最高法商品房买卖中惩罚性赔偿原则与定金罚则并存适用案例指导

最高法商品房买卖中惩罚性赔偿原则与定金罚则并存适用案例指导

张家港商品房买卖律师曹辉团队：商品房买卖惩罚性赔偿原则与定金罚则并存,如何适用?房产交易中房屋买卖纠纷中常见的4大

争议焦点：房屋价款的支付、房屋及其相关证件的交付、惩罚性赔偿责任和违约责任的追究等常为争议的焦点。为此，张家港商品房买卖律师曹辉团队：以最高人民法院发布的房屋买卖合同纠纷典型案例为契机，提炼整理了该案例的裁判要旨和典型意义，为解决房屋买卖合同纠纷实务难点提供借鉴。请看详情： 

张某某诉某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

（一）张家港商品房买卖律师曹辉团队：基本案情

原告张某某与被告某某房地产开发有限公司于2010年8月9日达成了购房意向：原告购买被告某某公司明珠花苑9号楼101号

楼房一套，并于当天交给被告某某公司定金50000元，当时被告的经办人承诺半个月后交齐购房款即给钥匙并给办理房权证。

2013年8月23日，原告（买受人）与被告某某公司（出卖人）签订了购房合同，合同约定合同总价款为187 944元，出卖人

应于2010年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付给买受人，原告又支付给被告某某公

司购房款130000元。后被告某某公司作为出卖人未按合同约定将原告所购楼房交付原告。

另查明，被告出卖给原告的楼房，被告已于2006年10月17日卖给了杨某，杨某在费县房管局通过产权登记取得了涉案楼房

的所有权证。2008年9月8日，杨某又将涉案楼房卖给了李某某，并到费县房管局办理了产权转移登记。后费县公安局经侦

大队因被告法定代表人刘某某涉嫌刑事犯罪将其刑事拘留。

刘某某之妻白某某与原告约定：白某某自愿筹集现金180 000元替被告归还原告购房款，后费县公安局经侦大队将180 000

元购房款转交给了原告。因损失赔偿事宜，原告诉至本院，请求依法判令被告解除原告和被告签订的购房合同，双倍返还

原告所交购房定金50 000元，承担赔偿责任180 000元，并由被告负担诉讼费用。

（二）张家港商品房买卖律师曹辉团队：裁判结果

人民法院认为，原告与被告某某公司于2013年8月23日签订的购房合同内容不违反有关法律规定，为有效合同。被告本应

按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，履行其交付房产的义务。

但因合同约定的标的物，已被他人以合法的方式取得所有权，原告与被告某某公司签订的购房合同已不能履行，原告请求

解除该合同符合有关法律规定，本院予以支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故意隐瞒所售房屋已经出卖给

第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖

人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

被告某某公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，又与原告签订商品房买卖合同显系不诚信行为，故原告请求被

告承担赔偿责任，并返还定金理由正当，符合相关法律规定，本院予以支持。

但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金不得超过主合同标的额的20%规定及最高人民法院关于适用《中华

人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条关于当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的

部分，人民法院不予支持的规定，原、被告约定的定金数额为50 000元过高，以调整为37 589元（187944×20%）为宜，

其余12 411元应视为购房款，故原告实际支付的购房款应为142 411元（130 000元+12 411元）。

判决：一、被告某某房地产开发有限公司赔偿原告张某某损失142 411元，返还原告张某某定金37 589元，共计180 000元

。限本判决生效后5日内履行完毕。

二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

（三）张家港商品房买卖律师曹辉团队：典型意义

本案是涉及商品房买卖合同中因出卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的惩

罚性赔偿条款适用的典型案件，也是对合同法第54条中关于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同被撤销的适用。

张家港商品房买卖律师曹辉团队：同时本案也对商品房买卖中惩罚性赔偿原则与定金罚则并存时应如何适用作出阐述。商品房买卖合同中，惩罚性赔偿原则并非以“双倍返还”为限，双方当事人愿意在合同中加入惩罚性赔偿的内容，并不违背法律法规的强制性规定，那么该条款可以视为双方给自己可能造成的损害，而采取的额外保护措施，法院对此应予支持。