二手房买卖“货不对板”怎么办？擅自更换屋内家具的行为是否构成违约？

买家：当时看房子的照片我都有留着，合同说了房子和家具一并卖，我付的钱里包括了这些家具，结果被你恶意换掉，有这样的道理吗？

卖家：我们又没把家具照片附在合同上，谁说给你留的家具是指定款，你买的是房，不是家具。

二手房买卖是我们日常生活中较常见的一种财产交易。与新房买卖不同的是，二手房买卖过程中经常会遇到屋内家具家电等附属设施是否随房一并转让的问题。如果期待能够直接拎包入住的你，看到自己买的二手房里家具家电被全部换掉了，会是什么样的感受？近日，小王就遇到了这样的糟心事。

案情回顾：

2020年8月，在北京独自打拼多年的小王在网上看中一套位于北京市通州区的房子，在中介的介绍下，小王前往房子实地查看后，对房子的格局、装修及家具等都比较满意。在与卖家小赵经过几番讨价还价后，小王最终以308 5000元的价格买下了这套房屋。

在交完购房定金之后，小王便开始着手准备房子首付款和办理贷款，同时双方约定预留购房尾款20000元作为保证金，在房子顺利交接完毕后再支付。到了房屋交接的日子，小赵因为有事没有到场，便委托其父亲负责与小王办理房屋交接。后小赵父亲电话告知房屋钥匙放在屋内桌上后便离开。小王办理完毕物业交接后，喜气洋洋地来到房屋收取钥匙，但他开门后瞬间傻眼，当时看房时的家具部分变了模样：客厅的三把实木椅变成了金属椅、主卧的大木床变成了普通双人床······

小王当即把屋内家具拍照发给中介表达不满，并表示不再向小赵支付购房尾款20000元。而小赵认为自己没有错，合同只约定了家具的数量，并没有约定家具的品牌和样式，自己已经按照合同约定留存了足够数量的家具。

后双方协商不成，小赵将小王诉到法院，要求小王按照合同约定支付剩余购房尾款20000元。小王则认为小赵擅自更换屋内家具的行为构成违约，给其造成经济损失，因此不同意向小赵继续支付剩余购房尾款。

法院判决：

小赵擅自更换屋内家具的行为是否构成违约？

法院认为，根据双方合同约定，总成交价3085000元包括房屋成交价格2 800 000元和房屋内家具家电、装饰装修及配套设施设备作价285 000元，故房屋内家具家电、附属设施的价格已经包含在双方约定的房屋交易价格之中。同时，双方合同亦约定，出卖人应保证该房屋附属设施设备及其装饰装修随同房屋一并转让给买受人，出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成之日，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。因此，小赵向小王交付房屋的同时，应当一并转让该房屋内的家具家电、附属设施，包括油烟机、餐桌、椅子、衣柜、空调、床等物品。虽然双方在合同中未明确约定上述物品的品牌、型号、规格、材质等内容，但从双方约定条款及二手房交易过程来看，小王在看房时屋内陈列的相应家具家电及附属设施理应作为房屋交付的标准。庭审中小赵承认自己对屋内主卧的床、餐厅的椅子及卫生间的马桶进行了更换，故其行为有违合同约定及诚实信用原则，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。

小王是否应当向小赵支付购房尾款20000元？

法院认为，双方已约定将购房尾款20000元作为依约交房的保证金，小王虽认为该保证金应当全额折抵小赵应承担的违约金，但小王未能举证证明其因小赵瑕疵交付房屋造成的经济损失数额，故法院根据家具更换情况、数量等因素酌定小王的经济损失为5000元，对此损失在保证金中予以扣除，剩余款项15000元，小王应当支付给小赵。

判决作出后，双方均未上诉，现判决已经生效。

法官提示：

在二手房买卖中，除非买卖双方对房屋内附属家具的品牌、样式、材质、数量、成新度等细节有明确约定，否则基于诚实信用原则，买家在看房时屋内陈列的相应家具家电及附属设施理应作为房屋交付时的标准，在没有与买家协商一致的情况下，卖家在交房前擅自更换屋内附属家具的行为有违诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。因此，法官提示以下三点：

1.对于买方而言，若与卖方约定家具等附属设施随房转让，应当详细填写《附属设施清单》，明确注明屋内各个物品的类型、数量、品牌、型号、尺寸、新旧程度等情况，并由双方签字确认，也可对屋内物品进行拍照留存，防止交房之后因家具问题出现不必要的纠纷；

2.对于卖方而言，应当秉持诚信交易的理念，如果卖房不卖屋内家具，应当和买方协商一致并在买卖合同中约定明确，不能为小利而失了大义，否则偷梁换柱等来的只能是自食恶果。

3.在二手房交易中，买卖双方都应详细审查合同条款，明确违约责任，同时本着诚信原则，积极有效的行使合同权利，履行合同义务。

法条链接：

中华人民共和国民法典》

第七条 【诚信原则】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第五百零九条 【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

来源：北京市通州人民法院