租房合同中要明确约定什么情况下是违约行为以及违约责任

在租房合同中，要明确的约定什么样的情况下是违约行为，以及在存在违约行为时，违约责任应当如何承担，和违约金的支付比例、支付依据。
虽然在签订租赁合同的过程中，房东是处于优势地位的，但是也在在可能的最大限度范围内保障作为租户的合法权益。讲一个热乎的案例，承租人在租赁房屋期间，如果出现房屋存在质量问题，可以要求与房东解除合同。
出租人张三、承租人李四，双方签订租赁合同的时间是2年，在李四住进张三的房子的第一个月的时候，张三的房子就存在渗水的情况，李四向张三提出其房子存在渗水的情况，要求张三对房子进行维修，张三及时进行了维修.
后来，因存在同样的问题，李四要求张三对房子进行了五次维修，在经过第五次维修之后，李四不想继续承租张三的房子了，与张三协商解除租赁合同，并要求其退还已经支付的押金和未居住时间的租金，张三不同意，李四就擅自搬出了张三的房子，把张三房子的钥匙交给了中介公司，之后，向法院提起诉讼，要求李四返还押金和未居住时间的租金，法院支持了李四的请求。主要原因是双方在合同中进行了明确的约定。