有土地上房屋征收与补偿的相关程序与注意要点

在征地拆迁当中，既要维护好社会公共利益，也要以最大限度的维护好老百姓的合法权益是实属不易的。但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，国有土地上房屋的征收与补偿一般分为三个程序:

一、征收决定程序

建设单位提出用地申请，政府启动房屋征收程序。

需要征收房屋的各项建设活动，分别就拟建项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划进行审查，其性质为预审批。其中，保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

房屋征收部门组织对征收范围内的房屋进行调查登记，并适时公布调查结果。

房屋征收范围确定后，房屋征收部门向征收范围内的房屋所有人和房屋使用人发出告知书，告知被征收人不得新改扩建和改变房屋用途；向有关单位发出通知，暂停办理相关手续。对于未经登记的建筑，由相关部门进行调查且认定和处理。

房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，修改征收补偿方案，并公布征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的，应当由相关部门组织听证会，且及时的修改方案。

二、风险评估要求

被征收人协商选定房地产评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机抽取等方式选定。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，还要经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收前，征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。其次，被征收人如果对征收决定不服，那么，则可以申请行政复议，同时，也可提起行政诉讼。

值得注意的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选择时点没有明确规定，但只要依法保障了被征收人协商选定评估机构的权利，且评估机构能够依法独立、客观、公正地开展评估工作，则无论是在作出征收决定之前，还是在之后的补偿程序中选定评估机构，都不影响房地产价值的评估，不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。

三、征收补偿程序

对于征收补偿，这在征地拆迁当中是非常要的。补偿可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。
选择房屋产权调换的，政府提供用于产权调换的房屋，并计算、结清差价；因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府提供改建地段或者就近地段的房屋，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，政府优先给予住房保障。

房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。

房屋征收部门向被征收人支付被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费或提供周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失补偿；支付政府对被征收人的补助和奖励。被征收人在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。根据人民法院判决，政府对被征收人给付补偿，或者被征收人如期完成搬迁。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，并予以公告。政府根据补偿决定给予被征收人补偿；被征收人在补偿决定确定的搬迁期限（不少于90日）内完成搬迁。被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。

房屋征收是征收补偿决定的前置程序，而征收决定及其附属的征收补偿方案是审查征收补偿是否合法的得要证据。如果征收决定或是征收补偿方案存在违法，失去证明效力或者相关部门未作出征收决定或征收补偿方案，直接作出征收补偿决定，被诉征收补偿决定的合法性均是缺乏合法依据的，应当认定征收补偿决定主要事实不清，证据不足，依法应予撤销。

注意的几个问题

1、必须是先补偿后拆迁，有征收必须要有补偿。现在很多拆迁项目总是以先拆后补偿的形式进行拆迁，在拆迁过后，老百姓最后两手空空，什么也得不到。因此，老百姓需要注意这一点，不能只征收而不补偿，且也不能迟迟不补偿。征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。

2、以市场价格确定补偿基准。在征地拆迁当中，拆迁方常常不以合理的补偿标准补偿给老百姓，在拆迁过后，从此让老百姓过上了拮据的生活。基于这种情况，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。在未依法解决补偿问题前，被征收人有权拒绝交出土地。

3、国有土地使用权范围内院落空地应给予补偿。根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中明确了，国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。