一、案情介绍
原告陈德俄与被告陈德群是同胞兄弟，原告虽在新加坡居住，但与被告之间保持着书信来往。1946年，原告出资委托被告在琼山县大致坡圩北街原22号（现24号）修建一连两进房屋一处。房屋建成后，原告口头委托被告代管。1955年5月，被告在代管期间，从1960年起以月租金10元将此房出租给琼山县商业局大致坡营业部使用。同年，此房的屋顶、门窗等被台风刮坏，营业部要求被告维修，或者由营业部自修后在房租中扣除维修费用。被告因无钱维修，提出将此房卖给营业部，并写信通知了原告。1961年8月22日，被告自愿与营业部订立买卖房屋契约，以700元价款将此房卖给营业部。营业部在买房前仅报告过大致坡公社同意，未报经县人民政府批准。营业部买房后，将房屋进行了整修，并在第二进新建房屋3间。1964年营业部撤销，将此房移交给第三人琼山县大致坡供销社使用至今。1987年，原告得知此房被代管人陈德群出卖。即向当地人民政府申请落实政策，返还房屋。后经琼山县侨务办公室查处，函复原告不予返还。原告遂向人民法院提起诉讼，请求被告返还房屋。法院受理后，追加琼山县大致坡供销社为第三人参加诉讼。
琼北中级人民法院于1990年7月26日判决：1、被告陈德群应将原卖房款700元付给原告陈德俄；2、琼山县大致坡圩琼北街24号讼争房屋归第三人琼山县大致坡供销社所有。
第一审宣判后，原告陈德俄不服，向海南省高级人民法院提出上诉。
二、争议焦点
一审判决是否正确。
三、法律分析
本案讼争房屋是上诉人陈德俄出资修建的个人合法财产，任何人未经所有权人许可，均不得出卖。1951年4月16日，最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》第一条中规定：“房屋代管人，未得原业主同意，私擅将房屋盗卖，此种买卖行为，原属无效……”。被上诉人陈德群作为房屋代管人，在未征得所有人同意的情况下，即以自己的名义出卖他人房产，是违法的民事行为。1956年1月18日，中共中央批转的中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中规定，企业单位不经批准不得购买私有房屋。原琼山县商业局大致坡营业部违背政策，未经批准擅自购买私有房屋，并且在明知陈德群不是所有权人的情况下与其签订买卖契约，其行为是违法的。陈德群与营业部签订的房屋买卖契约，侵害了陈德俄对讼争房屋的所有权，应属无效。对此无效民事行为，陈德群与营业部均有过错，比照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，应当各自承担相应的责任。陈德群应当返还因买卖房屋而得到的700元。营业部应当返还陈德俄的房产。营业部虽对此房进行了修整，但第一进的原房和第二进的院墙仍在，增建了3间新房也在陈德俄原有的宅基范围之内，并未丧失返还原物的条件。营业部修房所花费用，扣除被其拆除原第一进东墙所需费用689.20元，其余1578.08元应由房屋所有人陈德俄予以补偿。营业部返还房产的义务和接受修房费用的权利，应由营业部被撤销后的权利义务承受人，本案第三人琼山县大致坡供销社承担和享有。陈德俄的上诉有理，应予采纳。第一审判决认定事实不清，适用法律不当，应当改判。
四、裁判结果
1、撤销第一审判决。
2、陈德群与琼山县商业局大致坡营业部就本案讼争房屋的买卖关系无效。
3、琼山县大致坡圩琼北街24号一连二进房屋归陈德俄所有。琼山县大致坡供销社应在收到本判决书之次日起一个月内搬出该房，交由陈德俄管业。陈德俄应在收到本判决书之次日起付给琼山县大致坡供销社房屋修建费1578.08元。
4、陈德群应在收到本判决书之次日起一个月内返还卖房款700元给琼山县大致坡供销社。
五、裁判依据
《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款。