一、案情介绍
2002年11月29日，济宁市食品总公司（甲方）（以下简称食品公司）与陈洪亮（乙方）签订了房地产转让合同。约定食品公司将坐落于山东省济宁市市中区车站东路46号的房地产一宗转让给陈洪亮，合同约定：“二、双方商定乙方以现金形式付给甲方房地产转让金420万元（双方认可，甲方净收），土地转让税费、房产过户费、交易税、评估费、办证费等所有费用均由甲方承担。三、合同签字时，乙方付给甲方20万元，房地产过户手续办理完毕，一个月内甲方向乙方移交房产、地产和房地产证时，乙方一次性付清转让款项”。
2003年2月28日，陈洪亮与济宁市国土资源局就该宗土地签订了国有土地租赁合同书。2005年6月6日，陈洪亮（甲方）与张建锋（乙方）签订了房地产转让合同，转让标的与陈洪亮与食品公司签订的房地产转让合同中的标的相同，合同约定：“二、双方商定以现金及存折形式，付给甲方房地产转让金及费用总计800万元，包括土地房产所有过户费、交易税、出让金、评估费、办证费等费用全部由甲方承担。合同签订后五日内乙方付给甲方20万元作为定金，甲方给乙方直接办理土地过户手续完毕后，由乙方向甲方交纳所欠土地出让金约100万元，乙方备足甲方所欠食品公司的资金，向甲方或食品公司出示资金证明，乙方出资替交甲方与食品公司办理房产过户所交纳的过户费用，由食品公司将房产过户甲方完毕，乙方资金到户食品公司，由甲方必须同时将房产过户乙方的名下，剩余款乙方三月内分期付清。”
2005年6月8日，陈洪亮向张建锋出具收据一份，载明：“今收到张建锋买房款叁万元整（注明购买食品公司定金）”；同年7月21日，陈洪亮又向张建锋出具收据一份，载明：“今收到张建锋购买陈洪亮房地产款壹佰柒拾柒万贰仟伍佰贰拾元整”。同时，陈洪亮还出具了承诺书一份，载明：陈洪亮承诺，将坐落在济宁市市中区车站东路46号的地产2582平方米、房产3401.35平方米，按照甲乙双方2005年6月6日签订的房地产转让合同的约定，保证按时过户张建锋名下，若违反约定，自愿承担张建锋所支付给陈洪亮所有购买房地产款项的双倍罚款。
2005年8月17日，陈洪亮向张建锋出具了收条，载明：“今收到张建锋交房地产定金叁万元整”。2006年9月29日，陈洪亮取得了坐落于济宁市市中区车站东路46号土地的国有土地使用权证，证号为“济中国用（2006）第0802062167号”，地类（用途）为“商业”，使用权类型为“出让”，使用权面积为2582平方米。
二、争议焦点
1、陈洪亮和张建锋于2005年6月6日签订的房地产转让合同的效力问题；
2、该合同是否已经解除；
3、该合同是否能够继续履行。
三、法律分析
1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”但本案的实际情况是，所涉土地的使用权登记在陈洪亮名下，而土地上所建房屋的产权却属于食品公司，即土地使用权和房屋产权的权属分离。陈洪亮2002年11月29日就与食品公司签订了房地产转让合同，2005年6月6日其又与张建锋就同一标的物签订房地产转让合同，张建锋、杨淑敏、乔明齐作为原告于2006年10月25日起诉时，陈洪亮已经于2006年9月29日取得涉案土地的国有土地使用权证书。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，陈洪亮与张建锋所签房地产转让合同中有关土地使用权的转让是有效的；
2、陈洪亮称双方已经口头解除房地产转让合同，并退还定金6万元及张建锋借郑本芹的26万元，共计退还32万元，尚欠151万余元。其提供的主要证据为：张建锋2005年7月11日向郑本芹出具的26万元的借条、乔明齐2006年4月10日出具的2万元的收条、杨淑敏2006年4月26日向陈洪亮出具的4万元的收条。但张建锋2005年7月21日才向陈洪亮交款1772520元，其2005年7月11日向郑本芹出具的26万元的借条显然不能证明陈洪亮向张建锋退还房地产转让款，且张建锋向郑本芹出具借条的事实与本案纠纷属于两个不同的法律关系。
关于杨淑敏和乔明齐所出具收条的性质，因收条上未写明收回定金或房地产转让款，是否属于解除合同后退回的款项，双方说法不一。杨淑敏和乔明齐主张该6万元是陈洪亮代翁宽银偿还的借款，陈洪亮主张是其退回的定金，截止到张建锋等2006年10月25日起诉时，陈洪亮提供的退款证据仅是双方存有争议的6万元收条。陈洪亮一方面主张所涉房地产转让合同无效，一方面又主张双方已经口头解除了房地产转让合同，在合同无效时当然不存在解除合同的问题，陈洪亮的主张自相矛盾，其没有提供充分的证据佐证双方已口头解除房地产转让合同这一事实，该房地产转让合同不能被认定为已经解除。
3、陈洪亮与张建峰签订房地产转让合同的前提是陈洪亮与食品公司签订了同一标的物的转让合同，本案合同能否继续履行取决于前一转让合同是否如约履行。但从张建锋、杨淑敏、乔明齐的诉讼请求来看，其要求一审法院判令陈洪亮履行的是部分合同义务，即将济宁市市中区车站东路46号土地使用权过户至原告名下，诉讼费用全部由陈洪亮承担。由此可知，张建锋、杨淑敏、乔明齐主张的是将涉案土地使用权过户至其名下，并没有主张将属于食品公司所有的房产过户至其名下，一审法院也未将食品公司列为本案当事人。
根据陈洪亮2005年7月21日出具的承诺书，其承诺：“保证按时过户张建锋的名下，若违反约定，自愿承担张建锋所支付给陈洪亮所有购买房地产款项的双倍罚款。”如果陈洪亮不能按照房地产转让合同及承诺的内容履行合同义务，张建锋、杨淑敏、乔明齐可以另案起诉要求陈洪亮承担相应的违约责任。
三、裁判结果
陈洪亮应于判决生效后二个月内协助将济宁市市中区车站东路46号土地使用权过户到张建锋、杨淑敏、乔明齐的名下。
一、二审案件受理费各50元，由陈洪亮负担。
四、裁判依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条。