看中一个房本正在办理的二手房？存在什么风险？怎样规避？-律师在线法律咨询-好律师网

全部(55)位律师解答

¥0.45

陆畅言律师

25"
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2019-08-05 07:24:09

281
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刘学勤律师

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2019-08-05 07:24:40

250
- 刘学勤服务方：
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  2019-08-05 07:25:08
- 刘学勤服务方：
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  2019-08-05 07:25:29
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张凤启律师

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2019-08-05 07:24:52

155
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刘闯法律执业者

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2019-08-05 07:26:35

2319
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南晓峰律师

你好，一般说不能办理房产证是因为五证不全，不知道开发商最近办理房本是否属实，你可以去房管局询问一下这个房子的具体情况。如果能够办理房本是可以买的，不过现在房本还没下来，你们可以签订一个预约合同，等房本下来再签订正式的买卖合同，并约定违约责任。
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2019-08-05 07:29:17

518
- 南晓峰服务方：如果你们只是签订买卖合同也是可以的，约定好违约责任就行。由于房本满三年才能过户，这种情况不能及时过户不能彻底预防对方违约和一房二卖，只能约定违约责任。
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  2019-08-05 07:33:35
- 南晓峰服务方：如果确实要买这套房子在购房合同中约定好违约责任，过户时间，并保留好出资证明，一旦对方违约就向法院起诉请求对方承担违约责任。
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  2019-08-05 07:39:47
- 南晓峰服务方：交纳房款前要排查一下这个房屋是否存在抵押或者别的产权争议。
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  2019-08-05 07:41:35
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吕海律师

第一，从您介绍的基本情况来看，你方在购买该房产时面临的最大风险是对方可能会一房多卖。第二，如果对方以该房产抵押融资的行为发生在你方购买该套房产之后，则你方可以房屋买卖合同作为有效抗辩，因此此项风险并不是最主要的。第三，根据我国合同法的相关规定，您与对方签订附条件的合同以规避相应风险是可行的。同时根据我国物权法以及最高人民法院的相关司法解释，建议您在签订相关合同之后，及时入住该套房屋，或者以其他方式实际使用、占有该套房屋，则可以将可能存在的风险降到最低。
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2019-08-05 07:35:35

243
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贾志红法律执业者

19"
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2019-08-05 07:36:56

160
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张晓妮律师

你好，买卖合同是有法律效力的，建议找律师把合同拟写好，房子的价款，税费，支付方式建议转账，违约责任等都写清楚
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2019-08-05 07:40:06

15
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陈鹏律师

你好像你这种情况确实存在很大的风险即便合同里全部写清楚了但这三年得时间里变数太多如何房子升值了他又卖给其他人到时大不了给你付些违约金吃亏的还是你目前最好的办法就是先等他把房产证办下来然后你们之间写一个抵押合同到房管局办理了抵押登记这样的话就不会卖给其他人了这是最好的办法等到能过户的时候再办理过户具体怎么操作可以私信我
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2019-08-05 07:40:32

26
- 楼主：但是他这个房子有房贷，跟本上这套房子应该是抵押给银行了，他还怎么抵押给我
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  2019-08-05 07:55:04
- 陈鹏服务方：只要在银行抵押的价值没超过房屋总价就可以再抵押的
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  2019-08-05 08:00:58
- 陈鹏服务方：而且你还一直还房贷等你还完贷款银行抵押权解除你就是唯一的抵押权人了
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  2019-08-05 08:04:23
- 楼主：这个房子预计我给他还贷款三年，到时候他把贷款结清，在配合我贷款公积金
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  2019-08-05 08:40:19
- 陈鹏服务方：这些都好说关键问题是防止他到时候房价涨了他又反悔
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  2019-08-05 08:55:23
- 楼主：提高违约金怎么样
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  2019-08-05 10:43:43
- 陈鹏服务方：违约金和损害赔偿哪个高适用哪个也可以违约金多了他反悔的成本太高反悔就没意义了
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  2019-08-05 10:47:24
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胡悦律师

你好，不动产以登记为准，没有办理过户登记手续，无论在怎么起草合同，风险依然存在，并且风险还是很高，被法院查封、一房二卖的风险依然都存在，只是可以在合同中约定违约责任，到时候让卖方承担，但是如果卖方到时候无力承担依然很被动。
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2019-08-05 07:49:07

65
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王宝珊律师

你好，建议你要在签订的协议中明确约定好卖方具体需要履行的义务以及，如果卖方违约需要承担具体违约条款，可以委托专业律师帮你起草
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2019-08-05 07:52:42

1495
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李晓轩律师

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2019-08-05 07:58:43

368
- 李晓轩服务方：
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  2019-08-05 08:02:02
- 楼主：因为限购，合同就无效？
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  2019-08-05 08:41:35
- 李晓轩服务方：
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  2019-08-05 08:44:23
- 李晓轩服务方：
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  2019-08-05 08:44:51
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毛嵩法律执业者

你可以要求将房产抵押给你，这样在过户前他无法把房子过户给其他人，且他与其他人交易的时候都可以看到除了按揭抵押以外还有你的抵押记录。
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2019-08-05 08:00:38

0
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朱家明律师

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2019-08-05 08:01:36

220
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赵小龙律师

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2019-08-05 08:02:19

12
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许家苗法律执业者

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2019-08-05 08:09:31

272
- 许家苗服务方：
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  2019-08-05 14:20:45
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李国民律师

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2019-08-05 08:12:04

352
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甄理律师

你好。这种交易确实存在一定风险，第一，建议你考虑对合同进行更名，那如果办不到也只能通过房屋买卖合同来交易了，控制风险的办法就是一条加大违约责任的违约金。
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2019-08-05 08:21:31

0
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张坚法律执业者

如你所述，你也知道“一房二买”，为何还非想着买这套有贷款未还，房本还不知在何处的房产。对方有贷款未清偿，说明房产正在抵押中，你是无法再办理抵押贷款的。与对方签订一份完善的合同，可以在纸上约定各自的义务及违约责任。但是真的到了麻烦来临时，实现约定事项维权的路并不好走，所以建议再看看其他房子吧，也许还有其他更合适的。
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2019-08-05 08:22:33

479
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杨力律师

13"
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2019-08-05 08:22:47

86
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孔祥龙法律执业者

你好，根据你的描述建议你前往房管部门了解该房信息是否真实，是否存在异议登机。如办证信息真实，建议找律师拟订买卖合同，将何方违约责任写清楚，最大限度减少不必要的损失费。
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2019-08-05 08:23:10

2
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李萌立律师

您朋友的说法有一定道理，但是合同即使约定了各种情况，依然阻止不了对方去一房多卖，抵押房产。只能说对方在有违约行为的时候有个打官司的依据，那又是一件扯皮拉筋的事情。
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2019-08-05 08:30:06

35
- 李萌立服务方：
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  2019-08-05 08:31:02
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王伟政律师

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2019-08-05 08:34:05

322
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张慧君法律执业者

你好，买卖这种当是有一定的法律风险的，特别是那要先替对方支付房贷。只能将合同写的尽量完备，然后去公证，可以化解一定的风险。
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2019-08-05 08:36:17

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苗世静律师

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2019-08-05 08:40:04

184
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彭桂江律师

房产已登记为变更要件，付款但不能变更登记期间，双方的买卖合同虽然有效，但是不能对抗善意第三人，综上建议在没过户期间，让卖家就收到的款项范围内给你提供有效的担保。
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2019-08-05 08:45:35

47
- 楼主：让他另外找一个人做担保？
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  2019-08-05 09:26:23
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王建勋律师

63"
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2019-08-05 08:45:55

27
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汪险峰律师

如果确实要买这套房子，在购房合同中约定好违约责任过户时间并保留好出资证明一旦对方违约就像法院起诉对方。
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2019-08-05 08:47:13

40
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李欢欢律师

签订买卖合同，合同对于你们买卖双是有效的，但是因为房子比较特殊，要变更登记才对外有效！所以这种没办法更名的是有风险的！如果你真的想买，可以在签订买卖合同的基础上，把所有可能发生的问题都写进去，这样至少从合同上可以对卖主限制，当然一切主要看他的诚实信用啦！其次，你可以与卖主协商，将他买房的一些手续以及缴纳契税等的凭条交给你保管，这样至少可以规避他一房二卖！最后，如果房子被法院查封拍卖，你可以保留好买卖合同及转账凭证等手续去法院申请执行异议！
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2019-08-05 08:58:12

93
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贺圭胤律师

1"
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2019-08-05 09:04:51

47
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李爽律师

1.建议不要购买，这种二手房的风险极大 2.合同签的再明确也会存在风险 3.比如，房本没下来之前，他可以一房多卖，同样可以跟别人签合同，比如房本下来之后，不通知你，拿着房本去抵押贷款，这些都是风险，而且是你掌控不了的。
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2019-08-05 09:06:04

8
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赵骏峰律师

你好，针对你现在的情形，过户时间及房屋产权证书的办理完成时间是比较重要的一个问题。需要写一份完整的房屋买卖合同，确实是需要把所有可能出现的情形约定明确，确保可能出现的问题尽量避免。因为房屋本身现在有贷款，所以无法再次抵押房屋。你最好别让先还清贷款，如果还清以后，房主是可以再次抵押房屋，到时房屋被查封，被其他抵押权人执行都是有可能的，所以先不要还清，阻止他继续抵押。剩余的就是你需要把房屋所有的原件都拿在自己的手里，尽量防止该房屋被房主做其他处分，有问题再回复我，我再给你解答
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2019-08-05 09:11:02

20
- 赵骏峰服务方：你好，针对你现在的情形，过户时间及房屋产权证书的办理完成时间是比较重要的一个问题。需要写一份完整的房屋买卖合同，确实是需要把所有可能出现的情形约定明确，确保可能出现的问题尽量避免。因为房屋本身现在有贷款，所以无法再次抵押房屋。你最好别让先还清贷款，如果还清以后，房主是可以再次抵押房屋，到时房屋被查封，被其他抵押权人执行都是有可能的，所以先不要还清，阻止他继续抵押。剩余的就是你需要把房屋所有的原件都拿在自己的手里，尽量防止该房屋被房主做其他处分，有问题再回复我，我再给你解答
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  2019-08-05 09:11:03
- 楼主：有的律师说，他在银行抵押了51万，房子实际值125万，还可以继续抵押，这个怎么说
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  2019-08-05 09:31:10
- 赵骏峰服务方：对，是的，和价值的关系是有些许关系的。但是，即使你的房屋价值50万元，你把房屋抵押三次五次都可以。只要你能偿还所有贷款就好。但第一个抵押后，后面的再次抵押，需要考量房屋价值及贷款人的还款能力，一般情况下，如果贷款人的还款能力不行，那么后面的抵押权人是会认真考虑的，所以法律规定是没有问题的，但实际履行过程中存在的可操作性不强，要区分具体情形
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  2019-08-05 09:45:11
- 楼主：等房本下来，让他把房子抵押给我，怎么操作
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  2019-08-05 10:08:29
- 赵骏峰服务方：你们已经是买卖了，如果再抵押，一般以物抵押是要借款的，你怎么实际履行！
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  2019-08-05 10:09:35
- 赵骏峰服务方：你们已经是买卖了，如果再抵押，一般以物抵押是要借款的，你怎么实际履行！
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  2019-08-05 10:09:35
¥0.45

王炜华律师

不动产登记一般事宜，不动产登记为准的。和你这种情况的风险比较大。一般说在合同里约定一个比较高的违约金。如果之后的房价降低或者变高，他都有可能会违约。就像一些拆迁房，可能过了几年就涨价了。
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2019-08-05 09:18:54

147
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陈光文律师

1"
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2019-08-05 09:22:12

39
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何勇律师

30"
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2019-08-05 09:24:13

8704
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张康兄律师

15"
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2019-08-05 09:38:36

33
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孙成山律师

双方可以写一份买卖合同，对权利义务约定清楚，同时约定相应违约金，但没过户之前是无法避免的，如果对方被起诉，房子是很有可能被查封的，还有一种方法是签订合同后，到法院起诉，保全房屋，知道房子可以过户后，在解封，当然要承担诉讼费、保全费，有需要可以点击头像进行一对一聊天
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2019-08-05 09:42:41

41
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鲁强律师

21"
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2019-08-05 09:44:35

121
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孙杭林

你好。可以签订房屋买卖合同，最好去公证。保留好转账凭证。同时入住该房屋，保留好水电费物业费等发票。即便对方一房二卖，你也可以优先于其他买受人获得房屋。法院在后查封，你也可以提起执行异议，申请解除查封。
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2019-08-05 10:02:55

499
¥0.45

朱燕军律师

根据你的描述，这个房子在交易中潜在的风险较大！如果真的很中意，建议在合同中把相关可能出现的风险都予以约定或者跟房主协商一下，第一批交给他的钱不要过多
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2019-08-05 10:07:39

15
¥0.45

杨子律师

11"
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2019-08-05 10:13:07

33
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孔繁越律师

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2019-08-05 10:30:57

168
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徐范霁律师

1"
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2019-08-05 10:32:25

48
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陈景军律师

这个问题关键是能不能在房管部门查询到房屋登记在谁的名下，如果是卖方的名字，第一个风险就消除了。第二就是过户的风险，房贷没有还钱，一般不能过户。最好协调开发商，银行，房管，及时还款并过户。
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2019-08-05 10:32:54

112
- 楼主：有限购，三年内过不了户
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  2019-08-05 10:45:05
¥0.45
张通律师

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2019-08-05 10:37:08

53
- 楼主：一点声音也没有
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  2019-08-05 10:50:18
- 张通服务方：
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  69"
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  2019-08-05 10:53:00
- 张通服务方：
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  2019-08-05 10:53:40
- 楼主：最坏的结果，如果他耍赖到底，要钱没有，要命一条。让他找个担保人，能执行担保人的财产吗？
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  2019-08-05 11:09:37
- 张通服务方：
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  25"
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  2019-08-05 11:11:24
¥0.45
张晋律师

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2019-08-05 11:02:49

23
- 楼主：债权公证什么意思？怎么操作？
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  2019-08-05 11:06:16
¥0.45

周志超律师

房本正在办理中肯定是有风险的双方约定在合同中也是有效的，但违约条款需要写明，并且一旦对方违约，要能够切实履行
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2019-08-05 11:22:59

10
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王倩一男律师

13"
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2019-08-05 11:27:42

21
¥0.45

张建松律师

152"
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2019-08-05 11:30:45

23
¥0.45

常彦奎律师

16"
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2019-08-05 12:17:54

63
¥0.45

王景生律师

你好，建议将有关贷款支付给对方的银行来偿还完毕，同时及时办理过户手续，不要把款项支付给对方。另外就是查清该房屋的实际情况。
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2019-08-05 12:35:56

334
¥0.45

黄振波法律执业者

双方订立的合同固然是有效。但是不会对抗第三方公示效力。因此建议要求原房主到房管部门以及住建部门去查询该房屋是否被抵押。这是买受人应当具有的合理义务。
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2019-08-05 12:36:21

596
¥0.45

崔勇强律师

14"
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2019-08-05 12:37:06

345
¥0.45

李刚律师

你可以在合同中进行约定，因为限购一般是政府文件，最多也就是地方人大的地方性法规，并不具有法律和行政法规的效力。因此限购并不会是房屋买卖合同当然无效。你们自愿签订的合同还是有效的。可以在合同中约定一般违约责任和根本违约责任。将可能发生的一房二卖或者被法院强制执行的情况作为根本违约进行惩罚性约定。如果你能够全部支付房款并且实际占有该套房屋，按照最高人民法院的司法解释第17条的规定，是可以对抗强制执行的。风险始终有，关键是其他的规避首段很难，如果是全款，不存在抵押的情况，还好办一些。
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2019-08-05 12:38:03

23
¥0.45

杨康律师

9"
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2019-08-05 13:02:27

170