宅基地使用权的流转

      (1)宅基地使用权受到严格限制

　　1．宅基地使用权转让

　　关于宅基地使用权能否转让，在《物权法》中没有做出详细规定，而只是规定适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。国家相关规定主要就是国家颁布的一些规范性文件，例如1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第3款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。这些法律法规和相关规定都表明，宅基地使用权是不能进行转让的。当然《土地管理法》正在进行修改，宅基地使用权是否可以实现流转还处在争议当中。

　　目前关于宅基地使用权能否进行转让主要有三种观点：第一种观点认为应当允许转让，否则宅基地使用权就成了死产。第二种观点认为不宜放开宅基地使用权的转让。第三种观点是认为经本集体经济组织同意，可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让而有条件的转让，以实现物尽其用的目的。根据现有法律法规和相关规定，有条件地允许宅基地使用权转让是符合我国宅基地使用转让的，而且也是合法的。但是宅基地使用权转让后不能再申请宅基地。

　　2．宅基地使用权抵押

　　《物权法》、《担保法》等都明确规定，宅基地使用权不得抵押。因为如果允许抵押，那么实现抵押权时，房屋可以查封流转，但是宅基地使用权不能转让，最终将导致抵押权无法实现。所以，无论是在集体经济组织内部还是外部，宅基地使用权都不得用于抵押。而且宅基地之上的房屋也不得抵押。在现实中，农村出现的以房屋或宅基地使用权进行抵押都是无效的，不受法律保护，所以有关当事人一定要加以注意。

　　3．宅基地使用权租赁

　　宅基地使用权能否出租，《物权法》没有做出明确规定，但是《土地管理法》规定农村村民可以出租住房。所以原则上，宅基地使用权是不得单独出租的，但是在农村村民出租房屋时宅基地使用权是随之一并转移的。农村村民在出租房屋后没有住房的，只能要求与房屋承租人解除租赁关系，不能再申请宅基地。

　　(2)宅基地使用权可以附随房屋进行流转

　　宅基地使用权的流转受到严格的限制，一般是不能单独转让的。但是在农村现实生活中，很多集体经济组织已经没有多余的空地可以分配给农民作宅基地，但是农村人口又在不断增长，用地压力很大，同时很多家庭拥有多处宅基地或宅基地面积超标，这些情况都要求宅基地使用权要进行内部流转，但是需要随同房屋所有权一同转让。宅基地使用权随同房屋转让也要有一定的条件：

　　①转让人与受让人必须是同一集体经济组织内部的成员。也就是说本集体经济组织外的成员、城镇居民、法人和其他组织购买农村房屋和宅基地的，因为违反国家规定也不具备宅基地使用权人的主体资格，应当认定无效。

　　②受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权申请分配的条件。如果受让人已经拥有宅基地和住房或不具有申请分配资格，那么根据“一户一宅”等规定，就不能转让。

　　③转让行为需征得本集体经济组织的同意。如果当事人擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应当认定为无效。

　　另外《物权法》第155条规定，已经登记的宅基地使用权转让应当及时办理变更登记。在上文中，我们已经提到经申请取得的宅基地使用权是由土地管理部门进行审批，在审批的过程中就已经进行了登记。所以宅基地使用权转让也要进行变更登记，否则不发生转让的法律后果。