我国物权法在借鉴国外立法经验的基础上结合我国实际，创设了异议登记制度。该法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”我们之所以要创设异议登记制度，是因为不动产登记具有公信力，即使登记事项存在错误，对于信赖该登记而进行不动产交易并办理了登记的人而言，其取得的物权也应受到法律保护，这样真正权利人的利益就会受到损害。虽然通过法律规定的更正登记可以消除登记权利与真正权利不一致的状态，但登记错误的更正需要一个过程，在此过程中，登记权利人有可能处分不动产，从而使真正权利人的权利受到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为，有必要采取措施来保全权利。
根据物权法的规定，异议登记应具备如下要件：
1、不动产登记事项被认为错误。登记错误是指不动产登记簿记载的权利状态和事实权利不一致。“第一，申请人或者登记工作人员的过错导致登记错误或遗漏登记。第二，不动产物权变动的法律行为欠缺引起的错误登记。第三，非基于法律行为的物权变动引起的错误登记，例如继承、先占等，若该取得情况与不动产登记簿之前的记载不符，即为错误登记。登记错误既可能因当事人原因造成，也可能因登记机关的过错而发生。不管是何种原因，只要权利人或者利害关系人依自己的见解认为登记错误时即可提出异议登记，并不需要已有确切的证据证明登记确实有误。
2、登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。不动产异议登记可以是双方共同申请，即登记权利人同意申请异议登记时，也可以是单方申请，且单方申请为多数情形。登记权利人同意申请异议登记既可以是利害关系人单方申请，也可以是利害关系人与登记权利人共同申请。因而，单方申请异议登记的应该有两种：利害关系人申请异议登记和不动产登记机构依职权进行异议登记。其中利害关系人单方申请，包括登记权利人同意申请异议登记时的利害关系人单方申请情形。登记事项错误并不必然导致异议登记，因为此时权利人、利害关系人可以申请更正登记，来消除登记权利与真正权利不一致的状态。如果登记权利人书面同意更正，或者在有确切证据证明登记错误的情况下登记机关予以更正的，均无需提起异议登记。只有在登记权利人不同意更正或者登记机关不予更正时，才有提起异议登记的必要。
3、须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”由此可见，利害关系人申请异议登记必须提交“与他人（即登记权利人）利害关系的说明材料”或者对登记的不动产权利有利害关系的证明材料，来证明自己为利害关系人。异议登记是为保护事实上的权利人或者真正权利人的利益而设的，因此只有权利人和利害关系人才有权申请异议登记。异议登记的申请人具体包括事实上享有不动产物权而未在登记簿上记载或者在登记簿上错误记载的人，以及因登记错误而使其应有权利受到侵害的利害关系人。如果不是真正权利人或与登记权利无关的人，即使登记错误也无权提起异议登记。