二手房三方合同：可以考虑哪些附加条款，让买方可以减少纠纷风险？

问题：
二手房三方合同：可以考虑哪些附加条款，让买方可以减少纠纷风险？

是这样的：去年9、10月份，我们与中介、房东签订了三方，交付过定金、中介费等，10月底中介约我们到银行进行面签，并办了卡、存了首付；

面签之前查的房子情况，有两个抵押，没有查封的情况，当时中介说面签完了一两个月就能拿到房子，但好巧不巧，在面签之后房子忽然出现了被查封的情况，是由于业主之前跟人办合伙公司存在5w元的纠纷，案件还在外地，几经辗转，直到最近（近一年后）才收到中介联络说查封解除，但去年的面签已失效，中介让我们再回来办理一次。

疑问

1.专业上的术语我不太懂，房主跟合伙公司的这5w元纠纷，之所以会让房子被查封，是不是因为在合伙公司这一出里，房主也拿房子做了抵押？
这样的话，房子是不是就算有个之前除了他自己以外谁也不知道的“三押”（术语不知道用得对不对，暂且这么叫吧）？
就是因为三押的存在，导致这事拖了一年，我们去年从北京折腾回老家的精力、财物都白白损失掉了，我想知道的是，

a.房主这边如果还会存在我们都不知道的四押、五押甚至更多押，再次让交易进行不下去，怎么办？


b.房子不能如期如约交易及给买方带来的经济损失，这个责任应该在哪里？


基于这个疑问和担心，以及目前的三方合同上对于这类违约情况没有任何约束，我们约了中介跟买房重新签订三方合同，添加一些附加条款，明确一下违约责任。

不知道遇到或者担心这种情况的朋友多不多，特向专业人士们求助解惑

郑大源答：
查封和抵押有一个最大的不同就是查封是单方面的，抵押是双方的

也就是说，业主的房子被人查封，业主可能本人也不知道（不过多数是有感觉得，毕竟先有纠纷，纠纷无法解决就起诉，然后查封），查封是法院单方面发函给房产交易登记中心即可查封，查封的瞬间，业主通常是不知道的（法院不会告诉业主）。

抵押则不同，抵押必须业主本人到房产交易登记中心，同意的前提下才可以办理，不存在单方面抵押的。目前有部分城市推出了电子抵押，也就是不需要在房产证原件登记，业主持有房产证复印件也可以办理抵押，或者银行的工作人员在银行的电脑上即可办理抵押手续。但是无论哪一种，业主一定知情，而且签字授权同意。

故而你的情况，不应该存在三押，四押，五押，而且房子被查封后就不可以再办理抵押了。

你的情况，说起来问的太晚了！如果你房子被查封了立即上网咨询，那么现在早就过户放款入住了。因为查封有一个反担保，你启用反担保，立即就会解封的。

你想查封某个人房子，需要在法院提供担保的，你查封多少钱的房子，就需要提供多少钱的担保，否则无论你有理没理，法院不会查封的。比如你提到的本案，查封价值5万，那么查封的人需要提供大于等于5万的现金或者资产才可以让法院查封这套房子。

由于纠纷的焦点才5万，所以业主也可以找到这家外地的法院，提供5万现金或者资产反担保，法院就会解封这套房子。所以去年早就可以解封，既然解封了，自然就可以过户，抵押，银行放款了，现在早就入住了，也就是不会导致面签过期失效了。

当然你的情况，既然已经发生了，也没有啥好说的。

现在既然已经解封了，那么要做的事情是

1继续往下走流程。

2磋商损失，追究责任，索取违约金。

通常来说，买卖合同会有延误的违约责任的，也就是会写每耽误一天，赔偿多少钱，通常惯例的合同是写每天总房价的赔偿千分之一，或者万分之五，你的合同提供的照片不多，故而也看不出来具体违约金是多少，按理来说，如果每天万分之五，一年的违约金是房价的18%多了，现实中当然也不会赔偿那么多的，酌情考虑吧。

你可以从现实的损失，比如来回的交通费用，误工费用，还有晚收楼一年的租金等角度分析，这样子比较容易达成赔偿额度。

你说的后续保障自己的利益，莫过于约定时间。

建议接下来如此操作：

1.交易双方再去房产所在地查册，看看当前的产权情况，你也因此就可以知道是否存在三押，四押了，以及查封是否解除了。

2.再次审核双方的整件，是否符合当地目前的交易条件（限购，限售，限贷），审核可以贷款额度

3.从当前房产情况，银行的实际情况分析接下来的流程需要多少时间。

4.签约约定双方配合的时间要求，多少时间内必须办理相应的有关事宜。

5.如果不配合又是如何惩罚！

其中最核心的一条是约定**年**月**日之前必须到房子所在地的不动产交易登记中心办理过户手续，逾期无论什么原因都算违约，不看过程，只看结果。