原本为解决住房困难人群住有所居的经济适用住房,却被拿来出租牟利“贴补家用”。今天下午,上海市第一中级人民法院对一起经适房租赁纠纷案作出二审判决,认定张女士作为涉案经适房的有限产权人之一,与承租人齐先生之间的租赁合同无效,并对相关收益予以收缴。此案系沪上法院首次以民事制裁的形式“喊停”经适房出租行为。
租房客当二房东成被告
2010年,张女士一家因住房困难,经申请以每平方米4562元的价格购得松江某小区经适房一套。当时相同地段、质量的普通商品住房的市场价格为8099元每平方米。
在与经适房开发商、上海市徐汇区住房保障中心三方共同签订的《上海市经济适用住房预售合同》中明确约定:张女士等通过购买取得涉案房屋的有限产权。同时承诺,购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下,张女士等一方不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质,并不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。
但2014年6月,张女士将购得的经适房出租给齐先生并签订租赁协议。次年7月,齐先生又将房屋转租出去。事后,张女士发现齐先生擅自转租行为,遂向法院起诉,提出解除与齐先生之间的租赁合同并要求齐先生支付房屋使用费等诉请。
一审法院审理后,判决解除张女士与齐先生之间的租赁合同,合同解除后齐先生及转租后的承租人均应搬离并返还房屋,齐先生应按合同约定的租金标准支付相关房屋使用费。一审判决后,齐先生以转租有效等为由提起上诉,要求撤销原判,改判驳回张女士的一审诉请。
上海市一中院审理后认为,涉案房屋系经适房,产权登记信息中注明为“有限产权”,此类房屋属性不同于普通商品住房,租赁纠纷的处理应以合同效力问题审查为前提。本案中,张女士等3人以大幅低于同期同类房屋市场价的优惠价格购得涉案房屋,并在住房预售合同中共同承诺,其购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下,其不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质。因此,张女士作为涉案经适房的有限产权人之一,其将涉案房屋出租给齐先生以获取租金收益的行为违反上述承诺以及经适房购房人不得擅自出租获利等规定,系利用公共资源谋取个人利益。根据合同法规定,涉案经适房租赁合同依法应属无效。
同时,齐先生已实际占有使用涉案房屋,其占有使用利益无法律依据,构成不当得利,应按照合同约定的租金标准予以返还。但张女士的出租行为损害公共利益,其无权取得该部分使用费收益。据此,为促进保障性住房管理秩序规范,上海市一中院判决:张女士与齐先生之间的租赁合同无效,同时另行下达决定书对相关收益予以收缴。
违规出租应受到制裁
本案主审法官李兴告诉《法制日报》记者,经适房属民生保障性质住房,违规出租应受到制裁。
据了解,经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。经适房建设用地是以划拨方式供应,经适房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经适房项目外基础设施建设费用,亦由政府负担。经适房的建造、购买均不是按照一般市场经济的等价有偿交易原则,而是在政府的统一规划下,无偿划拨土地等公共资源进行开发建设,经适房购买人的价格优惠实际上是来源于公共资源的投入。因此,只有符合本地具体困难标准的人员才有资格进行经适房申购,经适房购买人初始取得的是有限产权,而不是物权法意义上的完全所有权。因为经适房的分配、使用状况关系公共资源的合理配置。
李兴表示,目前,社会上经适房出租现象较为普遍,根据原建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年11月共同颁布的《经济适用住房管理办法》第三十三条规定,个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。虽然上述“办法”属于国务院部门规章,其中关于经适房出租的限制性规定亦非法律的效力性禁止性规定。但这种将本属于民生保障性质的住房推向市场违规出租,系利用公共资源谋取个人利益,损害了社会公共利益,对整个社会的诚信、公平和正义均造成了损害,应当受到法律的惩治。