交付的房屋有质量问题，拒绝收房是个馊主意

因商品房质量争议影响交付，在实务中是很常见的现象。常见买受人在查验过程中提出许多整改要求，得不到明确答复就不收房。有的律师也认为，如果房屋存在明显缺陷，买受人有权拒收。

拒收是不是一种权利？个人认为，在预售条件下，买受人是先履行方，已经先行支付了价款，履行了主要义务，对他来说，显然不存在履行抗辩权，收房是他的主要权利，不收房，恰恰是放弃主要权利。以放弃主要权利的方式来维权，不能说是理性的行为，对解决质量争议也毫无助益。

房屋的交付不是单方行为。交付的主体是出卖人，买受人既是权利人，也同时存在接收的义务，拒绝或者迟延受领，是违约行为。法律规定，“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”（最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条）。购房人以拒绝收房来“维权”，于人于己，有害无利，不应给予鼓励。

（一）房屋的交付关系到业主身份的确定与物权的保障。从我国的特殊国情出发，最高人民法院规定，商品房交付后，买受人视为业主。也就是说，如果买受人拒绝受领，其无法享受业主的各项权利，包括物上请求权及对业主共同事务参与管理的权利。房屋未交付，物权仍属于建设单位，建设单位对买受人只承担合同义务，这对买受人来说，显然是不利的。花了那么多钱买房子，不就是为了取得业主的权利吗？本来到手的权利，自己放弃，意义何在？

（二）受领了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不损害买受人的任何权利。如上所述，房屋质量问题可区分为主体结构、功能缺陷与表面瑕疵，最后一项不影响交付自不待言，就算是存在主体结构和功能缺陷，收房之后难道就没有维权的途径了？任何法律都没有规定，一旦买受人收房，就不可以对质量提出异议。所以，收房与维权，没有矛盾。收了房，该退的照样可以退，该修的照样可以修，该赔的照样可以赔。

（三）收房是业主维权的基础。表面瑕疵不能构成拒收的理由已无疑问，就算存在主体结构缺陷和功能缺陷，如果不收房，如何取证？如何申请检测？如果要提起诉讼或者仲裁，没有收房就只能主张合同权利，而不能主张物权，因为物权仍然属于建设单位。而主张合同权利无非是交付，建设单位可以证明它已经交付，是买受人拒不受领，这时问题岂不进入了怪圈？

从法律规定来看，也不支持以拒收房来维权。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验；《商品房销售管理办法》第三十五条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。以上法律规定都强调了“交付使用后”，因为事实上只有在完成交付的基础上，才具备重新核验或者检测的条件，否则，房屋没有转移占有，买受人未取得房屋的支配权，凭什么申请重新核验或者检测？以什么证明房屋严重影响正常居住使用？在建设单位具备验收合格证明及“两书”的情况下，没有充分的证据，法院或者仲裁机关很难认定房屋主体质量不合格或者严重影响正常居住使用。而要取得这方面的充分证据，占有房屋是起码的条件。

（四）拒绝收房使买受人逃避义务，加大建设单位的风险与负担。房屋自交付时起，风险转移给买受人，如果买受人不收房，房屋意外灭失的风险是由建设单位承担的，假如遭遇地震等自然灾害造成房屋灭失、损毁，建设单位会蒙受重大损失。当然，这种情形是非常偶然的。常见的负担是物业费与采暖费，自交付之日就应当由买受人承担。但对于不急于居住，或者本来就是以投资为目的买受人来说，当然不愿意承担这些费用，于是想法设法拒收房就成为常见现象。

那么，买受人是不是完全没有拒绝接收的正当理由？当然不是。合同法第一百四十八条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”但必须看到，这里规定拒收的前提是“不能实现合同目的”，而不是买受人不满意。前者有客观标准，后者完全是主观感受。根据法律规定与实务情形，个人认为，下列情形可以作为拒收的正当理由：

1、房屋未经竣工验收合格；

2、交付时不具备《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；

3、虽然竣工验收合格和具备“两书”，但根本不具备基本的使用条件，如无路、无电、无水、无电梯等；

4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人；.

5、交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件。

以上五种情形，概括起来说，在出卖人方面，就是不能证明达到交付条件（竣工验收合格及具备“两书”），在买受人方面，则是不需要收房就可以证明房屋“严重影响正常居住使用”或者出卖人根本性违约，这才可以对抗出卖人的交付行为。