支付对方相应的违约赔偿
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楼主：
如何确定确无能力履行？要调查家庭财产吗？我不想买了不行吗？这个不是正式买卖合同，我不签买卖合同会怎样？
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刘闯服务方：
如果双方没有签订正式的买卖合同，仅签订认购协议书是反悔的，对方可以向你主张适当的缔约过失赔偿，但需要证明存在损失
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楼主：
谢谢您！如果诉讼，我坚持不会继续签订买卖合同，要求解除这个认购协议，您判断法院会如何判决？
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刘闯服务方：
如果你拒绝履行，法院可能会认为你单方违约或者存在缔约过失责任，你需要适当承担违约责任，在判决返还首付款后，你需要适当的支付对方违约金，由于双方没有约定具体违约金数额，对方所主张的违约金不能超过实际损失的30%，超过部分法院不会支持
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刘闯服务方：
因为有两处商铺没有房屋预售许可证，那么该两处预售协议自始是无效力的。所以建议你以此来起诉，要求全部解除你们之间的房屋预售协议。
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楼主：
谢谢您认真解答！认购协议是开发商单方草拟的格式合同，条款都是一边倒的。里面要求，在商品房达到预售条件之后我要与他们签订买卖合同并办理贷款，不办贷款或贷款办不下来要支付剩余款项，不然的话要按日收取违约金。如果我就要求解除这个认购协议，那这协议里的这些条款还有效吗？我应该尽快起诉还是等开发商通知我签正式合同时谈不拢再起诉？哪个时机对我有利？
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