土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。除以下情况不征、免征土地增值税，其他都应当依法缴纳：
一、不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)
1、房地产继承(无收入)；
2、房地产赠与(对象有限定，无收入)；
3、房地产出租(权属未变)；
4、房地产抵押期内(权属未变)；
5、房地产的代建房行为(权属未变)；
6、房地产评估增值。
二、免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)
1、房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。
2、合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。
3、以房地产进行投资联营：以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。
4、企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。
5、因国家建设需要依法征用收回的房地产。
6、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
7、企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的。
8、房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。