一、案情介绍
1996年12月31日，河北省商务厅（乙方）与银通公司（甲方）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第号），约定：乙方向甲方预购位于广州市白云区机场路西B－4地块上兴建的银通花园C幢（座）第1至9层，朝向东西。该房地产的建筑面积为9459平方米，用途为招待所。甲乙双方议定该房地产的成交总价格为36700920元，即房屋建筑面积每平方米价格为3880元；公共分摊面积根据广州市有关规定及补充契约另行商定。双方同意按《房地产预售补充契约》付款条款执行。成交价36700920元并未包括成交价以外政府收取的有关交易税费，如交易管理费、契税、产权登记费、测量费、印花税等税费。该交易税费由甲乙双方按政府有关部分规定各自承担。甲方应于1997年6月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。甲方应自该房地产实际交付使用之日起对该房地产的工程质量负有保修责任，保修时间：土建保修期为一年，水电保修期为半年，屋面保修期为三年。凡因施工或设计造成的质量问题，均属保修范围。但因自然灾害等不可抗力的因素所造成的损坏，以及其他不可归责于甲方的原因所造成的门窗玻璃、水电配件、油漆粉刷及其他的损毁，均不在受保范围之内。
同日，双方签订的《房地产预售补充契约》写明：双方在执行《商品房订购合同》过程中，乙方已向甲方支付1050万元，此款应从乙方应付总成交价款中扣除，剩余部分双方同意按如下付款方式付款：1、甲方与乙方签署“房地产预售契约”和广州市国土局房地产管理局监制的“房地产预售契约”合同，经房管部门鉴证后，乙方付房款150万元。2、按工程施工进度付款合计2430万元分为六期。第一期97年元月20日前付410万元；第二期97年2月20日前付410万元；第三期97年3月20日前付410万元；第四期97年4月20日付400万元；第五期97年5月20日付400万元；第六期97年6月30日交付使用时付400万元。以上第四期至第六期房款甲方协助乙方办理银行按揭，或办理其它形式抵押贷款。细节另行商定。如甲方协助乙方办理银行按揭或银行抵押贷款未办成，乙方上述第四期至第六期付款确实有困难可推迟一个月付款，不算乙方违约。如甲方推迟交付乙方“该房地产”，乙方延期付款的滞纳金与甲方推迟交付期的违约金相等，不算乙方违约。按此原则执行，甲方“该房地产”推迟交付不超过1－2个月。如超过此原则，甲、乙双方严格按本契约地十九条、二十条款执行。3、甲方为乙方向房管部门申请办理商品房契证产权有关手续后，乙方一次性交清总房价余款40.097万元。
上述《房地产预售契约》于1997年1月20日在广州市房地产交易所办理预售鉴证手续。
2000年3月2日，河北省商务厅（乙方）与银通公司（甲方）签订《房地产预售契约》约定，乙方向甲方预购银通花园C幢第10层全层，建筑面积407.6392平方米，该房地产总价为1581640.10元；原《房地产预售契约》（穗房预契字第号）项下面积为9459平方米，经广州市房地产测绘所实测面积为9628.58平方米，超出原契约面积169.8814平方米的购楼差额款人民币659139.83元，乙方应在本契约签订经市房地产交易所鉴证后3日内付清。
2000年3月15日，河北省商务厅（乙方）与银通公司（甲方）签订《房地产预售契约》约定，乙方向甲方预购位于广州市白云区机场路西B－4地块上兴建的银通花园C幢地下室，该房地产的建筑面积为274.8596平方米。甲乙双方议定该房地产的成交总价格为824578.8元，即房屋建筑面积每平方米价格为3000元。
2000年4月28日，河北省商务厅（乙方）与银通公司（甲方）双方签订《协议书》写明：甲方将坐落于白云区乐嘉路8号的银通花园C座招待所售于乙方，合计面积10311.3802平方米，总房款39766278.73元，乙方已支付房款38350000元，余款1416278.73元，双方协议如下：1、乙方在2000年4月27日前将上述余款支付甲方。2、甲方在收到乙方余款后须在3个月内办妥乙方房产确权手续（非甲方因素造成延迟除外）。3、甲方同意无偿向乙方提供地下停车场一个车位的永久使用权，乙方不得买卖、转借或对外举债。
2000年8月15日，河北省商务厅（乙方）、银通公司（甲方）双方签订《协议》写明：1、乙方购买甲方的房地产，分别签订穗房预契字第NO.号、第NO.号、第NO.号《房地产预售契约》下的房地产，除30万元人民币外，其它一切费用均已付清甲方。甲方2000年11月10日前为乙方办妥房产确权手续，同时乙方一次付清甲方30万元人民币。2、甲、乙双方除最后甲方为乙方办妥房产确权手续同时乙方付清甲方30万元人民币外，甲、乙双方相互一切费用均已结清。之后，银通公司并未依约办妥房产确权手续，河北省商务厅多次发函催促办证。
2001年9月30日，河北省商务厅、银通公司与广州穗监工程质量安全检测中心（下称穗监中心）签订了检字第P01014号《广州市技术服务合同书》，由河北省商务厅、银通公司共同委托穗监中心对银通花园C幢进行为期一年的沉降、倾斜及裂缝观测，河北省商务厅为此支付了观测费用人民币32480元。
2003年7月8日，广州市国土资源和房屋管理局向河北省商务厅核发了广州市白云区乐嘉路8号第10层全层的《房地产权证》（粤房地证字第号）。
二、争议焦点
1、如何认定银通公司承担迟延办理银通花园C幢房产证的违约责任；
2、由银通公司支付河北省商务厅修复费、观测费是否妥当。
三、法律分析
双方签订的《房地产预售契约》约定，银通公司应在房地产交付使用后九十天内，协同河北省商务厅办理涉案房地产的产权过户手续和房地产登记手续。同一天双方又签订《房地产预售补充契约》约定，银通公司向房管部门办妥房屋产权的有关手续后，即通知河北省商务厅，河北省商务厅应按时向银通公司领取有关证明和向房管部门申请契证手续，并交纳除地价外应支付的费用和税金，逾期办理契证手续的责任河北省商务厅自负。2000年4月28日，双方签订的《协议书》约定：银通公司在收到河北省商务厅余款（余款为1416278.73元）后须在3个月内办妥河北省商务厅房产确权手续（非因银通公司因素造成延迟除外）。2000年8月15日，双方签订《协议》约定，银通公司在2000年11月10日前为河北省商务厅办妥房产确权手续，同时河北省商务厅一次性付清银通公司30万元人民币。从上述四份合同约定来看，虽然前二份合同约定银通公司的义务是协同河北省商务厅办理涉案房地产的产权过户手续和房地产登记手续，但在2000年4月28日和2000年8月15日签订的合同中均明确银通公司的义务是为河北省商务厅办妥房产确权手续，不是办理涉案房屋的大确权手续。但至2008年8月20日前，涉案房屋仍登记在银通公司名下，银通公司既没有按合同履行该方的义务，将涉案房产确权至河北省商务厅名下。也没有提供证据证明，其在办理好初始登记后，已通知河北省商务厅提供相关的材料，共同到房管部门办理产权登记手续，已构成违约，应承担违约责任。原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决银通公司承担自2000年11月11日起至2000年8月20日止的迟延办证违约金并无不当，应予维持。至于银通公司上诉提出双方在2000年8月15日的协议中约定，河北省商务厅支付其30万元后，其才办理产权登记手续，银通公司有同时履行抗辩权的问题。从协议内容来看，在协议中双方确认，除30万元人民币外，其他一切费用均已付清，银通公司2000年11月10日前为河北省商务厅办妥房产确权手续，同时河北省商务厅一次付清30万元人民币。双方的意思是银通公司为河北省商务厅办妥房产确权手续，河北省商务厅支付银通公司30万元余款，但银通公司一直没有为河北省商务厅办妥房产确权手续，河北省商务厅同时履行支付余款的条件不成就。另一方面，涉案房产高达3800多万元，在河北省商务厅已经支付了绝大部分房款的情况下，作为开发商的银通公司，理应尽快为河北省商务厅办妥产权登记手续。其没有按合同履行该方的义务，应当承担违约责任。
关于银通公司是否应支付河北省商务厅修复费、观测费等的问题。银通公司作为涉案房屋的开发商，负有保证涉案房屋质量的义务。根据国家建筑工程质量监督检验中心2006年9月出具的《广州银通花园C栋红叶酒店检验报告》注明，楼板的实际厚度未达到设计的厚度。并认为虽然楼板厚度不足对整体框架的安全不会产生影响，但楼板厚度不足会促使收缩裂缝的开展，应采取必要的补强措施。故因涉案银通花园C幢房产存在质量问题，银通公司应承担相应责任。根据华南理工大学建筑设计研究院出具的《银通花园C栋（红叶酒店）处理方案设计与检测鉴定报告》，涉案房屋质量问题的修复处理工程预算造价主体结构部分为313994.03元，非主体结构部分为70632.07元，C幢客房楼板加固为1042596.67元，共计1427222.77元，应由银通公司向河北省商务厅支付该笔修复费用。关于观测费的问题，2002年12月3日，广州穗监工程质量安全检测中心给银通公司及河北省商务厅出具了《银通花园C栋沉降、倾斜及裂缝观测费用结算联系函》，在该函上双方代表签字确认观测费58050元，由双方各半承担。对2003年9月4日河北省商务厅支付给红叶酒店质量问题处理选定专家的3500元，银通公司予以确认。上述观测费合计61550元。对其余3410元费用，银通公司虽不确认，但河北省商务厅提供了相应的支付凭证及发票，对此确认为涉案房屋的观测费并无不当。银通公司对此上述观测费用予以否认并辩称已经支付给相关单位，但没有提供充分的证据证明。综上，银通公司应向河北省商务厅支付1459702.77元修复费、观测费。
四、裁判结果
1、限判决生效之日起十五日内，银通公司向河北省商务厅支付逾期办证违约金（以已付购房款38184638.63元为基数，按金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2000年11月11日起计至2008年8月20日止）；
2、限判决生效之日起十五日内，银通公司向河北省商务厅支付修复费、观测费1459702.77元；
3、驳回河北省商务厅其它诉讼请求。
案件受理费132300元，保全费30659.63元，检测费420000元，由河北省商务厅负担15479元，由银通公司负担567480.63元。
五、裁判依据
1、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条；
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十二条、第十三条。