深圳 村委统建楼（小产权房）二手购买 咨询
准备购买一套二手村委统建楼，此统建楼规模为12栋楼，1000余户，持有的合法证件不清楚。当初一手房东与村委（运营公司）签订的是合作建房合同，做了律师见证，发了一个绿本，上面有房款付清字样，且很多一手房东与第三方金融公司做了2年的按揭，有各种收据。在一年半前，购买此统建楼，还可进行所谓村委过户，且可以把户口落到这个房屋上，但目前不能村委过户，原因未知。
准备购买这个统建楼的一套房屋，各方面都比较满意，但也知道风险极大。已经交付了5万的定金，与一手房东签订了定金合同，约定一个月内付尾款，签订二手房交易合同并交房。
我的主要问题是：
1 这个二手房买卖合同是否具有法律效力？
2 如何草拟这个格式合同尽可能降低我的风险（规避合同不合法，房东反悔，未来房屋的的拆迁涨价受益，或小产权房转商品房，学区问题等）？
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补充问题：
因为在深圳，看相关政策文件（应该在2004年），说深圳所有农民已经全部转城镇，土地也就全部变为国有。买这个房子的人，绝大部分都不是本村人（因为消化不了这么多），像我这个房屋的一手房东，籍贯是四川，目前是事业单位，买这房时应该只是深户。
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2020-10-26 19:51:27
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补充问题：
是否可以这么理解，村委卖出这些房屋实际也是不合法的，即所有一手房东与村委签订的合同（合作建房）及绿本都无效？
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2020-10-26 19:59:51
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补充问题：
这个买卖合同基本肯定是没有法律效应的。有朋友提到可以在合同中约定违约责任（成本），这个违约责任是否具有法律效力？
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2020-10-26 20:24:03
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补充问题：
非常谢谢大家的讨论与解答！！基于大家的解答及讨论，我现在的认识及理解是，买卖合同因为房屋的小产权性质，基本可以判定是无效的，主要靠合同中的违约条款来约定违约成本，让一手房东不敢轻易违约，但防止不了村委会违约。重点需要注意的是防止一手房东一房多卖，抵押贷款等，其他第三方申诉权益。约定房屋未来收益归我，房东需要配合我未来办理相关手续。
风险巨大，但我现在不得不买，故最坏打算就是上法庭了。
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2020-10-27 01:00:01
