为什么开发商交付了房子，后面却说未验收，不能办证？

答：结论是，开发商通知你收房的时候，并没有取得竣工验收备案。

房子盖好了，施工方和开发商等几方一起去验收，一般被称作四方或者五方验收，这个实际上就是开发商内部，施工方和开发商进行的“交接”，意味着甲方同意接收乙方盖好的项目，其他几方也都是开发商的雇员，在旁边观摩一下交接过程走个过场。

但是交房并不是开发商、施工方这里内部验收了，对外就可以交房。按照法律规定，开发商合法的交付房屋还必须取得 政府的批准（这一点少数地区有争议），这个批准（盖章）最常见的文件就是竣工验收备案表。

在有些城市，竣工验收备案还有其他的内涵，比如竣工验收备案许可证、住宅交付使用许可证，等等。这个手续的重要性不仅仅是在于政府的公信力，也是在于要想取得竣工验收备案，开发商要像小学生逛博物馆一样，到不同的政府部门去挨个盖章，直到所有章子码齐了，才能最后盖竣工验收备案——也就是等于政府承认各部门都认可这个开发商可以交房的意思。至于前面要跑具体多少部门，就看各地规定（不同）。

房产证是怎么办出来的呢？

首先是开发商必须取得竣工验收备案（政府盖章的这一份），其次是整个项目进行了面积实测，加上商品房五证，方可办理初始登记，这是全国一般共通的流程，除了这些材料以外各有区别但大同小异。

开发商做了初始登记，也就是有了开发商版本的“大房产证”，然后把初始登记“切割”成给业主的“小房产证”。

一般来说，开发商取得竣工验收备案通知小业主收房，取得初始登记并分割，通知业主办证。收房、办证，这也是你买商品房最核心的两个里程碑事件。

什么情况下会出现“开发商交付了房子，后面却说未验收，不能办证”？

就是开发商压根没有拿到竣工验收备案，就通知你收房。这个时候小业主如果不查证，不看政府是否同意开发商交房，就匆匆收房，那么在你入住之后，就有很高的概率遇到上述问题。

竣工验收备案只是整个流程的最后一步，实际上，开发商无法给你办证，往往不是因为不能办理竣工验收备案，而是卡在竣工验收备案的前置性文件上。现在的竣工验收备案，起码要先取得“规划”、“消防”部门的批准，除此之外还有环保、绿化等等一大堆，但是最容易出现问题的是规划和消防验收。
综上所述，在不能取得竣工验收备案一事上，规划最容易出问题的是“违建”。

比如多建的房子，原本规划10层楼，现在变成12层，多了两层违建。再比如开发商偷面积，送小业主露台、飘窗，甚至2居变3居，还有一层变两层，都在“违建”范畴。消防最容易出问题的点比较多，比如路、通道、门等等不符合消防要求。如果严格执行消防法规，很多楼盘压根不可能通过消防验收，全靠睁一只眼闭一只眼。

土地性质方面也比较容易出问题。

比如经济适用房用地、工业用地变性做别墅，商业用地造住宅，都容易出问题——变更了土地用途。

五证不全也会导致不能取得竣工验收备案，在山西、陕西、东北、河北、河南、四川、内蒙等地，五证不全在房地产开发中普遍存在，很多开发商未取得五证即开始项目预售，先上车、后补票，当地市民也毫不在意，因为其他楼盘五证不全“非常普遍”，也就默许了这种项目遍地开花。

还有一种情况更恶劣，就是土地还是集体土地，开发商未能完成征地，就开始项目预售。因为上述开发商往往是中小型本地开发商，甚至有些项目有地方政府部门作为合作单位，导致开发过程十分随意，经常是一家开发商从拆迁一直干到物业服务。拆迁没有做完，遗留了钉子户，商品房项目已经拔地而起，所以土地就还是集体土地。

再说一种常见情况：烂尾楼。

开发商资金链条断裂，无力负担本应支付给施工方的施工款，会导致项目停工。但是由于有些项目停工时房屋已经大体上完工，开发商为了甩锅，就通知小业主入住。小业主买到烂尾楼，能入住本就是自身刚需，但是这样就导致施工方彻底失去“人质”，于是只能靠不配合开发商竣工验收来要挟开发商，最终受害的是普通业主。

除了上述这些常见因素之外，还有各种各样的其他原因。

比如航空管制，楼盘通常都会被限高，有的项目建设时附近有即将迁移的军用机场，但是项目竣工后，机场迁移受阻。再比如楼盘分期验收，其中部分项目因各种原因无法验收通过，导致项目整体停工。比如楼盘和周边村民有纠纷，水电无法正常接入市政管网。比如项目分期开发，但是因高压线不能如期迁移导致整个项目不能竣工验收备案。
以上种种原因，少有天灾，大多是人祸，但是毕竟开发商也没大家想象的那么神通广大，到了商品房预售几乎完成，房子卖的差不多的时候（交房通常是预售后的二、三年），开发商客观上已经拿到了银行按揭贷款（封顶时发放），是否把房产证给业主办下来，其实不影响他取得主要的经济利益。
所以即便是北京，都有很多项目，五年、十年、十五年的不取得的房产证，这些没有房产证的商品房小区，在你买的时候你是绝不可能想到后面会没有产权的，但是等真没有的时候，就对价格造成重大影响，在今天城里动辄10、15万一平米的情况下，没有产权证的别墅，一平米只能卖到区区一万五千元，相当于同类项目的1/10。如果是外地，一般无房产证房屋的市场价格，因为不能过户，大概也只能拿到市场价下浮最少30%以上。

开发商在商品房交房之前，实际上对于这些问题已经有充分的“预见性”，但是由于不交房就会导致“逾期交房”违约金和小业主的集体维权，所以开发商普遍采用的方式就是在未取得竣工验收备案的情况下直接通知业主收房，小业主因为不具备法律知识，就会直接收房。

还有更可恶的开发商，会在合同中约定，交房按照某个时间交，但是办房产证必须是按照某个条件办，比如开发商取得竣工验收备案多久方可办证。

这样就可以把收房的小业主逼到一个无法“赔偿逾期交房违约金”、同时也无法赔偿“逾期办证违约金”的状态。一旦进入这种状态，开发商就更没有动力去办房产证了。这不仅仅意味着不需要赔偿任何损失，还标志着不需要补交土地出让金，不需要承担政府的罚款，不需要拆除违建……

总之，你可能发现，原本开发商花个100万就能给你办的房产证，过了五六年变成几千万都办不下来的房产证，而你还有可能因为各种原因，没办法起诉，就比如广大业主都不着急，所以没办法组织起来有效的维权，不了了之也是一种失败。

而躲过上述麻烦，大体上有两条路可走：
1、交房的时候，及时查验是否取得竣工验收备案等手续；
2、永远别买商品房。