被卖房人忽视的法律风险

被卖房人忽视的法律风险

河南京港律师事务所  孙德申律师

前些天，接待一个前来咨询的当事人。如果不听他说，我还不相信会有这样的事情发生。

当事人甲于2017年7月份把自己的一套住房出售给乙，双方签订了房屋买卖合同。在合同中约定乙以贷款方式支付房款。即乙先支付给甲30%的首付款后，甲将房屋过户登记至乙的名下，乙将房屋抵押给银行，从银行贷出款后，支付下欠的70%的购房款。合同签订后，乙支付了30%的首付款，甲按照合同约定将房屋过户登记到了乙名下。乙方为向银行贷款，去办理抵押登记。乙在办理抵押登记的过程中，乙的债权人丙起诉乙，并申请财产保全。法院根据丙的申请，查询到乙刚刚购买了一套房屋（即甲出售给乙的房屋）。于是就将该房屋进行了查封。法院查封后，无法继续办理抵押登记。银行因没有取得抵押权而不能发放贷款，乙没有得到贷款，就没有能力支付下欠的购房款。致使甲无法收到下欠的70%的房款。甲想起诉乙，经过了解，发现乙欠有巨额外债，除被法院查封的自己出售给乙的房屋外，没有发现有其他财产。如果起诉的话，甲也很难实现自己的权益。

听完甲的陈述，我认为甲在出售房屋的过程中忽视了一些法律问题。

首先，房屋属于不动产，过户登记后，所有权发生了转移。即房屋所有权属于乙。对于乙的房屋，是可以偿还乙的债务的，法院查封没有错误。

其次，甲对轻信乙能够得到贷款。甲相信乙能够取得贷款，能够用贷款支付下欠的购房款，而且是大部分的购房款。甲没有考虑，从银行取得贷款的过程中存在风险。如贷款政策的风险、借款人是否符合借款条件的风险等。甲还相信乙取得贷款后会用贷款支付下欠的购房款。如果乙取得贷款后，不支付下欠的购房款呢？甲更没有考虑到乙已经是债台高筑，多个债权人都在考虑如何找到乙的财产并申请法院查封和执行。

对于甲出现的问题，我认为：

1、甲对于交易风险的估计不足，这也是许多当事人存在的共同问题。我多次帮助别人起草房屋买卖合同，也参与过房屋买卖合同谈判的过程。许多当事人都说我们都谈好了，简单地写个合同就行了。对于律师提出的可能存在的法律风险并不太重视。甲出与其他当事人一样，对于交易风险的估计不足。正是因为对交易风险估计不足，才放松存在交易风险的警惕，交易风险随之增加。

2、不可轻信对方。交易中的当事人都想在交易中实现自己的利益最大化，而将自己的风险降低的最低限度。这是交易中的一般规律。对方是想实现利益最大化的，对方取得的利益越多，自己一方推动的利益也就越多。因此，交易双方在利益上存在对立性。

3、保障自己的利益，就应当依赖法律。甲出售房屋时，如果考虑到过户登记后房屋的所有权已经转移，已经是对方的财产，对方的债权人有权查封、法院也有权执行的话，甲不会在没有收到全部购房款时，就将房屋所有权转移登记至乙的名下。因此，甲只需选择一种对于自己有利的交易模式即可保障自己的合法权益。

                          河南京港律师事务所  孙德申律师 

                                              2019年10月30日