律师您好，我租赁了一套我们本地畜牧局下属兽医院办公楼以及所属全部庭院。租赁期为2017年12月31日开始，一共三年时间。目前是口头约定的装修期。在装修期，房主没有全部交付房屋，以及部分庭院。影响我的装修。尤其是庭院，少部分被他们兽医院职工侵占。我多次找负责人交涉，要求提供租赁房屋以及庭院。但是总是推诿。我该怎么办呢，我什么时候能起诉他们，我已经投资了大部分装修款，能要求赔偿吗。合同写明，单方违约，违约方赔付守约方人民币两万，以及其它损失。我能获得全部投资赔偿。