南晓峰服务方： 《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律的规定，用于商品房开发的土地，应依有偿方式取得，即依出让方式取得。如果是划拨地应当缴纳土地出让金，如果没有缴纳，以后会有缴纳土地出让金风险。

南晓峰服务方： 《城市商品房预售管理办法》第六条规定商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

楼主： 商品房必须有预售证 集资房也必须有预售证吗

南晓峰服务方： 只要对外出售需要预售证，集资房一般是单位为解决职工住房困难而建的房屋，由于国家取消福利分房，原则上单位还有一定补贴，因此集资房一般比商品房便宜。买集资房时应当注意土地开发是否交了土地出让金，是否有规划许可证、开工许可证、商品房预售许可证，如果没有，您将办不到房产证。集资房只有在卖方个人拿到房产证后您购买才不会有大的风险

楼主： 这个房子现在是个人全部出资购买 可以办贷款 然后房产证的话 说是大产权 写进合同里 验收后90天之内办理房产证 21年交房 现在正在建一期 这种能不能买呀 办房产证写进合同里也不行吗

南晓峰服务方： 大产权与房产证不同，如果集资房出售交易的话，必须具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》以上证件齐全是集资房取得产证的前提条件。大证是在开发商五证齐全的情况下，依据合同约定，在交房以后办理购房者各户小房产证之前办理的，五证不全开发商无法办理大证。开发商取得大证后，才有权办理购房者的小房产证。购房者购买时如果开发商已取得大证，为现房购买，可直接签定买卖合同并办理产权过户手续。如果合同约定可以办理房产证，如果日后不能办理，可以主张违约责任。

楼主： 那如果这样的话 没有预售证 房子以后是办不了大产权房产证的 现在售楼处又说能写进合同里 前后矛盾呀 这种是售楼处在忽悠顾客吗 这种房子的话 在法律上 是不是不建议购买呀

南晓峰服务方： 是的，建议不购买。

南晓峰服务方： 即使是完全产权的集资房如果没有取得产权证，这种交易也还是不能保证购买者的权益。如果在没有产权证的前提下交易，双方只能签订买卖协议，不能办理过户手续，房屋产权在本质上并不属于买方，在遇到拆迁等情况的时候，也就无法保障买方的利益。根据国家的相关规定，只有取得房产证的房屋才可以上市进行二次交易。

楼主： 这种如果在购买的情况下 办理房产证是不是也是小产权的呀 后期能买卖吗 需要交什么钱吗

南晓峰服务方： 是小产权，以后卖房只能签订买卖合同，不能过户，根据物权法不动产以登记形式为所有权公示原则

楼主： 明白啦 谢谢你

南晓峰服务方： 意见仅供参考

楼主： 但是售楼处又在说 办房产证可以写进合同里 验收之后90天之内办理房产证 那这样 是他们在骗人吗