什么是小产权房
小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
“小产权房”的性质有三种:一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子。只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买。另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。最后一种是各类农业园或养老院的别墅，这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。
小产权房与大产权房的区别
一、小产权房
1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发,职工并没有实际的产权。
2、职工想要转让小产权房的话,必须在购买五年之后才能够进行。
3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有,并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
4、购买小产权房之后,若要再转让,必须补交土地出让金,否则便不能够上市交易。
二、大产权房
1、大产权房的房产证由国家颁发,被国家认可和接受。
2、职工可以自由出售或转让大产权房,没有时间上的限制。
3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的,销售对象可以是任何人。
4、购买大产权房之后,购买者可以自由进行使用、出售或转让,不用补缴任何费用。
购买小产权房的风险
(一)法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
(二)房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
(三)政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。