开发企业成本核算办法

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第一章 总则
第一条 为了加强企业的成本、费用核算，提高企业的经济效益，规范房地产开发企业成本核算方法，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，结合本企业实际情况及管理要求，特制定本办法。
第二条 本办法适用于从事房地产开发的企业和单位。

第二章 成本核算的对象及要求
第三条 成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互相混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：
1．一般的开发项目以每一独立编制设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。
2．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。
3．对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
第四条 各成本项目的预算成本（计划成本）和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。
第五条 成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照“权责发生制”的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照“收益与费用配比”的原则，正确使用“待摊费用”和“预提费用”科目。

第三章 成本项目和开支范围
第六条 根据房地产开发企业会计制度规定，开发产品的成本项目分为：
1．土地征用及拆迁补偿费；
2．前期工程费；
3．建筑安装工程费；
4．基础设施费；
5．公共配套设施费；
6．开发间接费（开发企业没有二级管理机构则无此项目）。
第七条 成本开支范围
1．土地征用及拆迁补偿费；
（l）土地征用费：土地、育苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。
（2）耕地占用税。
（3）劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、超转人员安置费等。
（4）地上地下物拆迁补偿费：指私产评估、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出，筑物回收的残值冲减此成本费用。
2．前期工程费
地上地下市政管线拆改费。拆迁旧建
（l）规划设计勘测费：居住区总体规划、设计项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用。
（2）三通一平：为达到施工要求而发生修建道路，通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用。
（3）前期不可预见的其他费用。
3．建筑安装工程费：列人建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费及设备费。
4．公共配套设施费：列人建筑安装工程施工图预算项目内的，在开发区内构成独立的非营业性建筑项目。如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、公厕；另外还有邮局、中小学、文化站、门诊所、卫生站等。
5．基础设施费：开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施。
6．开发间接费：指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。包括开发人员的工资、奖金、福利费（按工资总额14％提取计入）、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费、其他费用等。
第八条下列开支不得列入成本
1．为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出。
2．对外投资支出。
3．没收的财物依附的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出。
4．应在应付福利费中列支的费用。
5．应在期间费用开支的费用。
6．国家法律、法规规定以外的各种支出，国家规定不得列人成本、费用的其他支出。