“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案件的审理思路和裁判要点

作者：

杨斯空 上海市第一中级人民法院民事庭审判长 三级高级法官

张冰玢 上海市第一中级人民法院民事庭三级法官助理

“以房抵债”型房屋买卖合同是指为保障债权顺利实现，债权人与债务人或第三人签订的包含“抵债”“担保”条款的房屋买卖合同。

该类案件数量较大、案由较杂，法律关系较为复杂，涉及以物抵债、让与担保等规则衔接以及对《民法典》及其司法解释新增规定的理解适用，是审判实践中的疑难问题，亟待适法统一。此外，“以房抵债”可能涉及“套路贷”、虚假诉讼等违法情形，社会关注度较高。

本文结合司法实践中的典型案例，对“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案件的审理思路和裁判要点进行梳理、提炼和总结。

PART 01 典型案例

案例一：涉及法律关系的认定

李某系案涉房屋原产权人，向王某借款40万元，同时双方签订房屋买卖合同，约定将案涉房屋以60万元的价格出售给王某。合同签订后，王某未支付房款，双方办理过户登记，并约定待李某还清本息后再将房屋恢复登记至李某名下。过户完成后，李某仍居住于案涉房屋内，且一直未清偿债务。后王某向李某支付20万元并要求李某搬离案涉房屋被李某拒绝，双方因此涉诉。王某认为其已履行房屋买卖合同且房屋已经过户，其有权要求李某搬离房屋。李某主张该房屋买卖合同实为担保，不认可双方之间构成房屋买卖合同关系。

案例二：涉及“以房抵债”协议效力的判断

A公司与B公司签订《收购协议书》，约定A公司以1500万元的价格收购B公司的奶牛场及附属设施；若一年内B公司资金周转困难的问题得以解决，B公司以2130万元的价格回购上述资产；如超过该期限，回购条款失效。签订当日，奶牛场变更至A公司名下。一年后，B公司主张《收购协议书》名为买卖实为借贷，收购款属于借款性质，案涉资产仅作担保，回购款则是双方约定的还款金额，据此请求法院确认合同因虚假意思表示而无效。A公司则认为《收购协议书》有效且回购条款已失效，其因此获得奶牛场及附属设施的所有权。

案例三：涉及“以房抵债”协议性质的区分

C公司与D公司签订《建设工程施工合同》，C公司将供水大厦工程的施工任务发包给D公司。D公司进场施工完毕、C公司投入使用后，C公司与D公司签订《房屋抵顶工程款协议书》，约定以C公司的供水大厦A座9层房屋抵顶部分工程款。其后，C公司既未按时向D公司交付约定的抵债房屋，也未向D公司支付相应的工程欠款。D公司向法院诉请C公司支付工程款欠款、利息和违约金。C公司认为《房屋抵顶工程款协议书》系补充协议性质，构成对工程款清偿方式的变更，D公司只能向其主张交付供水大厦A座9层房屋，不能再向其主张支付工程款欠款、利息和违约金。

PART 02 “以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案件审理难点

（一）法律关系认定难

实践中，此类案件的基础法律关系常为民间借贷，并以房屋买卖合同形式产生纠纷，当事人诉至法院后，应以何种案由、程序、请求权基础进行审理观点不一，应以房屋买卖关系还是借贷关系进行审理，尚无统一意见。法院对真实法律关系的认定又受合同双方的真实意思表示、房屋买卖合同的签订时间及案涉房屋是否完成相应公示等因素影响，导致以何种路径审理存在难点。

（二）合同性质区分难

“以房抵债”并非法律概念，在民法理论的性质识别中，应认定为代物清偿协议、非典型担保，还是认定为虚假意思表示，存在争议。该类案件所涉合同的外在表现形式均为房屋买卖合同，当事人多基于房屋买卖合同法律关系提起诉讼，而要确定合同的真实性质以保证后续审理的准确性，需根据“以房抵债”型房屋买卖合同的一般特征予以区分，在审理初期即进行初步定性。

（三）合同效力判断难

此类案件所涉房屋买卖合同均掩盖当事人的真实意思表示，应如何确定此类房屋买卖合同的效力并处理由此产生的法律后果存在难点。是否认定合同违反“流质流押契约”等相关法律规定而无效，是否击穿合同表象，如何认定双方真实意思表示等，均为实践中存在的疑难问题。

PART 03 “以房抵债”型房屋买卖合同纠纷的裁判要点

法院审理该类案件要坚持充分尊重当事人真实意思表示的原则，排除虚假意思表示，识别虚假诉讼及“套路贷”，谨防当事人恶意串通损害权利人的合法权益。具体而言，审理“以房抵债”型房屋买卖合同，首先要将其区分于一般的房屋买卖合同，其次要明确请求权基础，再次要判断合同性质及效力，最后作出实体裁判。

（一）“以房抵债”型房屋买卖合同一般特征及审理路径

1.“以房抵债”型房屋买卖合同的特征

当事人签订“以房抵债”型房屋买卖合同约定由债务人或第三人将其所有的房屋，以房屋买卖的形式，抵偿债务人对债权人的债务。双方除订立符合房屋买卖要素的一般房屋买卖合同外，合同中多出现关于“抵债”“担保”的附属条款、补充协议，或有类似表述的条款，具体有以下几种表现形式：

（1）约定在债务到期后未按时清偿的情况下，买卖的标的房屋变更登记至债权人或其指定的第三人名下；

（2）约定债务人或者出卖人于签订合同后一段期间内以某价格回购买卖的标的房屋，或在清偿债务后，房屋所有权恢复登记至债务人或者出卖人名下，即约定中存在“融资、担保”的意思表示；

（3）约定以房屋抵偿数额确定的到期债务。

2.法律关系的认定

此类纠纷的起因为当事人之间存在民间借贷等债权债务关系，双方法律关系的认定需以原债权债务关系真实合法为前提。

实践中，法院多以房屋买卖合同纠纷或确认合同无效纠纷为案由受理此类案件。债权人往往要求债务人或者出卖人履行买卖合同，债务人或者出卖人则以恶意串通、虚假意思表示为由主张合同无效。

无论是合同中约定“抵债”条款还是“融资、担保”条款，“以房抵债”型房屋买卖合同的签订都是为解决原债权债务关系的清偿问题，因此审理此类案件需从原债权债务关系入手，对债权债务关系的真实性、合法性及具体内容进行实体审查。关于法律关系的认定，以此类案件最常见的基础法律关系民间借贷为例，应对借贷合意、款项交付、利息标准等方面是否符合《民法典》及最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》进行审查，另需注意对虚假诉讼及“套路贷”进行识别，可以结合资金来源、交易习惯、系列案件检索信息等作出判断。

根据最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条第1款、《九民会议纪要》第45条的规定，如案件各方之间的原债权债务关系明确且无争议，则法院应向各方当事人释明并在此基础上根据“以房抵债”型房屋买卖合同的真实意思表示继续进行实体审理。如原债权债务关系尚未查明或仍存在争议，则由法院向原告释明需按照原债权债务关系提起诉讼，可引导其变更诉讼请求。经释明后原告仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

如案例一中，李某、王某之间的基础法律关系为民间借贷，在双方就借贷金额、利息等尚存争议的情况下，法院应向王某释明，引导其变更诉请，以原债权债务关系继续诉讼。如王某拒绝变更，应驳回其诉讼请求。

需要注意的是，在审理原债权债务关系的过程中，如果案件当事人就原债权债务关系达成以物抵债协议要求法院出具调解书予以确认的，根据《九民会议纪要》第44条规定，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当引导原告撤诉或继续对原债权债务关系进行审理并作出实体判决。

（二）“以房抵债”型房屋买卖合同性质的识别要点

在原债权债务关系明确且无争议的情况下，应对“以房抵债”型房屋买卖合同进行实体审理。根据合同签订时原债权债务履行期是否届满，此类合同可分为“以物抵债”和“让与担保”两类。

1.以物抵债的识别要点

以物抵债，是指当事人签订的以他种给付替代原定给付的合同。债权人与债务人签订以物抵债协议，应认定为增加一种清偿债务的履行方式，旧债不因此消灭，除非双方明确约定原债权债务关系变更为新债权债务关系。根据《九民会议纪要》第44条关于如何处理债务履行期届满后达成以物抵债协议规定，以物抵债协议的识别要点如下：

（1）合同在原债权债务履行期届满后签订

“以房抵债”协议在原债权债务履行期届满后签订，方能认可其以物抵债的性质。如果合同双方在原债权债务期满前约定“以房抵债”，不宜认定其以物抵债的性质。具体理由如下：一是法律不支持流质、流押的约定；二是在履行期届满前约定以物抵债，标的物的价值在合同订立时与实现时往往产生较大变化，如果直接认可以物抵债协议的效力，可能导致双方利益显著失衡。因此，在完成过户登记的情况下，应倾向认定双方达成“让与担保”的合意。

（2）合同各方达成以物抵债的合意

《九民会议纪要》第44条的释义明确，以物抵债协议的性质为诺成合同，只要双方当事人就以物抵债达成合意，则以物抵债协议成立，该释义也是对当事人意思自治原则的确认。

（3）完成对原债权债务的结算

该条规定要求人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。为保证以物抵债协议的真实性，应当要求当事人完成原债权债务的结算，以明确债务价值。

2.让与担保的识别要点

让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的财产权转移至担保权人，担保权人在不超过担保目的的范围内取得担保标的物的财产权，债务清偿后，标的物返还债务人或者第三人，在债务不履行时担保权人就该标的物受偿的制度。

让与担保的性质属于非典型担保，有广义和狭义之分，广义的让与担保，包括买卖式担保和让与式担保。根据担保物不同，让与担保又包括动产、股权、不动产让与担保等。本文仅涉及不动产让与担保，且多以房屋买卖合同的形式出现。根据《九民会议纪要》、最高法院《关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称《民法典担保司法解释》）的相关规定，让与担保的识别要点如下：

（1）合同在原债权债务履行期届满前签订

与以物抵债协议相比，让与担保属于非典型担保，具有从属性，其设立的目的在于担保主债权的实现，应形成于原债权债务履行期届满之前。

（2）具有担保的意思表示

虽然合同双方就标的物权利移转给债权人达成合意，但债务人或第三人系为实现担保而将担保物的所有权转移给债权人，标的物的权利移转只是形式上的，而非双方真实的合同目的。

实践中，债务人和债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期限后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金及溢价款回购，债务人到期不回购的，财产归债权人所有，即双方在合同中约定“回购、回赎协议”的，一般可认定双方具有担保债权的意思表示。

（3）房屋产权形式上变更登记至债权人名下

根据《九民会议纪要》第45条、《民法典担保司法解释》第68条规定，在房屋买卖合同作为原债权债务担保的情况下，未完成房屋变更登记的，实践中不宜认定为让与担保。完成物权变更登记仅是财产权利人名义上发生变更，受让人不能实质获得房屋所有权，仍应认定其债权人的法律地位。

如案例二中，《收购协议书》的出卖人B公司实际是向买受人A公司进行融资，以不动产买卖并过户登记作为担保，双方约定的回购条款实际上是一种债务清偿行为，应认定出卖人与买受人达成合意，以案涉资产设定让与担保。

实践中，不同法院对于完成财产权利变动公示的程度存在分歧。对于不动产虽经网签备案及预告登记但尚未办理转移登记手续的，根据物权法定原则，上述行为一般视为财产权利变动的过程性行为，只有完成物权变更登记才可认定完成财产权利变动的公示。

关于法律关系的转化，如合同当事人在原债务履行期届满前签署“以房抵债”协议，但未完成房屋变更登记的情况下，法律关系的性质可能因双方约定回赎条款并完成物权登记或在履行期届满后进行结算而发生变化。如双方约定在诉讼过程中自行完成房屋变更登记，可认定双方之间关系转化为让与担保关系；如双方在履行期届满时进行结算，可认定法律关系转化为以物抵债。

（三）“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷的裁判要点

以物抵债协议与让与担保在合同效力认定、法律后果处理等方面存在不同，根据前述识别要点对合同性质进行区分后，应适用不同的审理路径，具体裁判要点分述如下。

1.实为以物抵债协议的房屋买卖合同裁判要点

（1）合同效力的认定

以尊重当事人的意思自治为基本原则。债务到期后，双方之间的具体债务数额已经确定，债权人已不再具有优势地位，在该种情形下签订的“以房抵债”型房屋买卖合同，应视为双方当事人基于平等地位对如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。除当事人明确约定外，该类合同不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效，但要注意审查以物抵债协议是否存在损害第三人利益的情形。

注重审查是否存在恶意串通及虚假诉讼的情形。法院应结合具体案件，对以物抵债协议是否存在当事人恶意串通逃避债务、虚假诉讼的情形进行审查，可以抵债的房屋价值是否与原债务数额相当作为审查因素之一，但仍应以尊重当事人意思自治为原则。

（2）以物抵债协议的处理

以物抵债约定构成新债清偿。基于保护债权的理念，债的更改一般需要有当事人明确消灭旧债的合意。债务清偿期限届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认为双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，新债作为履行旧债的方法，债权人原则上应当先请求履行新债。债务人不履行新债的，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。在新债合法有效并履行完毕后，因债务人完成债务清偿义务，原债权债务归于消灭。

如案例三中，C公司未履行《房屋抵顶工程款协议书》约定的义务，D公司签订《房屋抵顶工程款协议书》的目的无法实现，D公司有权请求C公司直接给付工程欠款。

以物抵债协议不直接产生物权效力。我国采取的是债权形式主义的物权变动模式，对于不动产，当事人双方除具有物权变动的债权合意外，一般还需要进行登记方产生物权变动的效力。因此，在“以房抵债”型房屋买卖合同实际为以物抵债协议的情况下，如房屋尚未变更登记，则债权人有权要求履行“以房抵债”协议，办理过户登记，法院可判决债务人协助债权人办理房屋所有权过户登记手续，但债权人直接要求确认其为房屋所有权人的，不应予以支持。

2.实为让与担保的房屋买卖合同裁判要点

（1）债权人对结算完毕负有举证责任

债权人享有对担保财产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利，故债权人也应对其债权的具体范围及结算情况进行说明，由其承担举证责任。

（2）合同效力的认定

《民法典》第146条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”“以房抵债”型房屋买卖合同实为让与担保的情况下，房屋买卖并非当事人真实意思表示，属于虚假意思表示，应判决房屋买卖合同无效。当事人的真实意思在于设定担保，该担保的合意并不违反法律、行政法规的强制性规定，设定担保的隐藏行为应认定为有效。如双方约定的担保实现方式构成“流质流押契约”，则该实现方式不应支持，但双方关于担保的意思表示应为有效，可参考担保物权相关规定进行处理。

（3）让与担保的物权实现方式

《民法典担保司法解释》第68条第2款明确规定，以流质、流押契约约定债务清偿的方式无效，但可确认当事人提供担保的意思表示，参考适用担保物权相关制度实现救济，即债权人可对担保财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。《民法典》第401条、第428条的规定实际是对流质、流押契约无效的缓和，故对于涉及流质、流押契约的约定可不在判决主文中认定为无效，而在说理部分明确不支持该债务清偿方式并判决支持债权人根据担保物权相关制度进行优先受偿。

完成房屋权属变更登记是优先受偿的前提。根据《民法典担保司法解释》第68条第2款规定，债权人要求就担保财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿的，应审查案涉房屋是否完成财产权利变动的公示。非经财产权利变动的公示，不产生物权效力，不具有优先受偿的权利。让与担保虽属于非典型担保，但在认定优先受偿的物权效力时，仍应参照适用担保物权相关规定，要求完成财产权利公示。当然，该权利公示并不产生确认所有权的后果。

债务人有主动要求结算的权利。以担保财产折价或者拍卖、变卖所得价款偿还债务后仍有剩余的，因让与担保以担保债权的实现为目的，故债权人或买受人应当返还剩余折价款。根据《民法典担保司法解释》第68条第2款规定，债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，应予支持。

需要特别注意的是，房屋权属变更登记至债权人名下后，可能出现债权人将该房屋另行出售、设定抵押等情况，此时债权人构成无权处分，相对人是否合法取得房屋权益，应以善意取得的相关规定作为审查依据，并根据审查结果判断债权人是否应向房屋原权利人承担赔偿责任。

如案例一中，案涉合同为较典型的让与担保法律关系，此类案件的判决主文应先确认双方当事人签订的房屋买卖合同无效，然后明确需偿还债务的数额及期限，并参照《民法典》关于担保物权实现方式的相关规定，判决将案涉房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款清偿债务。

PART 04 其他需要说明问题

在债权人擅自出售让与担保房屋等无权处分的情形下，实践中的处理较为复杂。若买受人或抵押权人构成善意取得，如何平衡真实权利人与合法占有人之间的利益、如何保护抵押权人的权益，避免案件处理陷入僵局，是审判实践中值得研究的难点问题，已非本文篇幅所能涵盖，故未纳入本文讨论范围。