一、基本案情
1、1993年10月13日，海南省农业机械研究所（以下简称农机所）（甲方）与海南万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）（乙方）签订《合作改造海南农机研究所大院合同》，约定由甲方出土地，乙方出资金，重新规划合作建房，建成后双方按三七分成，甲方30%，乙方70%；甲方提供的土地位于海口市海秀大道17号海南农机所院内，面积8.03亩（万昌公司命名为丽都花园）。按改造方案和分成比例，改造后，甲方应得26573平方米30%=7972平方米的建筑面积。若改造方案在实施中减少楼房层次，则甲方仍应保证7972平方米的建筑面积；若改造方案在实施中增加楼房层数，则甲方按增加部分的30%提成面积。合同生效半年内，甲方将8.03亩土地的70%土地使用权转让给乙方，双方还就其他事宜进行了约定。
2、1994年3月11日，农机所（甲方）与万昌公司（乙方）签订《补充合同》，约定因大院改造，需交土地差价约1000万元，按20000平方米建筑面积进行开发需交增值费2000万元。为适应新情况，双方经协商达成如下协议：一、涉及大院改造工程的一切费用（包括政府规定应缴交的土地差价和土地增值费等费用在内），均由乙方承担。二、甲方实际分房面积为5600平方米（其中公寓房5140平方米，地下自行车库100平方米，设备用房300平方米，室内汽车库三间60平方米）。此外，甲方还可分得室外停车位七个，具体位置双方现场商定。
3、1995年7月27日，农机所（甲方）与万昌公司（乙方）签订《补充合同（之二）》约定，一、由于国家政策变化，原合同所依据之海口市政府一号令亦有改动，故双方同意恢复主合同合作方式之分房比例，即按三七开原则，甲方分占30%，乙方分占70%，按批建面积23598平方米计，甲方分得商品房实际面积由原补充合同之一所规定的5600平方米，增加到7079平方米。如在合作地上增建或扩建，仍按上述原则确定划分面积。二、双方重申并再次确认合作方式系甲方无偿提供合作土地，乙方无偿提供全部改造合作资金。依据原合同履办的70%土地使用权归属乙方，乙方无需缴交土地款给甲方，乙方根据合作条件的全部出资也不能计取利息和任何成本费用。
4、2002年10月26日，万昌公司（甲方）、农机所（乙方）与北海九方投资开发有限公司（以下简称北海九方公司）（确认方）签订《合作开发”丽都花园”房地产项目补充协议书（之三）》，约定丽都花园开发项目因甲方欠株洲电力机车厂借款，被株洲市中级人民法院裁定过户给株洲电力机车厂下属企业北海九方公司，为便于开发，北海九方公司取得本项目所有权和开发权后授权甲方继续与乙方合作。双方确认该项目现处于如下状态：项目已基本完成立项、勘察设计、规划报建手续；土地处于平整状态；待开发的房屋其中较小的一栋（A座）已基本完成地下工程，另一栋（B座）尚未动工。在丽都花园项目现状下，由甲方负责联系投资方，负责全部工程经费投入；项目开发竣工后甲方与乙方以房屋面积进行利益分配如下：乙方以其对本项目的投入在项目完成后分配到2700㎡的房屋面积（建筑面积）和8个车位，如果地下室参与整个项目的分摊，则可分得2200㎡的套内使用面积和8个车位；乙方在项目中已收取的75万元拆迁费和350万元科研基地建设费不须返还甲方，也不另折返分配的房屋面积。双方各自对按面积所分配到的房屋享有处置权。三方还约定，项目开发建设完成后，乙方分配的房屋集中于B座（幢）一至六层楼内，相对集中，具体位置由双方按图纸协商确定；如甲方在开发建设完成A座（幢）后，不对B座进行开发建设，则乙方有权要求甲方将其应分配到的房屋按同等面积在A座中进行置换。为确保乙方权益，甲方必须在取得房产管理部门颁发的预售许可证后15日内将A座的2700㎡（1-6层之间）作为预售登记到乙方名下，甲方不得进行销售，如果B座在满开发建设期限后60天不能竣工交付使用，则已登记到乙方名下的房产归乙方所有。在B座可以竣工交付使用时，乙方有权将A座的预售登记面积换回B座中的同等面积。
5、2003年9月17日，万昌公司与农机所制作向海口市房产管理局的《报告》，请求该局将丽都花园A座一至五层的2700㎡房产预售登记至农机所名下，仅作为冻结A座2700㎡房产不得销售之用，并非真正交款预购房产；如不行，则以”备忘录”形式在该局备案。同年11月5日，万昌公司（甲方）与农机所（乙方）、北海九方公司（确认方）签订《补充协议（之四）》，约定甲方同意将A座1-5层共2700㎡房产内部划至乙方名下，并将此约定专门行文至海口市房地产管理局备案；为不影响销售，如有客户求购A座1-5层仍可按双方认可的价格销售，销售款进入双方共管账户并暂时冻结使用。但农机所未能提供证据证实海口市房产管理局（现为海口市住房和城乡建设局）此后受理了上述备案登记申请的事实。
6、2007年9月6日，农机所（甲方）与万昌公司（乙方）签订《补充协议（之五）》约定：对于增加部分的面积，按农机所20%，万昌公司80%的比例分成，集中分配在一至七层之间，如应得面积与测量面积有差异，则按每平方2000元为标准予以折算、调整。如乙方以货币形式予以调整补偿，则与房产相关的所有税费、款项由乙方承担。乙方在项目中的所有债务由乙方自行承担，与甲方无关。增加房产的面积计算包括A栋增加的部分，由于A栋乙方已出售，故甲方从B栋中分取等面积房产。甲方有权要求乙方将甲方应得房产登记至甲方指定单位或人员名下。
7、2007年9月7日，农机所向海口市房产管理局出具《证明书》，其内容载明，产权划分如下：在丽都花园公寓楼（B栋）项目中的二至六层的01、02、03、05号（共20套）共计2736㎡产权归农机所所有，其中包含本案争议的602、603房；在办理商品房预售许可证的同时将上述房产备案登记至农机所名下。同年9月17日，海口市住房和城乡建设局为上述房产办理了不可售的登记。
8、2008年8月6日，万昌公司给农机所出具《复函》，表示已落实办公场所给海南农机所无偿使用。至今，丽都花园A幢已办理产权登记至万昌公司名下，B幢仍未办理竣工验收交付手续，且未办理产权登记，但农机所与万昌公司事实上已完成丽都花园A、B幢的同等面积置换手续，农机所已接收丽都花园公寓楼B栋（幢）二至六层的01、02、03、05号共计20套房屋（包括本案争议房屋），从万昌公司处取得上述房屋的钥匙，并将房屋分配给职工。
另查明：2007年8月12日，案外人吴土龙作为甲方，潘某某作为乙方，万昌公司作为丙方（担保人）签订了《补充协议》，约定潘某某按138.5元／平方米的劳务单价承包丽都花园B栋的劳务清包，并对工程款的支付等进行了相关约定。2008年，万昌公司向潘某某出具《承诺书》，承诺根据本公司与吴土龙、潘某某三方于2007年8月12日所签由我公司担保并负责最终履行的《补充协议》精神。潘某某已将我公司开发的项目丽都花园二期按补充协议要求垫资，于2007年11月1日封顶，总建筑面积23149.16平方米。按补充协议要求每平方米应补给潘某某105元，合计2430661.80元。我方因各种原因未能按补充协议要求支付潘某某以上款项，为了表示我方的付款诚意，经双方友好协商，我公司现将丽都花园一期的一楼五间铺面（已装修）共约192平方米，丽都花园二期的二十一层2012、2015房共约374平方米作为给潘某某应付款的抵押。2008年12月28日，万昌公司与潘某某签订《商品房买卖合同》，约定万昌公司将丽都花园B栋602、603、605号房出售给潘某某，总金额为1206690元。同日，万昌公司给潘某某出具《收据》载明，购房款1206690元冲抵万昌公司所欠潘某某的工程款。
9、2012年3月16日，潘某某作为债权人（甲方），万昌公司作为债务人（乙方），万昌公司法定代表人刘金荣作为连带责任保证人（丙方）签订了《抵债协议》，约定：双方确认乙方负有甲方2430661.80元的债务，双方就抵债事宜达成协议如下：乙方抵偿2430661.80元债务的财产，财产价格合计2733086元，由于债务拖欠时间较长，超出债务本金的302424.20元乙方同意作为债务利息补偿给甲方。在本协议其他条款中涉及房产和车位价格时，以下面所列单项价格为准：1、丽都花园二期2105房，约163.07平方米，单价5550.56元，总价905130元；2、丽都花园二期1610、1611、1612房，约142.82平方米，单价4440.40元，总价634176元；3、丽都花园一楼商铺3A、商铺2，共约59.02平方米，按7000元每平方米计算，总价413140元；4、丽都花园二期一楼西面两个联体车位约45平方米，单价4444.44元，总价200000；5、丽都花园二期601房，约117.68平方米，按4934.05元每平方米计算，总价580640元。
10、因在申请执行人王某与被执行人万昌公司执行一案中，法院查封了涉案房产即海口市号丽都花园B幢602、603号房，农机所以案外人身份就执行标的物即本案涉案房产提出执行异议，海口海事法院裁定驳回了农机所的异议请求。农机所不服，以王某、万昌公司为被告于2013年10月16日向海口海事法院提起执行异议之诉，请求：1、确认被告万昌公司名下的丽都花园B幢602、603号房产为原告农机所所有；2、停止对602、603号房产的执行并解除查封措施。该院于2014年4月30日作出（2013）琼海法执诉字第9号民事判决：确认位于海口市号丽都花园B幢602、603号房产归原告农机所所有；停止对海口市号丽都花园B幢602、603号房产的执行。王某不服提起上诉，本院于2014年12月19日作出（2014）琼民一终字第62号民事判决：驳回上诉，维持原判。对于上述执行及诉讼程序，潘某某均不知情，上述判决生效后，潘某某认为其合法权益被侵犯，遂于2015年6月16日向海口海事法院提起撤销（2013）琼海法执诉字第9号民事判决的第三人撤销之诉，海口海事法院以其无权改变或撤销经二审确认的判决结果，潘某某的起诉不符合起诉条件为由，于2015年12月26日裁定驳回潘某某的起诉。潘某某遂于2016年1月22日以万昌公司、农机所及王某为被告提起本案第三人撤销之诉。
丽都花园A栋已竣工验收对外销售并办理了产权证，B栋尚未竣工验收，亦未办理产权证。
二、争议焦点
1、原告提起第三人撤销之诉是否超过6个月的期限；
2、原告潘某某与被告万昌公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，原告是否享有该合同项下的房屋；
3、（2013）琼海法执诉字第9号、（2014）琼民一终字第62号判决是否侵害了原告潘某某的合法权益，应否予以撤销。
三、案情分析
1、关于原告提起第三人撤销之诉是否超过6个月法定期限的问题。农机所抗辩认为原告于2015年6月16日在海口海事法院提起撤销（2013）琼海法执诉字第9号案诉讼时，已经将海南省高院生效的62号判决作为证据使用，即已经知道该判决将涉案的房产判决确认归农机所所有。因此，若该判决损害了原告权利的话，其至少要在2015年12月16日之前提起对62号判决的撤销之诉，而原告于2016年1月22日才向海南省高院提起撤销之诉已经超过了6个月的除斥期间。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百九十二条规定：”第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。”本案中，原告潘某某主张其对涉案房产享有产权，亦因不能归责于本人的事由未参加法院（2014）琼民一终字第62号案件一、二审诉讼，其在该案二审判决作出后即2014年12月19日方得知该案诉讼结果，并于2015年6月16日向海口海事法院提起撤销之诉，即原告已在法定期限内主张撤销之诉，并未超过6个月的除斥期间，符合法律规定的第三人撤销之诉程序要件。
2、关于原告潘某某与被告万昌公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，原告是否享有该合同项下房屋产权的问题。原告主张其享有涉案房产的产权，且提供了其与万昌公司于2008年12月28日签订的《商品房买卖合同》及购房款收据等证据。该《商品房买卖合同》约定：万昌公司将丽都花园B栋602、603、605房出售给原告，房屋套内面积326.13平方米，单价每平方米3700元，总价款为1206690元，房屋达到交付条件后，万昌公司通知原告办理交付手续。后因万昌公司不能清偿原告的劳务工程款，双方约定以所欠工程款中的1206690元冲抵涉案房屋的购房款。但万昌公司至今未将房屋交付给原告，且已将该房屋作不可售登记至农机所名下。法院认为，本案中，涉案房产所在的丽都花园小区是由农机所出土地，万昌公司出资金共同合作开发的项目，双方约定按比例分成，其中农机所应分得B栋2700平方米的房屋，双方并于2007年9月17日将包括涉案房屋在内的2700平方米房产办理不可售登记至农机所名下。原告与万昌公司签订的《商品房买卖合同》虽然是合法有效的，但该《商品房买卖合同》并未进行备案登记，且原告庭审中亦陈述万昌公司是为了抵偿其所欠原告的工程款而签订的涉案房屋买卖合同，故在涉案房产没有进行备案或过户的情况下，原告基于《商品房买卖合同》享有的只是债权，而非物权。且在原告与万昌公司签订买卖合同之前，万昌公司已将涉案房屋办理不可售登记至农机所名下，农机所作为共同开发及备案登记的一方，其对涉案房产的请求权即具有物权效力，具有排他性。因此，原告提出万昌公司与农机所通过合作开发合同，约定将涉案房产分给农机所，不能对抗原告因与万昌公司签订房屋买卖合同而享有的涉案房产权利的主张没有法律依据，本院不予支持。至于原告提出的万昌公司与农机所是合作开发丽都花园的合伙型联营的法律关系，对合作开发中产生的债务应承担连带责任的问题则属另一法律关系，不属本案第三人撤销之诉的审理范围，原告可通过另行诉讼解决。
3、关于（2013）琼海法执诉字第9号、（2014）琼民一终字第62号判决是否侵害了原告潘某某的合法权益，应否予以撤销的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，第三人撤销之诉中撤销权人必须有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益。本案中，因在申请执行人王某与被执行人万昌公司执行一案中，法院查封了涉案房产即海口市号丽都花园B幢602、603号房，农机所以案外人身份就执行标的物即本案涉案房产提出执行异议，海口海事法院裁定驳回了农机所的异议请求。农机所不服，以王某、万昌公司为被告提起执行异议之诉，本案经审理，法院作出（2014）琼民一终字第62号民事判决认定农机所与万昌公司因合法建造等事实行为对丽都花园项目的房屋享有所有权，而双方对合作建设的房屋的原始所有权归属做出了明确的约定，其中本案争议的房屋约定分配给农机所，产权登记部门亦作出了不可售登记，故争议房屋不再属于双方合作开发的共有财产，农机所对其享有专属所有的权利，万昌公司不再对其享有所有权，并据此确认涉案房产归农机所所有并未损害潘某某的合法权益，其主张撤销（2013）琼海法执诉字第9号、（2014）琼民一终字第62号判决没有法律依据，法院不予支持。
四、裁判结果
驳回原告潘某某的诉讼请求。
五、裁判依据
1、最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百九十二条
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款
3、依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款
5、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百九十二条及第二百九十六条