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匿名

楼主

¥50

宅基地买卖纠纷

我家2012年购买了本村一处宅基地，交房后我们就开始装修并加盖了房屋，同一时间，也就是交房后次月，卖方反悔诉买卖合同无效，三个月后法院判合同无效，当时房屋已加盖好，两年后，对方又诉要求腾房，现我家已搬离，但加盖的房屋投资对方未给与赔偿。 我村地处市郊，村民户口几年前统一转为城镇户口，我村房屋一直都没有产证，两年前登记过信息，但一直没下证。 想请问：卖方是外村人，1999年购买本村宅基地房屋，当时只有买卖双方签署的合同，没有村委会签字，他是否具有本村宅基地合法使用权？如果不具有，我们能否要回房屋，该走哪些程序？如果不行可以要求对方理赔哪些？
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房屋购买
2019-08-27 12:15:10
  • 补充问题：

    对方是外村的，只是想多要钱，如果通过双方调解，我们能重新合法取得房屋么？

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    2019-08-27 16:57:56
+补充问题 隐藏提问

全部(63)位律师解答

  • 刘学勤 律师
    1"
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    2019-08-27 12:15:24
    250
    • 刘学勤服务方： 您好
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      2019-08-27 12:15:54
    • 刘学勤服务方： 外村人购买只有使用权
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      2019-08-27 12:17:10
    • 刘学勤服务方： 集体土地转让只对本集体组织间转让有效
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      2019-08-27 12:17:35
    • 刘学勤服务方： 依据土地管理法的规定，这个确实是违法的，合同也确实无效
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      2019-08-27 12:19:11
    • 刘学勤服务方： 但是加盖房屋的赔偿对方需要承担
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      2019-08-27 12:19:33
    • 刘学勤服务方： 虽然没有所有权，也没有证书，但是可以拥有使用权以及相应赔偿损失
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      2019-08-27 12:21:12
    • 刘学勤服务方： 那么我国合同法也明确规定，合同自始无效的，应返还价款等，那么您造房子的钱以及相应损失可以要求对方补偿或者折价后赔偿
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      2019-08-27 12:24:08
  • 南晓峰 律师
    1"
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    2019-08-27 12:16:03
    518
    • 南晓峰服务方： 卖方有权取得本村宅基地使用权，但是要经过村委同意乡政府审核。
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      2019-08-27 12:18:43
    • 南晓峰服务方： 前提是卖方要有本村户口，如果没有本村户口，没有宅基地使用权，合同无效，要返还财产，赔偿损失。
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      2019-08-27 12:20:03
    • 南晓峰服务方： 根据法律规定农村房屋只能卖给本村村民。
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      2019-08-27 12:21:29
    • 楼主： 对方外村人，而且他在他们村有一套宅基地，他这属于不合法占有吧？村里能否重新分配？
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      2019-08-27 12:46:23
    • 南晓峰服务方： 如果是外村人户口没有迁到本村，不能拥有宅基地，这样违法
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      2019-08-27 12:47:35
    • 南晓峰服务方： 只要户口在本村的村民才有宅基地使用权
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      2019-08-27 12:48:57
    • 南晓峰服务方： 主要看户口
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      2019-08-27 12:51:33
  • 李晓轩 律师
    17"
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    2019-08-27 12:16:52
    368
  • 黄浩 律师
    农村宅基地私自买卖是违法的。 参照《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。 参照《中华人民共和国土地管理法》第六条规定，城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。 参照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 参照《农村宅基地管理办法》第八条规定，农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
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    2019-08-27 12:16:53
    55
  • 王炜华 律师
    在基地以上的房屋呢是有效的，但是一般性啊。具体还是要看一下当地的一个strategy的司法解释，一般在村民内转移是有效的，要看他是不是有实际的行为。
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    2019-08-27 12:17:11
    147
  • 刘闯 法律执业者
    28"
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    2019-08-27 12:17:13
    2319
    • 刘闯服务方： 需要收集好加盖房子的花费单据作为证据，必要时可以申请对加盖的房产进行评估，可以按照估价后的标准主张赔偿
      展开 收起
      2019-08-27 12:20:20
  • 赵骏峰 律师
    55"
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    2019-08-27 12:17:47
    20
  • 姜昆 律师
    10"
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    2019-08-27 12:18:15
    43
  • 王伟政 律师
    63"
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    2019-08-27 12:18:34
    322
  • 陆畅言 律师
    17"
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    2019-08-27 12:21:05
    281
  • 朱家明 律师
    5"
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    2019-08-27 12:21:39
    220
  • 孔祥龙 法律执业者
    你好，根据你的描述，农村宅基地属于集体土地性质，农村宅基地转让只在集体成员见产生效力，你所说的地上房屋部分属于你的财产，可以要求对方给予补偿。
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    2019-08-27 12:21:48
    2
  • 陈景军 律师
    你说的是俩问题吗？一个是买卖宅基地，一个是买卖房屋？关于这个问题，可能有新的转机，因为昨天土地管理法已经修改。
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    2019-08-27 12:23:56
    112
    • 楼主： 我们村都没有证，主要是宅基地使用权，卖房一方不合法取得的话，我们是本村人，能否通过村委会重新取得？
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      2019-08-27 12:42:51
    • 陈景军服务方： 如果你家没有宅基地，可以按照你们省的规定，要求村委会分配宅基地
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      2019-08-27 13:08:49
  • 陈轲 律师
    36"
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    2019-08-27 12:24:01
    2
  • 王宝珊 律师
    你好，之前获得房产证如果是对方的名字的话，是可以认定为对方所有，但是只能用于自己居住不能对外转让，转让也会违法而无效。目前来看，起诉只能主张退还当时支付的房款以及加盖房屋对应的费用
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    2019-08-27 12:25:50
    1495
  • 张晋 律师
    16"
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    2019-08-27 12:26:03
    23
  • 张建松 律师
    37"
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    2019-08-27 12:26:27
    23
  • 屈伟 法律执业者
    我方没有过错，我方因此而遭受的损失应当由对方承担。包括装修费用谈判费用等等。
    1"
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    2019-08-27 12:29:29
    66
  • 黄振波 法律执业者
    您好，按照《土地管理法》规定，一开始出卖人非本村组织成员而购买的农村集体土地本身就存在不合法的交易。那么对方将不合法的农村集体土地上的房屋出卖，事实上是也不合法的。也就是说，对方没有取得农村集体土地上房屋的权属，是无权转让房屋的。归于无效的交易始终是无效的。
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    2019-08-27 12:29:36
    596
    • 黄振波服务方： 那么由于历史的原因。个人认为，在该村转为村改居之前，由于你家是属于本村集体成员，购买非集体组织成员的本村集体土地上的房屋。可以补办相关的手续就可以确权来解决权属问题。但是如果在村改居之后，可能政策上就有很大的区别，农村集体土地的属性也已经改变。
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      2019-08-27 12:34:31
    • 黄振波服务方： 刚才已经说了。无效的交易致使都是无效的。应当在恢复交易之前。买受人可以主张出卖人退房所有的价款。至于说能否赔偿造成相关的损失。这就要看是在政策之前的交易还是政策之后的交易了？
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      2019-08-27 12:36:33
  • 李国民 律师
    13"
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    2019-08-27 12:34:42
    352
  • 张康兄 律师
    《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
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    2019-08-27 12:37:26
    33
  • 朱曼 律师
    法院既然已经判过房屋买卖合同无效，那么你们是无法要回房子的，但你们完全可以要回自己的加盖房屋的损失，毕竟当时是达成合意所签定的房屋买卖协议后，你们才加盖房屋的，是对方反悔的行为造成了你们的损失，所以你们有权要求卖方对你们的合理损失予以赔偿。
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    2019-08-27 12:38:56
    80
  • 张坚 法律执业者
    如你所述，当初卖方反悔要求确认房屋买卖合同无效的理由是什么？法院最终判决确认房屋买卖无效的理由又是什么？法院的判决是否同时对加盖的房产作出判决？
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    2019-08-27 12:39:07
    479
    • 楼主： 当初是以宅基地买卖不合法为由无效合同，法院也是基于宅基地买卖不合法判的，加盖的房屋判决说需另起诉，可要求赔偿，谢谢您的点拨。但对方实际也并不是要房子，是想多要钱，您认为通过调解能行的通么？
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      2019-08-27 17:05:13
    • 张坚服务方： 可以先与对方进行协商处理，协商不成，在通过诉讼维权。
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      2019-08-27 17:27:18
  • 张通 律师
    104"
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    2019-08-27 12:40:04
    53
  • 樊传恒 律师
    22"
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    2019-08-27 12:41:08
    20
  • 张慧君 法律执业者
    你好，根据你的描述，给你几点建议:一是对方如果是外村人，没有办理户籍变更的话，是没有权利获得这个村里的宅基地的。2是虽然对方没有过得宅基地的权利，你们也没有合法的方式从他手里获得此处房产。3是对于你们来说，可以要求对方赔偿你们新建房屋的花费。
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    2019-08-27 12:42:54
    32
  • 马艳婷 律师
    你好，根据你的描述，我国的农村宅基地所有权属于集体，你们只有使用权，关于宅基地的所有权是不能进行交易的，但是地上房屋是允许买卖的。你们可以起诉，要求对方返还你们加盖房屋的现金价值。
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    2019-08-27 12:59:49
    26
  • 孙成山 律师
    不是同一村集体组织的非农户买卖房屋需经村委会同意合同生效，城镇居民购买农村房屋，合同是无效的，另前述和你问的问题有什么关系？
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    2019-08-27 13:01:17
    41
  • 常彦奎 律师
    9"
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    2019-08-27 13:04:40
    63
  • 周明明 律师
    您好，请详细说说情况及目前遇到的问题，委托律师进一步了解分析，以便详细为您解答，维护您的权益，提供解决方案。
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    2019-08-27 13:13:38
    38
  • 朱燕军 律师
    当时法院判定买卖合同无效的依据是什么？你们盖房子一共花了多少钱？对方要求你们腾房的时候，你们有没有达成赔偿协议？
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    2019-08-27 13:23:08
    15
    • 楼主： 法院是基于宅基地买卖不合法判的，我们没有达成赔偿协议
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      2019-08-27 17:08:24
  • 李欢欢 律师
    宅基地买卖必须是本村村民，外村居民不能拥有本村的宅基地！ 你们可以向乡镇政府反应！ 如果不行，可以通过诉讼要求对方赔偿！
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    2019-08-27 13:37:12
    93
  • 秦惠芳 律师
    你好，如果对方是外村人的话，没有合法的使用权，但是就因为没有合法的使用权，所以你们的买卖合同是无效的，合同无效的话，双方需要根据各自的过错来承担责任，如果你有损失也可以要求对方赔偿
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    2019-08-27 13:40:30
    1238
  • 甄理 律师
    你好。你这个描述有点乱，到底是怎么回事儿，如果是同一个村的村民这个宅基地上的房屋是可以买卖的。但是你描述的是你们家买的合同无效，怎么又说对方是外村的呢？到底谁是出卖人谁是买受人，你描述的是同一个问题还是两个问题？那么关于第1个问题，你可以提起诉讼要求他对你进行补偿。
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    2019-08-27 13:44:44
    45
    • 楼主： 对方是外村人，他们村离市区远，我们村在市区，所以他们当初买了我们村的房子，后又转手卖给我家，我问的是，这种情况房子我们是不是就没法再合法拥有，只能索赔了
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      2019-08-27 17:14:05
  • 徐范霁 律师
    1"
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    2019-08-27 13:45:25
    48
  • 徐欢 法律执业者
    如你所述，法院已判宅基地买卖合同无效，而且对方也诉你腾房。所以，你应起诉对方补偿建房损失，并在诉讼中保全该房产。
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    2019-08-27 13:47:08
    125
  • 陈慧玲 律师
    您好，您的情况需要看之前生效的判决书中，对于卖方是否享有合法的宅基地使用权有没有做认定，如果之前的生效判决已经认定他享有合法的权利，那么你们是没有办法，要求把房屋返还的，只能要求对方对房屋价值给予补偿。
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    2019-08-27 13:48:38
    33
  • 张凤启 律师
    37"
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    2019-08-27 14:08:43
    155
  • 何勇 律师
    35"
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    2019-08-27 14:10:49
    8704
  • 徐倩倩 律师
    17"
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    2019-08-27 14:12:03
    5
  • 彭云霞 律师
    1"
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    2019-08-27 14:12:40
    23
  • 许家苗 法律执业者
    38"
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    2019-08-27 14:54:48
    272
  • 王建勋 律师
    80"
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    2019-08-27 14:58:59
    27
  • 时蔓利 律师
    你好,根据国家的相关规定。一般来说,农村宅基地是不可以买卖的。但是如果是同村人的话,那么是可以在本村村民之间互相买卖流转,但是如果卖给非本村人的属于无效的买卖。因为根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”您的问题叙述的不是很清楚。
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    2019-08-27 15:13:20
    7
  • 李新宇 律师
    15"
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    2019-08-27 15:15:20
    527
  • 陈鹏 律师
    1"
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    2019-08-27 15:46:03
    26
  • 王倩一男 律师
    7"
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    2019-08-27 15:52:55
    21
  • 徐同亮 律师
    25"
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    2019-08-27 16:00:26
    59
  • 赵静 律师
    你好，如果诉讼过程中有要求对方补偿加盖房屋的钱款，直接申请执行即可；宅基地不允许进行买卖，可以确认房屋买卖无效，但是需要归还钱款。
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    2019-08-27 16:49:08
    82
  • 贾志红 法律执业者
    43"
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    2019-08-27 17:44:19
    160
  • 黄春华 律师
    要回房屋估计比较困难。因为你们的案件已经经法院两次处理，并且法院的判决已经生效且履行完毕。至于因合同无效所导致的你方损失，你可以另案起诉。对方与前手之间的房屋买卖合同是否有效，与你的案件没有关联性。
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    2019-08-27 17:46:47
    30
  • 朱小方 律师
    你好，当时合同无效的原因是什么？那么如果因对方的原因，导致合同无效的，你所在该房屋上的损失是可以要求对方来承担的
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    2019-08-27 17:52:51
    82
  • 贺圭胤 律师
    1"
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    2019-08-27 18:47:35
    47
  • 聂博敏 律师
    您好！根据案情介绍，宅基地的转让未经村民集体同意，是不能转让的否则无效。除非村民同意，否则即便通过调解，也无法合法获得对土地使用权及建筑物所有权
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    2019-08-27 19:20:08
    6
  • 谈俊威 律师
    房屋买卖交易中，发生纠纷的概率着实不小，最常见的就是房屋买卖合同纠纷。发生纠纷的原因可能是多种多样的，原因不同解决方法自然也就不尽相同。所以，这次就和大家说说，为什么会发生房屋买卖合同纠纷， 1发生纠纷后该如何解决首先是双方直接协商，这也是解决房地产纠纷的最常见途径。房产交易中如果发生买卖合同纠纷导致自身权益受到侵害，购房者或者开发商可以采用口头、书面等多种形式和对方直接沟通，提出存在的问题并商议解决方法。 2、求助消费者协会。一般来说购房者与开发商相对而言，购房者是处于劣势的，所以出现纠纷的时候购房者吃亏的情况会稍多一些。因此当发生合同纠纷时，购房者可以向当地的消费者协会求助，抢他们作为中介从中调解，处理问题解决纠纷。 3、当前两种方法均不奏效时，可以向仲裁委员会申请仲裁。不过申请仲裁的前提是双方有仲裁协议。发生纠纷时受害一方就可以根据购房合同中的仲裁条款或者双方另签的仲裁协议向仲裁委员会提出申请，而且在仲裁委员会的仲裁结果对当事人双方都有法律上的约束力。 4、最后一种途径就是法律诉讼了。购房者通过协商、调解乃至仲裁都无法解决纠纷，就只有通过司法途径，向当地法院提起诉讼解决问题
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    2019-08-27 19:20:24
    8
  • 郑佳佳 律师
    一般来讲，宅基地是要去有关部门申请的，您这边是否有去申请？还是说仅仅跟他签订了一个买卖合同，然后就直接盖了房子？？如果真的是宅基地的话，宅基地只有本村的人享有，就是外村人一般是不享有本村的宅基地的，所以对于这块地的性质，你这边最好先要搞清楚
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    2019-08-27 19:31:31
    1
  • 王景生 律师
    14"
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    2019-08-27 20:06:10
    334
  • 苗世静 律师
    12"
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    2019-08-27 20:39:15
    184
  • 施鸿伟 律师
    1、宅基地仅限村内村民买卖交易，对村外交易行为，一般认定不符合国家强制性规定无效力；2、您可以直接让村委开证明确定宅基地所有，起诉要求确认合同无效，确认房产归属，3、必须委托律师帮忙解决。
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    2019-08-27 20:51:34
    31
  • 李刚 律师
    农村宅基地转让只能在本村进行，因此你的交易因为不符合这一效力性规定，被认定为无效。但合同无效，并不等于你的投资就没有办法收回，因为合同自始无效，那么就是回复到当初状态，你的投入应当计算，由受益人返还，或者有有过错方赔偿。
    展开 收起
    2019-08-27 22:05:04
    23
  • 魏敬环 律师
    你好，你们不是本村村民的户口性质就决定了，合同肯定是无效的，因为它违反了法律的禁止性规定。虽然你无权要求返还房屋，但是，你对房屋的投入，可以要求返还。
    展开 收起
    2019-08-27 22:29:55
    254
  • 杨力 律师
    1"
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    2019-08-27 23:04:18
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  • 孙杭林
    此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
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    2019-08-28 01:07:40
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