物权以意思表示为构成要素

物权以意思表示为构成要素

体现行为人的意思自治。物权行为不为当事人设置任何负担，属于纯处分行为，直接会引起物权的发生、变更或者消灭。故物权行为发生效力的前提是行为人具有处分权。按照物权公示原则，物权行为发生效力的基本形式是不动产依法进行登记，动产依法进行交付。

一、不动产的公示：登记

根据物权公示原则，不动产的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定进行登记。经过依法登记才能发生效力，否则不发生效力。但是也有例外情形，对于属于国家所有的自然资源的所有权可以不用登记。



不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，可以请求其享有物权。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，人民法院应当依法受理，异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。



不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。县级以上地方人民政府应当确定1个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产的登记工作。

当事人申请不动产登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

不动产登记机构不得有下列行为：要求对不动产进行评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责范围的其他行为。

二、动产的公示：交付

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。对于船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经取得对价并取得占有，虽未经登记，但转让的债权人主张其为善意第三人的，不予支持。

动产的交付主要有三种情形，分别为简易交付、指示交付和占有改定。所谓简易交付是指，对于动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力；指示交付是指，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付；占有改定是指，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

三、法律规定导致物权发生变动的其他情形

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，但处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，但是处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

四、不动产物权的预告登记

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权，应认定其不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。所谓债权消灭是指买卖不动产物权的协议被认定为无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权。

五、物权行为独立于债权行为而独立存在

对于当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。以房屋买卖为例，当事人之间的房屋买卖合同自合同成立时发生效力，而该效力当然只是债的效力，因为房屋所有权的转移效果须完成过户登记时发生。

物权只强调了公示的必要性，而不论当事人之间是否存在一个物权合意行为。买卖等债权行为仅发生债的效力，债权效力不会导致物权效力的发生，二者是区分开的。与之相呼应的是《合同法解释（二）》第15条和《买卖合同司法解释》第3条的规定。

《合同法解释（二）》第15条规定：出卖人就同一标的订立多重买卖合同，且合同不存在合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，可以请求追究出卖人的违约责任。《买卖合同司法解释》第3条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

以上两条进一步强化了债的效力并不会导致物权效力的发生。出卖他人之物的有效合同，并不建立在处分权基础之上。导致物权变动的前提是处分人必须有所有权或者处分权，并经交付或登记。因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求处分人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

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