一、案情介绍
2009年12月1日，天星龙公司（甲方）与居然之家（乙方）签订《租赁合同》。合同约定：第4条“租赁场地产权状况、位置、面积”4.1：甲方与浙江大光明集团公司（以下简称“大光明”）于2004年1月12日签订了《合作协议书》，约定由甲方承租“大光明”所有的、位于浙江省杭州市江干区凤起路与新塘路交汇处之西南角的商业用房及附属设施（以下称租赁场地）用于开展商业经营活动。甲方承租上述物业后开办了名为“杭州天星龙建材装饰会展管理有限公司”的装饰材料市场。4.2：现因经营需要，在征得产权人“大光明”书面同意后，甲方将上述租赁场地转租给乙方，乙方同意承租上述场地。租赁场地现有租赁经营者83户，至本合同签订日止，合同到期的租赁经营者76户，合同未到期的租赁经营者7户……第6条“有关租赁场地的其他约定”6.1：甲方必须确保租赁场地的合法性，在本合同签订前向乙方提供甲方与产权人签订的《合作协议书》，并向乙方提供产权人名下的租赁场地的《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的复印件，在本合同签订后2年内向乙方提供租赁场地的《主体竣工验收文件》复印件和《房屋所有权证》复印件（以上材料均须加盖产权方公章）。在乙方配合下，甲方负责办理本合同在政府有关主管部门的租赁登记手续，申请及领取租赁许可证。具备上述条件，乙方视为甲方具有出租租赁场地的合法权利……第8条“物业管理”8.1：租赁场地由乙方自行管理，甲方应保证租赁场地具备独立管理的条件且不得向乙方收取任何形式的物业管理费用……8.4：租赁期间房屋结构、空调系统、消防系统、供水供电系统、电梯、自动扶梯等各项属于甲方或产权人投入的物业设备设施发生质量问题，甲方应及时修复并承担修复费用。在乙方通知甲方1周内，甲方未进行修复也无回应时，乙方有权利自行组织修复，由此产生的费用从应付的租金中抵扣。乙方在装修及经营期间，未经甲方书面同意，不得对房屋结构、原有设备设施结构进行拆改。因乙方拆改行为引起的各种事故由乙方负责；同时因乙方的拆改导致租赁场地主体结构或使用功能出现不可弥补的缺陷，乙方应向甲方赔偿相应的全部损失……第9条“免租期及租赁期”9.1：租赁场地交付后6个月为免租期，暂定为2010年1月1日至2010年6月30日。租赁期限为18年，自免租期满之日起开始计算，暂定为2010年7月1日至2028年6月30日。9.2：甲方延期交付租赁场地的，免租期及租赁期相应顺延。乙方延迟接收租赁场地的，免租期及租赁期不予以顺延。第10条“租金及支付方式”10.1：以商业经营面积约41003.7平方米作为计租面积，具体面积以杭州市房屋管理部门实测面积为准。10.2“租金标准”：第一年至第三年租金按每天每建筑平方米2.2元计算；第四年至第六年租金按每天每建筑平方米2.4元计算；第七年至第九年租金按每天每建筑平方米2.64元计算；第十年至第十二年租金按每天每建筑平方米2.95元计算；第十三年至第十五年租金按每天每建筑平方米3.3元计算；第十六年至第十八年租金按每天每建筑平方米3.7元计算；建筑面积按杭州市房屋管理部门实测面积为准（以上所指的“年”为“合同年”，一年按365天计算）。10.3：租金按季支付。乙方应于每个季度前一个月的月底之前，在接到甲方开具的发票后的三个工作日内将下个季度的租金以支票或银行划款方式交给甲方，如遇周末或节假日则顺延。首个季度租金应按实际天数计算。乙方未按约定时间及额度支付租金时，每日按未付金额的万分之二点一（0.021%）支付违约金。因甲方未按时提供发票导致乙方未及时支付租金的责任由甲方承担。第11条“预付款及支付方式”11.1：乙方同意在本合同签订后7日内向甲方支付500万元预付款。11.2：乙方支付给甲方的预付款依次抵扣乙方应付甲方的租金……第16条“乙方的其他权利和义务”16.1：负责组建以乙方为实际控制人的经营“居然之家”品牌大型家居建材商场的有限责任公司，对租赁场地实施有效的经营管理……16.7：负责办理乙方开业所需的全部手续。16.8：租赁场地的外立面乙方可根据经营需要进行改造，租赁场地屋顶乙方可根据经营需要安装“居然之家＊＊店”LOGO支架及广告牌；但改造方案需经甲方及产权方同意，报政府相关部门批准后方可实施。16.9：乙方可根据经营需要对甲方原有室内室外装修进行合理改造……第21条“违约责任”21.3：出现如下情形之一时，甲方有权提前解除本合同，乙方除赔偿甲方遭受的一切实际损失外，还应向甲方支付相当于6个月租金的违约金（以合同终止之前6个月的租金标准为依据）：⑴如果乙方无正当理由逾期不支付租金及其他费用超过一个月且累计欠付金额达到300万元的；⑵乙方利用租赁场地进行非法活动，损害公共利益的；⑶其他因乙方严重违约造成合同无法履行的。甲方依据上述情形提前解除合同时，应书面通知乙方；甲方亦可选择不解除合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。21.4：出现如下情形之一时，乙方有权提前解除本合同，甲方除赔偿乙方遭受的一切实际损失外，还应向乙方支付相当于6个月租金的违约金（以合同终止之前6个月的租金标准为依据）：⑴未能在合同约定期限内向乙方提供合法有效的租赁场地房产证明影响乙方正常经营或未能在合同约定期限内提供其他乙方要求的证明文件；⑵租赁场地发生产权纠纷和债权债务纠纷或因第三人主张权利，影响乙方正常对外营业的；⑶产权人对租赁场地进行出售、转让或设定抵押，以及合同第19条约定的甲方履约主体或控股股东发生变化，甲方未事先通知乙方或新的产权人、履约主体不同意继续履行与乙方的租赁合同导致本合同解除的；⑷产权人采取分割产权的方式将租赁场地对社会公众出售，有可能导致乙方的利益受到伤害的；⑸租赁场地交付后，因产权人或甲方原因导致合同约定的物业条件发生较大变化，如停车场不能保证、物业设备不能正常运转或建筑结构出现严重质量问题的；⑹因产权人或甲方原因导致租赁场地周边情况发生重大变化，影响乙方正常经营的；⑺因甲方与产权人的《合作协议书》提前终止导致本合同无法继续履行的；⑻其他因甲方严重违约造成合同无法履行。乙方依据上述情形提前解除合同时，应书面通知甲方；乙方亦可选择不解除合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失……第22条“期满撤场”：在本合同到期或提前终止前，乙方应在至期满或终止2个月内，自费将其所有物品搬离，将租赁场地（包括所有的固定装置和设备）交回甲方，乙方交回场地时，所有物业设备设施应运转正常（自然磨损除外），若乙方未能按时搬出物品、把租赁场地交还甲方，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理。
租赁场地于2009年12月依约交付后，居然之家亦按照合同约定支付了500万元预付款，对租赁场地的内部及外立面等进行了装修，并由居然之家为出资方设立的杭州居然之家商业管理有限公司（以下简称杭州居然之家）对案涉房屋进行经营与管理。2010年6月22日，杭州居然之家收到天星龙公司开具的面额为297万元、297万元、2291492.77元的三张2010年7月1日至2010年9月30日的租金发票，后于2010年7月20日由杭州居然之家代为支付租金3231492.77元，迟延支付24天；2010年9月8日，杭州居然之家收到天星龙公司开具的面额为297万元、297万元、2291492.77元的三张2010年10月1日至2010年12月31日的租金发票，后于2010年11月24日由杭州居然之家代为支付租金8231492.77元，迟延支付租金71天；2010年12月3日，杭州居然之家收到天星龙公司开具的面额为8231492.77元的一张2011年1月1日至2011年3月31日的租金发票，后于2011年1月28日由杭州居然之家代为支付租金8231492.77元，迟延支付租金50天；2011年3月7日，杭州居然之家收到天星龙公司开具的面额为8231492.77元的一张2011年4月1日至2011年6月30日的租金发票，后于2011年3月28日由杭州居然之家代为支付租金8231492.77元，迟延支付租金17天；2011年6月28日，天星龙公司向杭州居然之家邮寄编号为12832273，开具面额为8231492.77元的2011年7月1日至2011年9月30日的租金发票一份，2011年7月2日杭州居然之家拒绝签收；2011年9月7日由杭州居然之家代为支付2011年7月1日至2011年9月7日的租金6224361.66元。
2011年8月2日，居然之家向天星龙公司递交了落款时间为7月18日的《关于提前终止租赁合同的函》，居然之家表示：“我司杭州店至今仍无法取得市场证照，场内各商户也无法办理营业执照，经营难以为继，故我司决定撤场退租，终止租赁合同。”
居然之家于2011年8月8日、8月29日、9月13日、10月29日分别就场地交接、补偿款等问题发函给天星龙公司。天星龙公司也分别于2011年8月12日、9月6日、9月19日、11月4日分别作出回函，表示由于双方对租赁合同终止的相关事项并未达成一致，同时鉴于居然之家未按合同约定将租赁场地恢复原状，且租赁场地存在居然之家与承租经营户之间的司法诉讼，天星龙公司无法接收场地及希望双方就退场交接及相关事宜进行协商。
2011年11月27日天龙星公司起诉居然之家，请求判令：1．解除天星龙公司与居然之家于2009年12月1日签署的租赁合同；2．居然之家立即拆除其增添或变更的租赁场地的外立面及室内装修设施，并恢复原状；3．居然之家腾退租赁场地；4．居然之家支付违约金27460177.89元；5．居然之家支付延期支付租金的违约金265207.05元；6．居然之家支付实际占有租赁场地的租金（按每天每建筑平方米2.2元计算，自2011年9月8日至2011年10月27日为4510407元，2011年10月28日至实际腾退移交之日按实计算）；7．居然之家赔偿天星龙公司实际损失61873632.94元；8．本案诉讼费用由居然之家承担。
二、争议焦点
1、违约问题
2、损失赔偿问题
3、居然之家应否支付天星龙公司2011年9月8日以后案涉租赁场地的租金或占有使用费问题。
三、法律分析
1、关于违约问题：
（1）2011年6月10日天星龙公司是否向杭州居然之家邮寄了租金发票。
2011年6月10日天星龙公司通过EMS邮政特快专递向杭州居然之家邮寄开票日期为2011年6月1日，发票号码为12832273，金额为8231492.77元的2011年7月1日至2011年9月30日的租金发票一份，杭州居然之家拒收。之后，天星龙公司于6月28日再次通过EMS邮政特快专递向杭州居然之家邮寄前述发票，杭州居然之家拒收。依据该事实，可以认定天星龙公司向杭州居然之家邮寄租金发票被拒收两次的事实。
（2）天星龙公司是否有权单方解除租赁合同。
租赁合同第10.3条约定，租金按季支付，居然之家应于每个季度前一个月的月底之前，在接到天星龙公司开具的发票后的三个工作日内将下个季度的租金交给天星龙公司。根据一审查明的事实，2010年7月1日至2011年6月30日期间的租金发票，天星龙公司均是在每个季度的前一个月（2010年6月、9月、12月、2011年3月）邮寄给杭州居然之家的，对于2011年第三季度的租金发票，天星龙公司也是按照租赁合同约定于2011年6月10日邮寄给杭州居然之家，但遭到拒收，天星龙公司再次于6月28日邮寄租金发票，仍遭拒收。居然之家拒绝签收租金发票，意欲拖延支付租金，事实上，居然之家在支付2011年第二季度的租金后，也未在2011年6月底之前支付第三季度的租金，即使在2011年9月7日支付了2011年7月1日至9月7日的租金，也已超过了租赁合同第21.3条第⑴目约定的一个月及欠付金额数。故天星龙公司依据租赁合同第21.3条约定，有权单方解除合同。
（3）居然之家应否支付天星龙公司按6个月租金计算的违约金。
由于居然之家存在着租赁合同第21.3条第（1）目约定的情形，故天星龙公司有权提前解除租赁合同。依据租赁合同第21.3条约定，居然之家应支付天星龙公司相当于6个月租金的违约金。
（4）居然之家是否应支付迟延支付租金的违约金。
租赁合同第10.3条除了对居然之家支付租金作了约定外，对未按约支付租金的违约金也作了明确约定，即“乙方未按约定时间及额度支付租金时，每日按未付金额的万分之二点一（0.021%）支付违约金”。居然之家存在迟延支付租金的事实，故应按租赁合同的前述约定向天星龙公司支付相应的违约金。
2、损失赔偿问题
（1）居然之家应否赔偿天星龙公司因履行租赁合同而清退原有商户支出的赔（补）偿款项1000万元。
双方签订的租赁合同第4.2条载明：“租赁场地现有租赁经营者83户，至本合同签订日止，合同到期的租赁经营者有76户，合同未到期的租赁经营者7户。第7.1条约定：天星龙公司同意在2010年1月1日之前向居然之家交付租赁场地，在正式交付租赁场地时，应完成对合同已到期商户和合同未到期但不同意在居然之家接受场地后继续经营的商户的清场工作。”据此，天星龙公司为履行案涉租赁合同而清退原有商户并为此支付相关费用的事实可以认定。虽然合同约定天星龙公司在交付租赁场地时应完成对商户的清场工作，但根据案涉租赁合同约定的租赁期限长达18年，而居然之家实际承租不足两年，且导致案涉租赁合同提前解除的责任在居然之家等情形，居然之家理应赔偿天星龙公司为清退原有商户而支付的费用损失。至于具体费用，虽然天星龙公司主张其为此支付的费用达1000万元，但其提交的证据尚不足以认定该数额，故根据本案实际，可酌情确定天星龙公司为清退原有商户所支出的费用为500万元，居然之家应予赔偿。
（2）居然之家应否赔偿天星龙公司6个月免租期的租金损失16462985.55元。
租赁合同第9.1条约定：“租赁场地交付后6个月为免租期，暂定为2010年1月1日至2010年6月30日。”案涉租赁场地于2009年12月交付，居然之家支付了2010年7月1日至2011年9月8日的租金。二审法院认为，虽然合同约定了6个月的免租期，但由于合同约定的租赁期限长达18年，而实际只履行了很短的期限，且导致提前解除合同，系居然之家责任所致，故居然之家不应享有该6个月免租期的租金利益，天星龙公司主张居然之家赔偿其6个月免租期租金收入损失16462985.55元的请求，予以支持。
3、居然之家应否支付天星龙公司2011年9月8日以后案涉租赁场地的租金或占有使用费问题。
（1）天星龙公司于递交的起诉状中，要求解除其与居然之家签订的租赁合同。根据天星龙公司2011年10月27日整理的起诉状中所陈述的内容，2011年8月2日居然之家与天星龙公司协商租赁合同解除事宜，居然之家向天星龙公司送交了落款时间为7月18日的《关于提前终止租赁合同的函》，故双方分别通过起诉或书面通知形式，向对方提出解除合同的事实清楚，本案亦不存在由于对方当事人对一方当事人主张合同解除持有异议的情形，据此根据合同法第九十六条规定，可以确认天星龙公司与居然之家签订的租赁合同已于2011年8月2日解除。
（2）居然之家是否应支付2011年9月8日以后案涉租赁场地的租金或占有使用费。
就合同终止或解除的处理，双方在租赁合同第21.6条及第22条中作了约定，其中第21.6条约定：“合同解除时，双方同意租金按下列方式处理：……
（3）因乙方违约导致本合同提前终止的，若乙方仍拖欠甲方租金等费用的，则应当在合同终止后10个工作日内一次性支付给甲方。
（4）乙方未按上述约定支付拖欠租金的，按日0.021%支付违约金，超过30日的按日0.06%支付违约金。”第22条“期满撤场”约定：“在本合同到期或提前终止前，乙方应在至期满或终止2个月内，自费将所有物品搬离，将租赁场地（包括所有的固定装置和设备）交回甲方，乙方交回场地时，所有物业设备设施应运转正常（自然磨损除外），若乙方未能按时搬出物品、把租赁场地交还甲方，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理。”据此，居然之家应在合同解除之日起10天内将拖欠的租金付清，并在2个月内将所有物品搬离并将租赁场地（包括所有的固定装置和设备）交回甲方，所有物业设备设施应运转正常。
关于租金是否结清。根据查明的事实，本案双方的租赁合同于2011年8月2日解除，居然之家于2011年9月7日支付了2011年7月1日至9月7日的租金，应认为居然之家已履行了合同第21.6条约定的结清租金的义务。
天星龙公司一方面向法院起诉要求解除双方签订的租赁合同，判令居然之家立即腾退租赁场地，但同时却一再拒绝居然之家提出的场地交接要求。由于天星龙公司不予接收租赁场地，阻却租赁场地的交接，根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，天星龙公司应自行承担2011年9月8日以后发生的租赁场地占有使用费损失，
四、裁判结果
1、解除天星龙公司与居然之家于2009年12月1日签订的租赁合同；
2、居然之家于判决生效之日起30日内将租赁场地A楼外墙圆弧处和B楼19-21轴线外墙上的空洞修复并恢复原状（与空洞周围材质一致）；
3、居然之家于判决生效之日起30日内腾退租赁场地交还给天星龙公司；
4、居然之家于判决生效之日起30日内支付天星龙公司租赁场地延期支付租金违约金253106.76元；
5、居然之家于判决生效之日起30日内支付天星龙公司租赁场地租金（按每天每平方米2.2元，计租面积为41003.7平方米计算，一年按365天计算，从2011年9月8日计算至本案判决生效之日止）；
6、居然之家于判决生效之日起30日内支付天星龙公司租赁场地占用使用费（按每天每平方米2.2元，计租面积为41003.7平方米计算，一年按365天计算，从判决生效之日次日起计算至实际腾退之日止）；
7、驳回天星龙公司的其他诉讼请求。
案件受理费512347元、保全费5000元，由天星龙公司负担277213元，居然之家负担240134元。
五、裁判依据
1、《合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十三条；
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定。