一、案情介绍
2011年7月20日，刘华与华成天宇公司签订《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》，合同约定：华成天宇公司将行政街号为大连市中山区南山路143号A区第8栋房屋出售给刘华，用途为住宅，建筑面积387.41平方米，单价为每平方米57,303.63元，总金额2220万元整；商品房预售许可证号为大房预许字第20110007号；付款方式及期限约定为一次性付款，2011年7月20日，总房款22,200,000.00元已全部付清。华成天宇公司于2011年5月21日、7月5日、7月19日向刘华开具的收款收据，金额分别为870万元、850万元和500万元，收款事由记载为预收款。刘华陈述华成天宇公司未向其开具正式的商品房买卖结算发票，双方签订的《商品房买卖合同》未登记备案。该合同第八条约定华成天宇公司应当在2012年5月30日前交房。第九条约定如华成天宇公司逾期交房，需按刘华已付款的日万分之三支付违约金。该合同第十五条约定，华成天宇公司应当在房屋交付后180日内为刘华办理产权登记。该合同第二十四条约定，华成天宇公司应于合同生效后30日，向大连市房地产交易市场申请登记备案。合同签订后，由于案涉房屋一直未被验收，且华成天宇公司与刘华签订合同前已将房屋抵押给银行，导致华成天宇公司迟迟未按合同约定向刘华交付房屋及办理权属登记手续。经刘华多次催索后，华成天宇公司于2014年5月30日向刘华交付了房屋，但至今未办理抵押注销登记和产权登记。原告诉至法院，请求判令：1.华成天宇公司协助刘华办理产权登记手续；2.承担逾期交房违约金4,861,800元；3.华成天宇公司自2013年12月1日起至实际办理产权登记之日止，按刘华已付款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准，承担迟延办理产权登记违约金1,320,000元（暂计算至2014年7月1日）；4、诉讼费由华成天宇公司负担。
二、争议焦点
华要求华成天宇公司协助办理产权登记的诉讼请求应否支持；合同约定的违约金是否具有法律依据。
三、法律分析
刘华与华成天宇公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人给予出卖人合理期限继续协助办理，但其合理期限不超过一年，否则买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”由此可见，华成天宇公司应当在房屋交付使用后的一定期间内协助刘华办理权属登记备案，否则承担违约责任。此项义务是华成天宇公司应履行的合同义务，同时依据法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。涉案房屋并没有办理竣工验收，刘华即实际占有使用，涉案房屋并非经验收质量合格的商品房。虽然刘华实际占有使用房屋已一年多，但本案至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，华成天宇公司负有协助刘华办理房产登记的义务，因此，刘华要求华成天宇公司协助办理房产登记手续的部分请求应予支持。华成天宇公司未按合同约定履行此项义务，应按合同约定承担违约责任，支付违约金。
四、裁判结果
1．大连华成天宇房地产开发有限公司于本判决生效十日内向刘华支付逾期交房违约金（以2220万元为基数自2012年5月30日起至2014年5月30日止按日万分之三计算）；
2.大连华成天宇房地产开发有限公司于本判决生效十日内向刘华支付迟延办理产权登记违约金（以2220万元为基数自2013年12月1日起至2014年7月1日止按中国人民银行逾期贷款利率标准计算）；
3.大连华成天宇房地产开发有限公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助刘华办理位于辽宁省大连市中山区南山路143号A区第8栋房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利登记至刘华名下。
五、裁判依据
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，第三十三条
《中华人民共和国合同法》第二百七十九条
《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人迟延办理房屋权属证书承担违约金的规定。