找中介买房后“跳单”的违约责任认定

买受人通过中介购买房屋，在此过程中又和其他的中介方签订了房屋买卖合同，达成交易，是否需要向原中介承担违约责任呢？本文将通过一则案例对此问题予以解答。

案例

（2021）京01民终4718号，北京链家房地产经纪有限公司与王若文等中介合同纠纷二审民事判决书。

基本案情

2019年1月29日，王若文（甲方、出卖人）、王平（乙方、买受人）与链家公司（丙方、居间方）签订了《居间服务合同》，主要约定：“第一条、1、甲乙双方共同委托丙方作为交易居间人，2、居间代理费，经各方友好协商，应向丙方支付居间代理费20万元，其中，由甲方承担10万元，乙方承担10万元，并应于本合同签订当日向丙方支付。……第四条、违约责任，1、甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任，丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间代理费。2、甲乙双方或乙方延迟向丙方支付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金……”。同日，经链家公司居间，王若文与王平签订房屋买卖合同，约定王若文将其房屋出售给王平。

2019年9月3日，三方签订《解约协议书》，约定解除三方此前签订的所有协议，甲方办理房屋网签注销手续、退还定金70万元，丙方退还乙方服务费134500元。甲、乙方及其利害关系人自本协议生效之日起一年内不得以任何形式或通过任何渠道就上述房屋达成交易。甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的服务费；如服务费尚未支付的，相关方应当按照居间服务合同的约定，向丙方全额支付。

2019年9月6日，王平与王若文就涉案房屋另行签订房屋买卖合同，并已实际履行。王平称其通过21世纪中介公司看到涉案房屋，于是再次与王若文签订了房屋买卖合同。经询，王平就其主张向21世纪中介公司支付居间服务费未能向法院充分举证。

链家公司主张在签署《解约协议书》后，王平与王若文私下就涉案房屋成交，违反了《解约协议书》的约定，构成违约，因此要求王平返还服务费134500元，并要求王若文支付尚未支付的居间服务费100000元。王平与王若文对《解约协议书》中关于禁止双方通过任何渠道就涉案房屋再行交易的条款系格式条款，故不同意向链家公司支付居间费。

裁判结果

一审法院经审理后判决：王平向链家公司支付居间服务费7万元；

二审法院经审理后判决：撤销一审判决，变更为由王平向链家公司支付居间服务费10万元，王若文向链家公司支付居间服务费10万元。

裁判理由

一审法院认为：链家公司为王平与王若文提供了订立合同的媒介服务并且组织双方签订了《房屋买卖合同》，合同履行过程中，三方共同协商解除了《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，但此后王平与王若文在一年之内就涉案房屋另行签订了《房屋买卖合同》，此行为违反了三方在《解约协议书》中的约定。关于王平、王若文主张《解约协议书》中关于禁止双方另行达成交易的条款系格式条款，法院认为，该条款已经字体加粗处理，且该条款的内容属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的约定，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。关于王平、王若文主张涉案房屋并非链家独家代理一事，王若文并未就涉案房屋委托多家中介公司挂牌出售一事提交证据，王平亦未能就其向其他中介公司支付居间服务费充分举证，难以认定双方非故意“跳单”。综上，链家公司有权依据《解约协议书》的约定向相关方主张居间服务费。因王平已支付服务费，故根据《解约协议书》的约定，应由链家公司向王平主张服务费，链家公司要求王若文承担支付居间服务费之诉请，于法无据，法院不予支持。关于应返还居间服务费的金额一节，王平向链家公司支付了服务费134500元，其中包含居间服务费及保障服务费，其中保障服务费应由方源公司收取；另考虑到链家公司并未全部履行作为中介机构的居间服务行为，王平应当依据链家公司提供的服务部分支付居间服务费，法院酌情确定王平向链家公司支付居间费七万元。

二审法院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。链家公司与王若文、王平之间的《居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王平、王若文虽然与链家公司达成《解约协议书》，但其二人仍履行了房屋买卖合同的内容，虽然其辩称其是通过案外中介机构重新签订了协议，但是结合其签订《解约协议书》的时间与另行签订房屋买卖合同的时间，以及房款支付的履约过程来看，王平、王若文之间的房屋买卖合同系基于链家公司的服务达成的，其后即便另行签订房屋买卖合同，亦属于法律规定的绕开中介人订立合同的情形，故王平、王若文应向链家公司支付报酬。《居间服务合同》系三方共同达成的，能够体现链家公司提供中介服务应取得的报酬标准，同时三方亦在《解约协议书》中对于此情形进行了约定，故链家公司要求按照《居间服务合同》中约定的金额支付居间服务费，于法有据，本院对此予以支持。一审法院仅支持王平支付7万元居间服务费的认定法律依据不足，本院对此予以纠正。王平、王若文主张链家公司居间服务存在瑕疵，但其证据不足以证明其主张，本院对此不予支持。王若文主张居间服务费应由买方支付，但其已经在《居间服务合同》中明确同意支付10万元居间费，故其不同意支付居间费的主张没有相应事实与法律依据。原告可以放弃或者变更诉讼请求。链家公司在二审审理中放弃要求王平、王若文支付违约金的诉讼请求，本院对此不持异议。

实务总结

《民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。对于委托人的”跳单“行为，是否会导致其向中介人承担违约责任，关键要看委托人是否是否利用了中介人提供的房源信息、机会等条件。如果委托人没有利用中介人提供的房源信息，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则委托人有权选择不通过这一中介人，而是选择价格低、服务好的其他中介人订立房屋买卖合同，此行为不构成”跳单“，无需承担违约责任。

本案中，链家公司与王平、王若文本就约定了禁止“跳单”条款，且王平与王若文在和链家公司解除居间协议后不久即签订房屋买卖合同，此行为很明显是基于链家公司提供的媒介服务达成的，为“跳单”行为，应当向链家公司承担违约责任。