40年产权的商住两用房和70年产权的商品房相比，都有哪些优缺点？

点评：
不是所有的买房行为都划算的！比如潘石屹潘老板的四十年商住公寓和商铺好像投资回报就比较一般了！以前据媒体报道有一位山西煤老板买了一百多套潘总的这类房产，如今咋样？可是没有再见下文了！
四十年的商住类房产貌似比七十年住宅便宜一些！但是仔细分析，其实是很不划算的！体现在一些容易被人忽略的环节。
第一，四十年商住公寓虽然单价便宜一点，但是首付五成，利率上调且比七十年住宅利率高的多，所以购房压力其实比七十年住宅大。
第二，四十年商住公寓由于规划的原因，一般公摊比例比七十年住宅大一些，得房率偏低，且户数偏多。
第三，商住公寓的土地使用权一般四十年，期限偏短，不要相信网络流传的商住土地也自动续期的说法，2005年物权法自动续期强调的是住宅，纯住宅。市场上其实还有一类七十年的公寓产品，要特别注意，不是七十年的都是住宅，还有七十年的公寓。关键看产证上面的房屋性质。
第四，四十年商住公寓如果以后转让都是全税费缴纳的，并且没有任何的优惠和减免，远不如七十年住宅的税费优惠减免幅度大。肯定会有契税、个税、增值税、土地增值税等税费，交易税费总额肯定会比住宅多的多!
第五，从法理上说，或许若干年后四十年商住公寓征房产税的概率要比住宅大的多，毕竟是商业性质!


点评：
首先，这个问题提得就不对，在大陆目前没有40年产权商住两用房这一说，对于40年产权的土地，一般是指商业用地，注意，只有商没有住，换句话讲，国家根本没有任何文件表明40年产权商业用房是可以用来居住的。但是，很多开发商拿到商业属性土地，由于各种原因不打算做商业，就做了所谓的公寓，打的概念是“宜商宜居宜租宜投资”，其实大多数公寓就是个怪胎。

其次，既然有开发商做公寓，就有业主住。从居住的角度来看，公寓都是商业水电，价格很高，不通天然气，即便有些地方为了解决公寓的去化，出台政策允许按照民用水电通天然气，那也是短期行为，何况公寓通天然气是很不安全的。除了生活成本高之外，生活品质也不高，通常公寓一个标准层少则十几户多则二十几户深圳好几十户，私密性都会很差，住的人也是各行各业各种层次，不光如此，很多公寓有办公有居住有营业，那种场面想想都不是很美好。

第三，从交易环节来讲，公寓二次交易要缴大量的税费，要达到20%左右，这也导致公寓的升值空间非常有限。
???



点评：
不同性质层地产的土地使用权是最大的区别所在。
一般商品房住宅的土地使用权年限是70年，商业地产的土地使用权年限是40年，综合性质的是50年。
除了使用年限的不同，物权法中规定，住宅建设用地的土地使用权期间届满的，自动续期。怎样才算＂自动＂？现在没有细则，从已经出现到期的例子看，是实行：不需申请、不需缴费、正常交易，也就是说权属人仍然拥有该房地产的使用、收益、处分的权利。
非住宅建设用地的土地使用权则没有＂自动续期＂这种规定，而是＂依照法律规定办理＂，＂该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理＂。要知道，房地产的土地使用权和该土地上的房屋所有权权属人必须一致，不能继续取得土地使用权，也意味着失去地上建筑物的所有权。
另外就是附加的价值不一样，例如住宅房产有利于入户和入学，但这不是一成不变的，有些城市正逐渐去除这些附加权利。


点评：
70年民水民电，40年是商业水电价格！
购买时首付不同，40年商业最低五成！70年最低3成！
二手交易时，同等房价，40年产权转让税费高！
70年产权项目，符合一定面积总价要求可以落户，40年一般不行！
70年产权落户之后可以对口学区，40年比较困难！
40年一般是小户型公寓产品，密度高，适合租赁投资！短期自住！不适合日常居家生活！
40年产权项目主要看周边配套便利程度！地铁、商业体、大型写字楼、优质学校附近为佳！


点评：
40年产权的商住两用房。
优点有：
1.该物业多建于市中心或者cbd中心的繁华地方，从而它的租金年回报基本不会低，基本在5%以上。
2.为了提高得房率和更好卖些，开发商多数会选择把这种物业建成4米4.9米的复式。
3.可以注册公司，楼下办公楼上住，符合当代年轻人创业需求。
4.商住公寓拆迁补偿通常会比住宅的高。
5.这种物业活跃于一二线城市为主，除了少部分城市限购外，别的基本都是有钱即可买买买


点评：
40年产权多数为酒店公寓，商铺，写字楼等，商住房的最大优点就是租金较高，收益还不错。但是转换出售流通性极差，原因很简单二手转让税费非常高，不能落户口，水电物业费极高，居住成本高，环境一般，也不能落户上学所以买的人很少。

70年商品房恰恰相反，落户，学区，环境，得房率，年限，税费优势很是明显。

不过反过来说一些商住公寓管理水平远远超越住宅，则是高端人群的追求，各有所需，各有所图，具体要根据自己情况而定。


点评：
谈谈北京的50年商住。

商住的缺点：

1.购买条件严。要求名下在京无住房和商办类房产记录，且在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。这个购买条件比住宅要严格， 达到这个条件的人肯定会优先购买住宅，这就导致商住的购买人群减少。

2.交易税费高。契税，个税，印花税，增值税，土地增值税，合起来高于35%。当然你也可以做阴阳合同避税。


点评：
第一:土地使用年限商40/民70
第二:物业公寓_商用民_名用。
第三:水电气公寓_商业水电（部分带气）住宅_民用水电气。
第四:学校公寓_选择性小（私校）住宅 _学区。
第伍:贷款:公寓_商贷住宅 _公积金和商贷。
第六:限购:公寓(有钱就行)住宅 根据地方政策来订。
第七:设计方面


点评：
优点是租售比高，同地段单价便宜，可注册公司，物业普遍管理较好但要看具体情况。缺点是流动性差，增值空间小，有些是商水商电没有天然气。另外出售时税费并不是很多房v说的高于住宅，实际情况是税费低于住宅，商住房是增值部分缴纳的税费较高，但网签价往往都以上一次购房价同价位过户，因此无差值，增值部分为0，税费以总价3%计算。


点评：
【凯旋说】40年产权小公寓优势：

（1）租金收入占比高：有些此类酒店公寓，50万总价的，年租能有3万多元；

（2）在一线等限购的城市，外地投资客和没有购房资格的流动人口可以购买此类房产，有一定的市场；但是在不限购的城市，没有这种优势；

（3）收益稳定，不受调控的波动影响。


点评：
40年的公寓：
（1）无法落户；
（2）无法上学；
（3）商贷最多10年，且利率上浮，且首付至少50%；
（4）商业、办公、生意，鱼龙混杂，不适合家庭居住；
（5）面积普遍偏小，后期维护要求高，但目前管理机构很难跟得上；
（6）商用水电，成本较高；


点评：
有几个地方特别明显

首先，商住房的特色有两个，第一个，一般来说同一个位置，商住房一定是比较便宜的。

第二个商住房是不存在限购限贷这个可能性的。也就是说商住房它未来经受调控的可能性也是没有的。

但是它的劣势也是特别明显的


点评：
40年产权的商住两用房不受楼市限购政策的制约，通常地理位置较好交通比较便利，租金比住宅相对价格要高，即使不想要出手相对方便。
70年产权的商品房使用年限肯定要长一些，水电费是居民个人标准要便宜，小区环境比较适宜生活，购物等配套会比较完善。


点评：
应该说:40年土地使用权的土地上的产权房、50年土地使用权的土地上的产权房、70年土地使用权的土地上的产权房是什么房，从来也没有商住的非经营类的房。


点评：
商住公寓土地使用年限短、物业费高、水电费高、贷款年限短、没有居家氛围，所以通常需求量小供应量大涨幅较小。优点是在不少地方都是不限购的。



点评：
40年的是商业性质用房，其主要用途是经营性，可以办理企业营业执照，允许一切商业生意的合法经营。但是生活成本高，水电费标准比住宅贵，物业费较高。


点评：
有风险才有收益住宅比较稳妥只要几年时间周边建设好了价位就会上升商用选址很重要一般租金要高过住宅三倍才划算


点评：
现在产权年限的问题不用太过多的担心，国家总理都已在新闻上说了产权年限到期自动续期。


点评：
40年产权的房是称“商住两用房”吗？有40年和70年的产权房吗？提问题专业吗？


点评：
除非两者条件云泥之差，基本不必考虑用40年的商住来替代70年的商品房。