没签合同，没达合意，能否设立居住权？

居住权

继父没有与继子达成设立居住权的合意，更没有签订设立居住权的书面合同，能否以自己年老体衰、居无定所为由，要求在继子的房屋上为自己设立居住权？

近日，北京市房山区人民法院审理了一起居住权纠纷案件，继父要求在继子的房屋上设立居住权，法院判决驳回了继父的诉讼请求。

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案情回顾：

上世纪80年代，老朱与小刘的母亲李女士结婚。年幼的小刘跟随母亲，与继父老朱共同生活。1995年，老朱夫妻二人将所居住的房屋进行了翻建，盖有西房五间、北房三间。

2000年11月，李女士因病去世，老朱与小刘继续在翻建的宅院内生活。小刘结婚后，一直在宅院内居住至今。

之后，因家庭矛盾等原因，老朱两次将小刘起诉到法院。

在分家析产、继承纠纷中，因老朱在村内另有房产可以居住，所以，法院对宅院内房屋进行了分割：西房五间、北房三间归小刘所有；小刘给付老朱折价款42625元。

在赡养纠纷中，法院判决小刘每月给付老朱赡养费700元；小刘每月探望老朱一次。

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2023年，老朱第三次将小刘诉至法院。“我现在年迈体衰、居无定所，急需稳定居所”，为维护自己的权益，老朱要求小刘在宅院西房五间、北房三间上为自己设立居住权。

对此，小刘并不同意，“案涉宅院归我所有，我不同意为继父设立居住权”。小刘称，双方已经通过两次诉讼解决了老朱的居住、养老问题，而且他也一直在积极履行赡养义务，现在老朱又要求在他的房屋上设立居住权，完全没有事实和法律依据。

小刘还说，分家后，老朱就和新找的老伴共同生活了，并不存在居无定所。

法院判决

法院经审理认为，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

本案中，根据生效判决，案涉房屋归小刘所有。老朱与小刘未就案涉房屋订立居住权合同，而且小刘并不同意就案涉房屋为老朱设立居住权，所以，老朱要求确认他对案涉房屋享有居住权的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，法院不予支持，驳回了老朱的诉讼请求。

老朱不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法官说法：

民法典第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权是民法典规定的一种新型用益物权。居住权的行使有利于充分发挥房屋的利用效能；也有利于发挥家庭职能，实现家庭成员之间的互帮互助。因居住权是在他人的住宅上设立的用益物权，所以设立居住权应当充分尊重所有权人的意志和利益。

为此，民法典也规定了设立居住权应当严格遵循的各项条件。民法典第367条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

居住权通过合同方式设立时，必须采取书面的形式，也就是说房屋所有权人应当通过书面合同的方式与他人协议，设定居住权。居住权也可以通过遗嘱的方式设立。通过遗嘱方式设立居住权时，应当确保遗嘱的内容合法准确，并符合遗嘱的法定形式要件。

此外，设立居住权的双方当事人在订立了居住权设立合同后，还应当向登记机构申请居住权登记。经过登记后，居住权才正式设立，居住权人也才能取得居住权。

在本案中，老朱与小刘并未就设立居住权达成合意，更没有签订设立居住权的书面合同，老朱请求的居住权也就无从谈起。

在此，法官提示：设立居住权，要严格遵循法律规定的形式要件和实质要件。首先，房屋所有权人与他人要就设立居住权签订书面合同；其次，要向登记机构申请居住权登记。另外，居住权只能由居住权人享有，不得转让、继承，且设立居住权的住宅原则上不得出租。