房屋租赁问题知多少

作为承租人，不知你是否有这样的经历？房屋租赁公司疑似跑路，租客交了租金后，却又收到了房东的通知，因房屋租赁公司拖欠租金，房东要求租客搬走或者重新交钱续约。此前，长租公寓“跑路”事件已发生多次，“跑路”现象仍时有发生。到底何时才能停止？作为承租人，我们应当如何维权？下文将给予解答。

 01 案情摘要 

 承租人与长租代理商租了一套房，交了一年房租，业主跟长租代理商签署了授权租房协议后，长租代理商因资金链断裂面临“跑路”或者破产的危险。长租代理商是收租客一年房租后月付给业主，现在业主两个月没有收到房租，跟长租代理商的合同已经自动结束，现在业主要来收租客的房子，但是租客已经全额付了一年的房租，这样的情况，业主如果来收房，租客应该怎么处理？ 

 02 案情分析 

 针对上述行业乱象，房屋租赁公司、房东、承租人之间的关系错综复杂，不同法律地位的当事人应承担相应的法律后果，房东与租赁公司之间的法律性质决定了纠纷发生后承租人的维权路径。 

 （一）房东与租赁公司属于“租赁合同”关系 根据合同的相对性原理，合同只约束签订合同的双方，对合同以外的第三人不产生合同法上的效力。 

 1.转租人与次承租人之间的关系     转租人与次承租人之间的转租合同成立生效后，除合同有特别约定外，双方权利义务与普通租赁合同上当事人的权利义务内容并无差异。应注意的是，由于转租是建立在转租人租赁权基础上的行为，次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立，故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。  

 2.出租人与承租人（转租人）之间    出租人与承租人间的租赁合同效力不受转租行为影响继续有效存在，出租人和转租人各自继续享有合同上的权利和承受合同上的义务。

 3.出租人与次承租人之间    在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人与承租人之间的权利义租人与次承租人的权利义务关系。基于合务关系和承同相对性原理，出租人与次承租人并不发生直接的法律关系，虽然转租得到了出租人的同意，但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系，出租人仅能向租赁合同相对人，即承租人要求其违约责任。根据合同相对性原理，三方当事人产生两对法律关系。 图片 当然，我们这里说的出租人与次承租人不发生法律关系指的是基于合同责任的关系，在两种情况下，出租人可以基于其对出租房屋的所有权，与次承租人发生法律关系：第一种情况是次承租人对出租房屋的破坏，此种情形下，出租人可以依照侵权请求权要求次承租人承担责任；第二种情况是，当出租人与承租人合同终止后的情形。在原租赁合同终止后，发生两种法律结果： 第一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定，转租合同期限不得超过原合同，承租人与次承租人的转租合同自行终止。 第二，在原合同终止后次承租人对出租房屋的占有就从有权占有变成了无权占有。因此，基于这两种法律结果，出租人作为房屋所有权人可行使其物权请求权，有权要求次承租人挪房，对于逾期不挪房的次承租人，出租人也可以基于对房屋的侵权请求权要求次承租人承担因此产生的一切费用。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在第18条作出规定。 

 （二）房东与中介属于“委托代理合同”关系 根据《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”

 03 维权途径 

 （一）报警   可向公安机关报案处理。中介的行为涉嫌诈骗，根据我国相关法律规定，诈骗公私财物价值三千元以上的，应当认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”。

 （二）可要求业主继续履行租赁合同 如果能明确中介与业主之间的代理关系的，则合同可直接约束房东与承租人，其有权要求业主继续履行租赁合同直至租期届满。 

 （三）可行使相关请求权 第一，可向房屋租赁公司行使不当得利返还请求权。通过诉讼的途径，向法院起诉中介向其支付一年期房租剩余的部分；第二，可向房屋租赁公司行使追偿权。若业主主张逾期腾房费用的，承租人可通过诉讼的途径，向法院起诉中介要求其承担该笔费用。