拆迁补偿原则：不降低原有生活水平

拆迁补偿原则：不降低原有生活水平

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第(二)规定：“切实做到被征地拆迁公民原有生活水平不降低，长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的，要带头严格执行规定程序和拆迁补偿标准。”

《国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》第(三)规定：“各省、自治区、直辖市国土资源部门要按照保证被征地公民生活水平不降低、长远生计有保障的原则，建立征地拆迁补偿标准的更新机制，适时更新征地补偿标准，把握好调整幅度和周期。”

我国幅员辽阔，各地经济发展水平不一，而且即便是同一个地区，每户房屋的情况也不一样，因此法律没有办法规定一个具体的拆迁补偿数额来告诉大家你的房屋一平米值多少钱。但是农村房屋拆迁，必须遵循一个最基本，也是最重要的原则，就是保障被拆迁人的原有生活水平。遇到拆迁，被拆迁人原本的家就将不复存在，如果征收之后的生活水平还比不上征收之前，对于被拆迁人来说，未免太不公平了。因此，在衡量拆迁补偿是否合理的时候，一定要注意这个原则确立的标准。

二、拆迁补偿方式及标准

农村房屋拆迁有三种拆迁补偿方式。

1、有条件的，优先选择宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价。

安土重迁，黎民之性。很多被拆迁人面对拆迁时是无奈的，其实很多被拆迁人，尤其是家中老人，并不愿意住进安置房，高楼林立，却也抹杀了农家生活的韵味，他们仍然希望能有个自家小院，闲时能在院子里吹吹风，聊聊天，看儿孙嬉戏。因此，如果条件允许，被拆迁人可以选择宅基地迁建安置，在新划的宅基地上再盖一处房子。

2、纯货币补偿，补偿标准为房屋重建成本价加上宅基地的地价。

关于宅基地地价，有的地方制定了区位补偿价，可以以此为依据，结合当地经济水平，要求给予合理补偿。需要注意的是，如果是城中村的房子，虽然房屋处于集体土地之上，但周边房子的市场价又很高，如果依据房屋重建成本价进行补偿，明显不能保障被拆迁人原有的生活水平。因此，对于城中村的房子拆迁，可以参照周边房子的市场价来作为拆迁补偿的基准价。

3、产权置换，最低以相同地段按面积1:1的标准进行安置。

在上述两种拆迁补偿方式之外，被拆迁人还可以选择产权置换。如果选择产权置换，为了不降低被拆迁人原有的生活水平，安置面积不能少于原合法房屋的实际面积，如果低于这个标准，拆迁补偿就是不合理的。

三、先补偿后搬迁、先安置后搬迁

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》指出，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题。

实践中，拆迁方为了加快拆迁进度，常常“先拆后补”，最后，房屋被拆了，但给被拆迁人的补偿款却总是没有下文，或者安置房迟迟交付不了，被拆迁人拿不到钱，也住不进房。因此，一定要注意，有征收必须有补偿，并且要先补偿后搬迁、先安置后搬迁，补偿问题如果没有依照法定程序解决，那么，被拆迁人有权拒绝交出房屋。

征地迁拆的国家赔偿标准和地方赔偿标准，每个地方各有差异，所以仅供大家参考。

一、国家标准

《土地管理法》规定：“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”作为集体土地上的房屋，就属于地上附着物。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”此外，《物权法》第四十二条第三款还规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

二、地方标准

例如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》就规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。”再如《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。”也就是说，地方性法规实际上就是对于国家法律法规的进一步明确，二者并不冲突。

三、拆迁补偿标准的红线

地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案问题，即实践中确实存在的可能规定到多少钱一平的情况。具体到每一起房屋拆迁案件，国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规，都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准；至于地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案，甚至是评估报告，都并不具有直接的强制力，无论是因为什么原因而征收拆迁，补偿问题都应当由双方协商，而不是直接按照哪个所谓的标准。要坚持一个最根本的原则就是——不能因为征收拆迁而降低被拆迁户原有的生活居住水平。

拆迁中如果拆迁方给出的拆迁补偿违反了以上原则或低于以上标准，大家就不要随便在拆迁补偿协议上签字。家是回忆和幸福的根据地，我们要响应国家和地方政府发展的政策，也要保护好我们自己的权利。

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