“一房二卖”也要坐牢？

很多人有这样的观念“有房就有家”，家是用一砖一瓦砌起来的，总要有屋檐遮风挡雨才像一个家。这种观念也就造就了一个问题，大众对房子的需求量不断飙升，房价不断地上涨，对于一般的打工族来说，要在偌大的城市有自己的落脚处，那就要拼命地赚钱买房，成为房奴。能在偌大的城市有属于自己的房子成为房奴又何妨，最怕的是连房子都买不起。对于这一部分人遇到一些房子的售价比市场价低就会一头载进去，掉进一个“一房二卖”的陷阱。一房二卖究竟是什么呢？先看一则案例：

案例

陈某沉迷于赌博无法自拔，古语云，十赌九输，不料陈某欠下了一屁股债，由于急需要钱还赌债，打起了卖房子的念头，在网上发了一则售房广告，房价比市场价低很多，很快陈某与张某于2017年5月2日签订房屋买卖合同，房价80万双方约定在5月5日张某把房价的50万给陈某，剩余的价款待陈某在6月5日办理房屋过户登记再付清，双方没有做预告登记。陈某收到钱后，萌生了一种想法，赚多一笔，便与谢某签订房屋买卖合同，并且在6月1日陈某将该房屋以120万的价格卖给不知情的谢某并且办理了过户登记。

很多人看到这里就懵逼了，陈某与张某、谢某都签订了房屋买卖合同，这个房子怎么分割？归谁啊？莫心急，请看小编为你分析：

案例分析

物权是绝对权、对世权；债权是相对权、对人权。物权优于债权。是不是又进入懵逼模式？

首先要清楚一点，并不是谁先订立房屋买卖合同，就可以主张房屋归自己所有，更不能说对房子进行分割，分清楚以下情况再主张自己的权利吧：

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第一种情况：如果陈某尚未把房屋交付给张某、谢某的情况下，谢某已经办理房产过户登记手续的，便拥有房屋所有权。但是如果张某能够收集证明谢某与陈某存在恶意串通的证据，可以主张陈某与谢某订立的房屋买卖合同无效，进而要求陈某配合办理过户手续。

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第二种情况：如果张某、谢某均未办理房屋过户登记手续，且房屋尚未交付，但谢某已经办理不动产预告登记手续，房屋所有权应归谢某所有。预告登记首要效力在于担保功能，即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。需要注意的是，预告登记的有效期只有3个月，在此期间务必完成不动产登记。

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第三种情况：如果张某、谢某均未办理过户登记手续及预告登记，谢某先实际占有房屋的，拥有房屋所有权。

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第四种情况：如果张某、谢某均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，谢某预先支付房屋价款的，拥有房屋所有权。

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第五种情况：如果谢某已经办理商品房过户登记手续，张某交付了标的物房屋。谢某拥有房屋所有权。

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第六种情况：如果张某先订立房屋买卖合同且房屋已实际交付使用，但未办理商品房过户登记手续，谢某后订立房屋买卖合同，未实际交付房屋，但办理了商品房过户登记手续。谢某拥有房屋所有权。

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第七种情况：张某已办理过户后陈某又把房屋卖给谢某的情况下，因此时陈某已没有该房屋的所有权，所以陈某与谢某订立的房屋买卖合同是无效的。

法律依据

第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要中明确指出审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，应当按照以下顺序优先履行。

一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

维权之计

看完分析之后，有人会觉得亏了，明明给了钱，就因为不懂法，没有办理房屋过户登记、预告登记或者实际占有该房屋，就不能拥有房屋的所有权，很不公平，那要怎么办？

首先，协商

在上述案例中，张某可以尝试跟陈某协商沟通，告知其“一房二卖”的严重性，张某请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求陈某承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，如果协商不成，再走法律程序。

其次，申请财产保全

如果陈某有转移财产逃避赔偿的意图，张某可在提起诉讼前申请诉前财产保全，也可在法院立案后，申请财产保全。

最后，诉讼

张某需要收集有关证据，向法院提起诉讼维权。

“一房二卖”原则上不涉及犯罪,这是顾左右而言他,还是真的不懂法?先看看下面一则判例：

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书（2014）民二终字第142号

关于大连市公安局某甲子分局对某公司”一房二卖”的合同诈骗案件立案侦查的问题。因某公司抵押的房产未办理抵押登记，抵押权没有设立，而某公司承担连带责任的判决结果不会影响到某公司涉及”一房二卖”的相关房产的处置，故该刑事案件的侦查与本案某公司对某乙公司偿还屈某借款本息承担连带清偿责任无关。

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