租户擅自转租，结果被判返还转让费并强制执行。随着经济的发展，很多人选择租房居住。随之而来的，由于房屋租赁过程中产生的纠纷与问题也越来越多，其中，由于转租行为引发的纠纷不在少数，非法转租也是一种较为常见的问题。
租户擅自转租，被判返还转让费并强制执行
漯河市召陵区某庄第二村民组在漯河市人民东路有一门面房，该村民组在2012年10月1日将房屋出租给了张某，租赁期限一年，合同约定未经房东同意不得转租。
后来，张某在租赁期间经该村民组同意又将涉案房屋转租给了王某与李某使用。王某与李某没有与该村民组签订新的租赁合同，但是双方明确了租赁房屋同样适用张某签订的租赁合同，同时，某庄第二村民组特意声明一年后收回房屋。据了解，2015年3月8日，在租赁合同到期前，王某与李某未经房东同意擅自将其承租门面房转租给了袁某使用，并收取袁某转让费60000元，袁某接收该房后，对房屋进行了装修，准备在此经营茶艺用品店。
2015年3月底，某庄第二村民组的干部告知袁某要收回门面房，袁某辩称：自己已经向王某和李某交了60000元的转让费，并且我对房屋也进行了装修，无法返还房屋。并且当时李某告诉他说：不需要见房东了，房东没问题，我就能做主了，到时间只要交房租就行。房东辩称：在我们和承租人王某、李某明的租赁合同中有未经房东同意不得转租的明确约定，并拿出合同书给袁某看。袁某看后才知道自己上当了，遂要求王某和李某返还转让费，经多次讨要无果后，向召陵区法院提起了诉讼。
召陵区法院认为：合同的签订应当秉承诚实信用的原则，当事人因重大误解签订的合同属于可变更可撤销的合同，对此当事人可以申请法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中被告王某、李某在向原告转租涉案房屋的过程中，未能如实告原告涉案房屋租赁到期后，房东要收回房屋不再对外租赁的情况，且阻止原告见房东，被告王某、李某的行为违反了诚实信用原则，导致原告在重大误解情况下租赁涉案房屋，并交付转让费60000元，故原告与被告王某、李某之间达成的转让涉案租赁房屋的协议为可变更可撤销的协议，原告虽未明确主张撤销该协议，但是原告诉求被告王某、李某返还转让费60000元，系撤销该转让协议的行为后果，故对其诉求被告王某、李某返还转让费，本院予以支持。
判决生效后，被告王某和李某无视判决书权威，根本没有还钱的意识，无奈之下，原告于2016年7月20日向召陵区法院申请了强制执行。召陵区法院执行局接到案件后，随即开展了大范围不间断的查询工作，功夫不负有心人，在2016年12月20日，被执行人的交通银行账户上到账了10万余元，执行干警立即对这笔款项中的60000元进行了冻结和扣划，至此，案结事了。（大河网）
转租合同的效力
如今，房屋转租是当前市场经济中的普遍现象，但是我国现行的法律对此规定过于简单，在实践操作中遇到不少难题。在未征得原房屋所有权人同意的前提下的房屋租赁，承租人擅自转租所订立的转租合同的效力主要有三种观点：
1、无效
我国《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。从以上规定可以看出转租须经出租人同意，既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显然属非法转租，则转租合同当然无效。
2、效力待定
《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有、使用权转让他人，实际是非法处分他人财产所有权权能的行为亦属无权处分，是效力待定行为。关于无权处分的处理，如果出租人事后追认，则转租合同有效，如果出租人不追认，则转租合同应当解除。
3、有效
租赁合同为诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立。出租人无权要求解除转租合同。因为租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系，基于合同相对性原理，出租人无权直接要求解除承租人和次承租人之间的转租合同。我国《合同法》第224条的规定，并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。
如原租赁合同对转租问题未明确约定情况下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则承租人与次承租人双方合意的达成的合同为有效合同。但该合同的履行问题上要受到一定的约束，出租人可解除与承租人的租赁合同，其解除合同的效力直接导致转租合同终止。由于次承租人与出租人无直接的合同关系，次承租人无权要求出租人承担违约责任，其应该向承租人提出违约请求。但是，如果次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租，应无权要求承租人承担违约责任。
自行转租的法律后果
根据我国《合同法》第224条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同时，转租关系仍然存续，不致受到影响；而当出租人解除合同时，转租合同是否亦因此而同时终止，答案应当是肯定的。由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系，次承租人自然无权要求出租人承担违约责任。至于次承租人是否可向承租人提出请求，则应视次承租人是否为善意而定。次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，应无权要求承租人承担违约责任。只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人才应对次承租人负违约责任。并且，自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起，即应赋予承租人的转租合同解除权。
另一个问题是承租人与出租人之间的法律关系问题。承租人自行转租，本质上为违约行为，此时，采限制主义和区别主义立法模式的国家或地区均允许出租人解除租赁合同。若依严格主义解释，只要承租人有自行转租的行为存在，出租人即有权解除合同。如此，对出租人利益的保护的确十分有利。
再者，承租人自行转租，是否构成侵权行为，亦值得探讨。当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的转租构成对出租人所有权的侵权行为。上述观点值得商榷。因为出租是物之所有权人（仅讨论所有人以自有物出租这种情形）通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金以为其他权能移转之代价，当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加、受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任。因此，出租人的所有权难说受到了侵害。因此，对于出租人的此种侵权损害赔偿请求权不宜支持。
另外，承租人自行转租时，其收取的租金是否为不当得利。出租人通过租赁合同收取租金而使承租人对租赁物为占有、使用、收益，承租人的自行转租，其租金的收取，是其使用、收益的变相形式而已，出租人的租金并不因此而受损害。可见，承租人取得的租金并非毫无法律依据，同时又不损害他人利益（尤其是次承租人的利益），与不当得利的构成相去甚远。
如今，房屋租赁是一种比价常见的民事行为，涉及出租人和承租人双方的权利义务。但是在社会实践中，除了出租人和承租人，往往会涉及到第三方的利益，承租人转租房屋就是其中一种现实情况，涉及的法律问题也很多。因此，出租或承租房屋时，要注意当事人的资质，避免遇到非法转租的情形，尽量维护自身的合法权益。