土地使用权出资的法律要件

司法解释第十三条第一款股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。

——《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》

【实务解析】土地使用权出资的法律要件

（一）实体性要件

1.就出资的标的而言，与货币和房屋等出资形式不同，土地的出资是使用权的出资，而不是所有权的出资。我国社会主义公有制的基本经济制度决定了土地的所有权只能归属于国家和集体，除此之外，任何单位和个人都不享有土地所有权，而只能依法获得土地的使用权。因此，任何企业或公司对土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企业或公司对土地享有的权利是使用权，而不是所有权，当企业以土地出资的吋候，所出资的标的是土地的使用权而不是土地的所有权。

2.就出资的类型而言，用于出资的土地使用权仅限于国有土地使用权，而不能是集体土地使用权。虽然我国的物权立法对于集体土地的流转性作了更为宽松的规定，但在集体土地所有权出资的问题上，现行法律仍然采取了严格限制的态度。根据《公司法》确立的“可以用货币估价并可以依法转让”的非货币财产出资的抽象性标准，用于出资的财产必须具有可转让性。对于可转让性应作具体解释，就是转让的对方也即受让主体中必须包含公司，否则即使财产可以转让，但因为不能转让给公司，无法进行投资，该财产也就无法成为公司法上适格的出资形式。集体经济组织欲以集体土地出资，只能先通过国家征用的途径将集体所有的土地变成国有土地，然后再以土地出让的方式重新获得该国有土地的使用权，其后，才可用于出资。

3.就出资的取得方式而言，用于出资的土地使用权只能是通过出让方式取得的土地使用权，划拨土地使用权不能直接用于出资。我国国有土地使用权的取得方式分为出让和划拨两种，我国法律法规禁止划拨土地使用权直接用于投资。只有在特定的情况下，并履行了法定手续之后，划拨土地使用权才可以出资入股，如国企改革中涉及的划拨土地使用权可采取国家以土地使用权作价出资入股方式予以处置。以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用权出让手续、补缴出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业持有。

4.就出资的权利状态而言，用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。出资人对于公司的出资对内构成公司成立和运营的基础，对外构成公司债权人利益的重要保障。因此，出资人必须保证其用于出资的土地使用权是没有任何权利负担的，否则，公司对于该项权利的行使和处置就会受到其他权利人的限制，出资财产的价值也难免因其他权利人行使追索权而发生贬损，甚至完全失去其投资价值。这种存在权利瑕疵的土地使用权若用于出资，既不利于公司资本的维持与确定，也严重威胁着债权人的利益，因而不能作为适格的出资。

（二）程序性要件

1.评估作价。由于土地使用权的价值难以直接确定，为了公平地确定出资人的股权份额和保证企业法人的资本充实，需要依照法律的规定，对作为出资的土地使用权进行评估。未经评估的土地使用权不得出资，即使已经出资，利害关系人也可以向人民法院提起诉讼，请求认定出资人未履行出资义务。《公司法》第二十七条第二款规定：“对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产,不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”

2.土地交付使用。虽然不动产物权变动的法定生效要件是登记而非交付，但在以土地使用权等不动产对公司出资的情况下，出资人不仅要办理不动产权属登记，还要将不动产实际交付给公司，否则无法完整地履行其出资义务。因为交付表明对标的物占有和控制的移转，公司之所以接纳出资人以土地使用权出资，其基本目标就是要获得对该土地的占有和控制，在此基础上实现对土地的利用。

3.办理土地权属登记。依据物权公示原则，物权变动需要经过登记或交付的法定形式。土地使用权属于不动产物权，出资人以该项不动产物权出资，就必须依照法律规定的程序办理土地使用权登记手续，将该项权利过户至公司名下，从而实现权利由出资人向公司的移转。由于我国《物权法》在不动产的物权变动上主要采登记生效主义，因此，登记对于土地使用权出资发生着生效要件的作用，只有经过登记，接受投资的公司才能取得完整的土地使用权，出资人的出资义务才算履行完毕。如果出资人只完成了交付，而未办理权属登记，那么，公司就会面临该项出资随时都有可能被出资人收回的风险。