民法典住宅对住房有多大影响？怎么理解民法典住房规定？

2020年5月28日，被誉为66年磨一剑的《民法典》经全国人大表决正式通过，将在2021年1月1日正式实施。

民法典住宅对我们的住房有多大影响？

《民法典》的制定在法制层面，代表着民事部门法制的完善，立法技术的成熟。对于社会而言，则代表着一系列稳固的社会制度的确立，将影响我们以后社会生活的方方面面。

《民法典》对于住房的影响主要体现在对土地使用权更新了规定。

对于很多老百姓而言，买了房子就是自己的私产，永远属于自己，是一次性投资。这样的心理可能根深蒂固，从没想过买房之后可能还会遇到再一次交钱的境地。房地产包含房产和地产。在我国，由于土地国有，所有权不可能拿来交易，我们能够购买的是土地的使用权和房产的所有权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年;综合或者其他用地50年。

这意味着不管什么性质的土地，使用权都是有期限的。虽然，现在我们已经实行不动产统一登记，颁发一个统一不动产登记证，但我们的房子实际上是永久的房产加70年的土地使用权。由于土地供应的垄断，即便是有期限的使用权，要买房子也只能选择接受。但房子毕竟是家庭的重大财产，很多人依然会担心，使用权到期后房子是否会被收走？2007年制定的《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

这一规定体现了《物权法》保护私有产权的立法意图，也给广大购房者吃了一颗定心丸，再也不用担心房子会被到期收走。同时到期自动续期的规定，简单明了，没有后款解释，也没有但书规定，让人天然的认为是免费续期。

从2015年开始，温州市鹿城区600多套住宅土地使用权陆续到期。原来，这些住宅的土地使用权都只有20年，这是国内第一批土地使用权年限到期的住房。房主在交易过户时，被告知需要补缴土地使用金，补缴金额为当时房价的30%。虽然事情发生在温州，但迅速在全国范围内引发一片哗然。随后，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组，赴温州调研指导对这一事件的处置。2016年国土资源部和住建部作出回复，可以采用过渡性办法处理，不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。

此表态终于平息了人们的疑惑和恐慌。 也更加让人们坚定了到期续期不收费的信念。2020年《民法典》终于出炉，对住宅土地使用权也做出了最新规定——住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。与《物权法》相比，继续沿用了自动续期的表述，仍然体现的是私有产权的保护，不同的是增加了续期费用的后款规定。

怎么民法典住房规定呢？

这句规定其实是一个立法授权，也是一个预告，表明一个态度。土地使用权到期收费将是大的方向，减免则是例外之策。收费是法律赋予的权利，减免是法外开恩。从立法技术上看，如果不收费完全可以不做续期收费的后款规定，或者直接规定免费续期。从权属上来看，我国建设用地实行的所有权与使用权分离的模式，要体现所有权的绝对性，就必须对使用权进行期限限制，所有权是无限期的，使用权是有期限的，而与期限配套的就是按期收费，以体现所有权人让渡使用权的收益权利。

过去以来，我们并没有对土地使用权期限进行宣传，除了一些专业人士，其实很多老百姓是不知道的，即便有一些人隐约听过相关的说法，但了解不深，尤其是《物权法》自动续期的规定出来后，大家普遍的理解就是免费续期。在这种社会观念之下，要推动续期收费，就必须改变这种预期，提前做好预告。过去，无论是法律或者行政法规，都只规定了使用期限，规定了续期办法，但都并未规定是否收费，《民法典》这么规定就是给了续期收费法律授权，至于怎么收，怎么减免，另行制定法律法规来规范。

《民法典》的制定和修改不易，一旦确定下来，将成为长期的社会规范，那么为什么不在这样一部法典里将涉及千家万户的住房土地问题规定清楚呢？首先来说，时机不成熟，目前全球经济受疫情影响受重挫，未来会有多大变数尚无法预判，这时候不做预告来缓解恐慌，而直接出台具体收费措施，容易打击市场信息，不利于三稳目标实现。其次，从税费制度上来讲，我国一直致力于建立现代财税制度，房地产税立法已经提了好多年了尚没有解决，作为制度层级耕地的收费问题自然要摆在税制后面，或者，更大的可能，是统筹房地产的税、费制度建设，一并筹措，综合安排。

再次，从立法技术上看，《民法典》是一部调整平等主体之间法律关系的法典，如何规范土地使用权的收费更带有明显的行政管理色彩，并不适合由《民法典》来规范。作为普通老百姓来说，对于国家大政方针政策的改变，是无法抗拒和改变的，大家更加关心的是这些政策变化后，对我们的生活造成什么样的影响，又有一些什么样的应对办法。目前，在我国，第一批住宅使用权到期后做了免费续期的过渡性安排，这也是对特殊历史产物的临时安排，并没有一般性的参考意义。但我国商业用地却出现了到期收费续期的案例。

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