近年来，随着二手房交易日趋频繁，买卖双方通过中介公司进行房地产交易已成为一种普遍方式，卖方找多家中介公司挂牌、买方找多家中介公司看房的情形也相当普遍。然而，二手房市场也出现许多“跳单”事件，导致中介的权益受损。近日，中原地产代理（深圳）有限公司也遭遇到“跳单”事件了，导致300万的佣金泡汤，那么，中原地产代理（深圳）有限公司该如何维护自身权益呢？
亿元别墅买卖遭“跳单”？中介：300万佣金泡汤
近日，中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产深圳”）的一店铺负责人孙先生声称，他们遭遇了一件严重的“跳单”事件，300多万的佣金泡汤了。一般来讲，“跳单”指的是买卖双方或租赁双方通过中介的居间服务联系上之后，跳开中介，自行成交或委托其他中介公司代办过户服务，以此逃避支付佣金或少付佣金。而涉事客户则称未与中原地产签订任何协议，如果他们觉得自己“跳单”，完全可以去法院起诉。
房产中介称客户“跳单”
事情要追溯到5月份。5月6日下午，陈女士上门咨询曦城独栋别墅的价格，中原地产深圳的工作人员阳先生及吴先生负责接待。曦城二期位于宝安区新安街道广深高速路附近，是深圳有名的豪宅楼盘。考虑到陈女士要求花园大的，阳先生便推荐了曦城二期100号及曦城五期的310号。孙先生称，看房的时候，阳先生找了有十多年地产经验的黄先生一起去。按照公司规定，黄先生要求陈女士签署《看楼确认书》，但当时陈女士拒签了。
当天看完房后，陈女士对曦城二期100号较为满意，就确定这栋别墅作为谈判方向。孙先生说，在5月6日及5月17日期间，黄先生与对方保持联系，并提供了曦城二期100号的相关资料，包括房屋户型结构图、房产信息。
5月18日，孙先生、黄先生安排约见曦城二期100号业主苏先生，按要求将苏先生带到陈女士所在的公司面谈。据孙先生称，曦城二期100号业主苏先生一开始的报价超过1亿元。按照公司规定，他们正常收取佣金的比例为买卖双方各1.5%，算起来佣金是300多万。孙先生回忆，买卖双方见面后，陈女士主动与苏先生交换了名片，按照行业规定，在没有成交之前不能交换联系方式，但见当时陈女士、苏先生说话比较诚恳，就没有阻止。商谈过程中，买卖双方对成交价格有分歧，没有谈成。
过了一个多月，孙先生联系陈女士，陈女士不太愿意继续沟通，表示不想买了。经多方核实，孙先生了解到，陈女士和苏先生找到Q房网深圳公司的工作人员办理了手续，且Q房网深圳所收的佣金远低于300万。基于此，孙先生认为，陈小姐和苏先生属于严重的“跳单”行为，损害了他们的利益。
孙先生表示，他们考虑起诉陈女士、苏先生及Q房网深圳公司。
涉事客户
如果觉得我“跳单” 可以去法院起诉
对于“跳单”的指责，陈女士表示，她和中原地产深圳未签订任何协议、合同，如果他们觉得自己“跳单”，完全可以去法院起诉。陈女士还称，选择哪家中介，她自己有选择权。对于交了多少佣金，陈女士以个人隐私为由，未透露具体金额。南都记者多次联系业主苏先生，他并未回应。
Q房网深圳
涉事房源非独家发布
孙先生给南都记者提供了一份通告，据他称来自Q房网深圳内部。这份通告标题为《深北豪宅区处罚通告》，落款是深北豪宅片区董事邹某。通告称，“经面谈经纪人严某、店长覃某某以及核查成交报告，经纪人严某2017.6.20日代办曦城100栋物业，收佣金60万并以租单上数属实。此行为违反公司相关规定，已严厉批评经纪人及店长且保证下不为例。”Q房网深圳一位廖姓负责人表示，上述通告有待落实真实性，“从文字上看，这份通报像是区域内部，对上数不规范的处罚”。廖姓负责人解释，上数错误是内部的纠纷，和客户业主没有关系。
一位业内人士告诉南都记者，二手房成交，房产中介收取的佣金比例通常在3%左右，根据楼市行情会有所浮动，如果佣金太低的话，中介也不会做。
事情发生后，中原地产深圳工作人员向深圳市房地产中介协会将情况作了说明。8月1日，Q房网深圳向深圳市房地产中介协会进行了书面回复。
Q房网深圳在回复中表示，早在2017年4月份，陈女士就已实地查看过曦城二期100号在内的多处房产。5月买卖双方因房价一直争执不下，“最终在我司经纪人及中间长达一个月的协调下，买卖双方于2017年6月签署了买卖合同并依约支付定金”。
在这份回复中，Q房网同样强调，客户拥有自主选择权，且所涉房产的房源信息并非一家中介公司独家发布。另外，Q房网深圳表示，通过正常的业务接触至最终交易确定，属于行业内正常商业服务行为，对于行家指摘的“跳单”说法，没有事实与法律依据。（南方都市报）
“跳单”行为的法律分析
“跳单”又称“跳中介”或者“甩中介”，根据最高人民法院案例指导工作办公室的说明，“跳单”是指：“买方通过中介公司的居间服务选定房源后，却故意绕开该中介公司直接与房主达成交易或通过其他中介公司与房主达成交易的现象”。根据房屋居间业务的实际惯例，委托人与居间人通常会达成《房地产求购确认书》，在此《确认书》中，居间方常常会为了避免“白吃力不讨好”而与委托人约定一格式条款，即不允许委托人利用居间人的信息、服务等资源之后又故意绕开自己而直接与房屋出卖方交易，如果委托人违背此条款则要承担违约责任。
对于“跳单”现象的法律分析，我们应从两方面入手，其一，需要对禁止“跳单”条款的效力进行认定，只有在其有效的情况下再谈如何认定“跳单”行为的构成才有意义；其二，即分析委托人的何种行为构成“跳单”。
一、“跳单”行为的构成
在“跳单”条款有效的前提下，委托人的何种行为才构成“跳单”。对此，学界也产生了争论，主要有如下几方面因素：
其一，委托人是否“恶意”回避付酬。委托人的“恶意”是指，其希望以最小的代价来利用居间方的劳动，在居间方提供了有交易潜力的信息和机会后，其故意甩开已付出劳动的居间人而单独与第三方达成交易以规避居间报酬的主观故意。有学者认为，委托人是否恶意并不是构成“跳单”违约的要件，“合同责任是无过错责任，与当事人的主观状态无涉”。笔者认为，如果委托人绕开居间人的原因是其房屋报价过高或者服务态度差等居间人自身原因造成的，委托人便不可构成“跳单”，因为委托人有权利自由选择房屋价格低、服务态度好的居间人；如果委托人单纯是想利用居间人提供的服务和信息等资源故意降低自己的成本，那么此时委托人的主观恶性较大，可以构成“跳单”行为。
其二，委托人与居间人签订的居间合同是否为“独家委托”合同。在德国法上，独家委托分为“简单独家委托”与“特别独家委托”，前者“使委托人放弃了召入其他居间人的自由”，后者甚至使委托人“放弃了自己直接与意向人磋商缔约的自由”。对于独家委托的效力学界也存在不同看法，有学者认为，由于委托人享有任意解除权，不得召入其他居间人的约定没有拘束力，“委托人仍可委托其他居间人来完成事务，只是产生赔偿责任与否需要个案认定”。就指导案例1号来讲，陶德华在委托中原公司之前已委托某房地产顾问公司，并且在交易达成时支付了佣金，可见，陶德华与中原公司签订的应非独家委托合同；而且从合同解释的角度讲，根据《法国民法典》第1156条、1162条规定，应从契约中寻找缔约当事人的共同意图；在契约有异议的情况下，应作不利于订立条款人而有利于债务人的解释。由此，指导案例1号中的禁止“跳单”条款应不作独家委托之意。 指导案例1号中，中原公司的房屋出售信息并非是独家信息，某房地产顾问公司也挂牌出售该房屋，且报价更低，可见陶德华并没利用中原公司的独家信息。
另外，委托人具有任意解除权，这种任意解除权是否可以构成对“跳单”的抗辩？答案是否定的，并不是委托人具有任意解除权就不能构成“跳单”违约。在参考上述因素的基础上，这里还涉及到费用问题。行使任意解除权如果给居间人造成损害，委托人应当赔偿；如果在解除合同之前，居间人付出了劳力，委托人也应承担居间人的必要费用付出。
二、规避“跳单”条款的效力
在居间合同法律关系中，居间人是为委托人服务的，这种服务表现为报告订约的机会或者提供订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得佣金。但是，在房地产中介市场上，存在委托人“跳单”行为，如中介公司带看房或介绍买卖双方认识后，买卖双方为不付佣金而私下成交，或者为少付佣金而一起到另一家中介公司成交。为了防止委托人“跳单”的不诚信行为，中介服务合同中普遍存在着“跳单”委托人要承担违约责任的合同条款。
对于规避“跳单”条款的效力认定，学界产生了不同的看法。观点一认为此条款违背了《合同法》第四十条的规定，加重了对方责任、排除了对方的主要权利，从而无效；观点二认为此条款系显失公平，属于《合同法》第五十四条规定的可变更可撤销合同；观点三认为此条款合法有效，是双方当事人意思自治的结果。从最高人民法院的判决理由中我们可以看出，“该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效”。
根据《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”根据本市房地产中介市场交易习惯，类似《房地产求购确认书》的合同通常是中介公司为了重复使用而预先拟定，并且就条款内容在订立时未与对方协商，因此应认定为格式条款。《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规避“跳单”条款是关于客户跳开中介公司的违约责任条款，是指中介公司履行带看房的报告义务后，委托人如有恶意逃避佣金支付行为的，应当支付相当于佣金的违约金；并不是指中介公司只要参与交易，无论成交与否，均可获取居间佣金，否则中介公司只要静待其他中介公司促成交易，即可坐收相当于佣金的违约金；也不是指委托人在未委托独家代理的情况下，对参与交易过程但未促成交易的中介公司均需支付成交价1％的佣金，可能导致其支付双倍甚至多倍佣金的结果，显失公平。因此，规避“跳单”条款旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，防止当事人利用已获得的中介公司提供的房源信息，却“跳”过该中介公司进行私下交易，从而使中介公司无法得到应得的佣金，其虽为格式条款，但并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故应认定为有效。
三、“跳单”违约行为的构成
《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”但是如果任由委托人看房后“跳”过中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。根据《合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。
因此，遵循诚实信用、平等保护——既要维护房屋交易双方的合法权益，也要促进房屋中介市场有序发展的原则，“跳单”违约行为的认定应满足四个条件：（一）中介公司的委托权限，是一般代理还是独家代理；（二）中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；（三）委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；（四）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。其中，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看其是否利用了该中介公司提供的信息、机会等条件，如果买方并未利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源的信息，则买方有权选择报价低的中介公司购买该房屋，而不构成“跳单”违约。
司法实务中，由于中介与客户之间是否签订了相关的约束性文件，从而导致“跳单”后，中介诉到法院要求购房者承担赔偿责任的案件在结果上的不同。但不论如何，对于相关房产中介而言，碰到“跳单”确实是对中介劳动的不尊重。但也说明中介一方对自己的服务和法律风险防范也有值得改进的地方。