农村的房屋和院子，没有房本，，建设用地使用权证上，写的是父亲的名字，是父母婚后取得的土地使用证。现在是土地主管部门不给过户，冻结了过户。 父母的法定继承人是儿子，和，一个代位继承人外孙子。父母的活着的时候，可以跟儿子签订附带赡养协议赠与合同书，来把房子院套，赠与给儿子一个人吗？？协议签订后，因为没有通过公正（农村房子没房本没产权，公证处不给公正:)，如果父母过世后，这个有附加条件的附带义务的赠与协议，是否还有效？？（是不是因为没有过户，房子和院套只能法定继承）？