商品房买卖合同装修质量违约责任的认定

精装修商品房买卖合同中涉及装修质量的，应当符合有关法律法规和相应的建设工程质量、安全标准、技术规范以及当事人约定。对装修质量要求，若购房者与开发商有约定的，从其约定；没有约定的，应根据《民法典》第510条规定按照合同条款或交易习惯确定。若仍不能确定的，则按照《民法典》第511条第1项规定，以强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有强制性国家标准也没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行。法院应确定承担责任的主体，根据实际装修的效果与标准或约定之间的偏差，进行质量纠纷违约责任的认定。

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1.责任主体的认定

精装修商品房买卖合同涉及装修质量违约责任主体的，一般存在如下几种情形。

（1）将装修条款直接约定于房屋买卖合同中的情形

此类型案件开发商与购房者直接将装修条款作为房屋买卖合同的一部分，约定于合同之中。因合同签订方仅为买卖双方，故一旦产生涉及装修部分的责任，无论开发商以何种形式对房屋进行后续装修，根据合同相对性原则，应由签订合同的开发商承担相应责任，开发商承担责任后，有权根据施工合同法律关系向装修施工方进行追责。

（2）以补充合同形式签订装修条款的情形

此类型案件中存在两种不同的形式，一种为补充合同的签订双方与房屋买卖合同的签订双方相同，此种情形的处理方式与上述第（1）种情形相同。另一种形式为经开发商委托特定的装修公司与购房者签订补充装饰装修合同。这样会形成房屋买卖合同及单独的装饰装修合同，若各方明确约定了装修质量违约责任的承担方，则应从其约定。如果各方当事人均没有特别约定装修质量违约责任主体或约定不明确，而开发商与装修公司又形成委托关系的，购房者可以根据《民法典》第925条的规定，向开发商主张赔偿。

2.销售广告、宣传资料或样板房与实际不符的责任认定

《商品房销售管理办法》第31条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。开发商设置样板房的，交付商品房的装修质量应当与样板房的装修质量相当。样板房装修所用物品材料、施工质量和品质档次，应当作为认定装修质量要求的依据。

商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求而未作特别约定的，应视为未排除，开发商以此进行抗辩，人民法院不予支持，开发商仍应对商品房不符合按照广告宣传说明、允诺或样板房效果应达到的装修质量标准承担责任。商品房买卖合同对所交付商品房的装修与按照销售广告宣传说明、允诺或样板房效果等应达到的装修质量要求不一致之处有特别约定的，从其约定，但未对购房者进行提示或者说明的除外。

如案例二中，开发商B公司未能按照合同约定提供符合合同要求或者广告宣传效果的房屋，在双方没有对装修要求有特别约定的情形下，B公司应当承担相应的违约责任。

3.涉环境质量问题产生装修瑕疵的责任认定

（1）楼盘整体验收合格能否对抗个别房屋验收不合格

精装修商品房交付时附有额外装修，因额外装修产生的室内环境质量问题也会成为买卖双方的争议焦点。若楼盘整体环境质量验收合格，但购房者主张其所购房屋存在空气质量问题的，开发商不得以楼栋整体通过环境质量检测来对抗单独房屋存在的空气质量问题，应承担相应的违约责任。

（2）环境质量问题能否当然构成违约

虽然我国新建房屋交付标准未详细规定如何认定装修商品房室内环境质量，但应当符合最基本的居住要求。购房者以按照国家相关标准检测环境质量存在问题为由，主张开发商承担相应违约责任的，应予支持。如案例三中，钱某若通过具有相关资质的检测单位检测其房屋中的空气质量不符合国家标准，则可认定C公司存在违约，应当承担相应的修复责任。

4.装修价格与装修质量不相符合的责任认定

开发商与购房者就装修质量有约定的，诸如就装修设计、装修施工、装修材料等装修内容作出约定，对于装修的质量要求应当以双方约定为准。此时购房者若以广告宣传说明、允诺的装修价格或开发商备案的装修价格应达到的装修效果作为确定装修质量依据的，一般不予支持。

若双方对装修质量没有明确约定又无法达成补充协议的，购房者以约定的装修价款按照市场价格所应达到的效果作为确定装修质量依据的，应当予以支持。

若双方对装修内容、装修价款均无约定，则以开发商广告宣传说明、允诺的装修价格为准，无广告宣传装修价格或者广告宣传说明、允诺的装修价格不明确的，则以开发商备案的装修价格为依据。

5.装修质量问题导致“严重影响正常居住使用”的责任认定

在精装修商品房买卖合同中，购房者购买房屋的目的一般是为了居住使用。若因装修问题导致房屋的居住、使用受阻，购房目的无法实现，则构成“严重影响正常居住使用”的情形。

审判实践中，因“严重影响正常居住使用”所承担的责任往往比较重大，因此对该情形的认定需要特别谨慎。一般而言，房屋的装修部分，除满足使用安全性要求外，其质量应当与房屋价值具有相当的匹配程度，应当符合买受人的预期。

若严重偏离满足买受人基本生活的通常标准且无法在短期内进行修复的，应当认定为严重影响正常居住使用。该认定需从购房者购房的根本目的、安全性、可恢复程度、价值预期等方面进行综合考虑。若实际情况与购房者的预期产生较大偏差，则可以认定为构成“严重影响正常居住使用”，由开发商承担不能满足合同目的的违约责任。