买二手房不想被套路？律师教你避开这10个坑

年后楼市逐渐回温，深圳二手房成交量也连续三周上扬。
在二手房买卖的交易过程中，却总是难免出现各种各样的矛盾纠纷。新浪乐居《买房大讲堂》栏目邀请了律师周争锋，来为网友讲解二手房交易中有哪些陷阱，以及如何规避。

二手房买卖纠纷产生的原因有哪些？

周争锋律师认为，原因只有一个——房价上涨。
房价较为平稳的时候，违约纠纷较少；但一旦出现暴涨，房价短时间内翻番，极容易导致买家或卖家违约。330和104新政之后出现的违约潮就是很好的佐证。

购买二手房，可能会遇到哪些陷阱？

1
误买查封房
按照正常的二手房交易流程，在双方签订买卖合同前，中介需要通过自家公司系统登陆不动产登记中心的系统查询下房屋的产权状况，确保房产没有查封能够正常交易。
买卖双方自己也可以通过公众号按揭帮或咚咚找房APP，在知道房产证号和产权人的情况下，实时查询深圳房产的产权信息。对于购买二手期房的买家，要和业主一块带上身份证和预售合同，到深圳不动产登记中心查询下是否被查封。
2
是不是和真正的产权人签订合同
房产的所有权归属有争议。比如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定，房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。
大白话讲就是，房产证上登记的权利人实际上已经不是实际产权人，他人已经通过诉讼或仲裁的方式取得生效的确权判决，成了真正的房产权利人，而登记的产权人私下出售房产。在房屋的产权问题上买家尤其要注意，一定要现场看房落实清楚实际居住人的身份。
3
裁决过户的房产是否被锁定禁止交易
2010年深圳实行限购政策后，有些原本不符合深圳市购房政策的买家，通过虚假诉讼裁决过户的方式购买到了房产。最近这两年当年一手操办这事的人出事了，牵涉出一大批这样的房产，被政府机关内部锁定不允许交易。
这样的内部锁定，在递件过户前，买卖双方和中介均不知情，这就要求买卖合同签订前发现卖家出售的房产证上注明是通过诉讼方式取得的，需要和业主本人去不动产登记中心的查询窗口现场核实能不能正常的交易。
4
保留有关代理人具有代理权的证据
买家需要保留一份公证委托书的原件，在看到公证委托书原件后保留一份公证委托书的复印件，能清晰体现公证处委托书的编号，并要求中介公司和代理人在复印件上签字注明和原件一致，确保买卖合同合法有效。
5
买卖合同中赎楼费用、纳税方式约定不明
依据深圳二手房的交易惯例，交易过程中的手续费和税费基本上约定由买家承担。但问题是双方在买卖合同中往往未就手续费和税费的最高限额作出约定，只是约定赎楼费和税费由买家承担，这弹性就很大。举个例子，一个不到300万的房产，业主给出的赎楼费票据是36.8万。
为了避免在合同履行过程中，卖家在赎楼费和税费上做文章，最好约定赎楼费和税费的最高限额，约定在合同履行过程中超出事先约定的部分由卖家自行承担。
6
学位是否已使用
很多买家是奔着房产的好学位去的，双方在协商的时候口头有承诺但是没有落实到合同上，导致过户后发现学位已经被使用，再想依据买卖合同追究对方的违约责任，缺乏合同依据，且卖家的违约成本很低。
建议直接在合同中约定出现学位被他人占有问题，买家有权解除合同，合同解除后前后二次交易过程中产生的费用均由卖家承担。
7
误买凶宅
按照传统民俗习惯，出售房屋内曾发生过非正常死亡的事件，此类房屋通常被称为凶宅。对于凶宅的信息是否属于在合同订立过程中卖方应告知买方的重要事实，法律没有进一步规定，但是被确定或冠以凶宅的房屋通常都难以出售，或出现价值贬损。
买家在碰到笋盘的时候，了解下具体的原因，避免误买凶宅。
8
慎重办理高评高贷
2015年房价经过一轮暴涨以后，导致首付增加；而104新政又导致二套首付直接上升至5成。很多人攒不够首付，可能会去做高评高贷（指在房屋买卖，在办理贷款的过程中，将房屋评估价提高，从而达到高额度的贷款），这甚至逐渐成为买房的标配。
办理高评高贷前要对该项操作的风险有所研判，一旦业主反悔拒绝配合或银行发现买家存在高贷拒绝审批贷款，买家需要在合同约定时间内一次性付款购买，不然就构成违约。
即便是需要办理高评高贷也不要和中介一块隐瞒业主办理，在有业主参与配合的情况下，高评高贷的法律责任法院在处理纠纷时不会全部让买家承担。当然，没有一次性付款能力，最好不要玩高评高贷。
9
落实实际使用人和房产的关系
实地查看有几个好处，避免出现卖家隐瞒房产存在长期租约的情况；避免里面居住的是和业主有纠纷的上一个买家；避免业主在房间内违法改扩建等
10
约定赎楼和过户的最后时间
一般的银行贷款承诺书约定的时间是3个月，业主迟迟赎楼不能，在银行政策大调整的时候，贷款承诺书到期后银行可能不同意再予以延展。
借名额买房：三成首付的机会只有一个

依据物权法的规定，首先推定登记产权人为房产的物权权利人。一旦登记权利人私下处分该房产或被其他人主张权利（登记产权人离婚配偶诉讼分割财产、死亡后继承人继承财产、私自办理抵押给他人、登记产权人自身存在债务被债权人申请法院依法查封、私自出售他人等），实际产权人的权利就需要通过诉讼的方式保护，且前提是实际产权人必须具备购房资格。
代持关系一定要有具体明确书面协议，写明坐落位置准确唯一的房子的所有权是甲的，由甲出资用乙的名义购买，房产的所有权益均有甲方承受。
值得注意的是，需要有被借名人夫妻双方签字确认，最大限度的避免出现纠纷。实际产权人要保留全部房产购房时的文件原件（购房合同，监管协议，贷款合同，佣金收据有些佣金收据直接可以让中介开给实际产权人），保留出资转账凭据，不要用现金、、支付宝，也不要再通过其他人转账支付。
对于代持人也就是被借名人而言，答应给人代持前要站在自己的角度权衡下利弊，对代持期间可能存在的风险要有清晰的认识，避免出现实际购房人不支付按揭款导致自己的征信出现问题，还要对代持关系维持的时间做出约定。
现在的现实情况是每个人首付三成的贷款机会只有一次，需要考虑到把优惠权利让给他人了，以后买房如何办？这一点尤其需要考虑清楚，特别是免费代持的。
买卖二手期房需要注意什么？

期房，即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房。习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。因为一手房从建设到竣工后办理房产证的时间较长，购房者可能因为种种原因需要出售已经购买了的期房。
期房的买卖主要有二种方式，一种是买卖双方直接到开发商处办理更名手续，变更买家主体；另外一种就是双方约定待卖家办理下来房产证后双方再办理之间的过户手续。
提醒
买卖二手期房注意要点
1.在买卖合同中一定注明业主最迟办理房产证的时间并约定违约责任。
2.要确保业主夫妻二人签字，在合同中约定提前交付房产由买家保持占有状态，并提前办理好物业的交接手续。
3.二手期房买卖合同在没有房产证情况下办理首期款资金监管问题。
在没有办理房产证的情况下，办理首期款监管没有任何意义，该房产在法律上还是开发商的房产，银行和评估公司可能不会进行评估和贷款审核的步骤。因为《城市房地产管理法》第37条第（六）项明确规定未依法登记领取权属证书的的房子不能交易。
4.合同履行过程中发现合同的相对方违约后，守约方解约函的解约理由和程序要合法。
5.在合同履行过程中，要保留有通知和催告对方的证据。
6.正确认识买卖合同和居间合同是两个不同的法律关系。
买卖合同约束买卖双方，合同条款不约束中介方，中介方不是买卖合同的履约主体，因此买卖双方在签订买卖合同后要严格的按照合同约定各自履行自己的合同义务，出现问题要第一时间通知对方并保留通知的证据。
听了中介错误的指示而被动违约，可在首先承担对合同另外一方的违约责任后，向中介方索赔，索赔的依据则是居间合同。
7.买卖没有房产证的二手期房一定要格外注意，要考虑投资与回报是否对等。
发生纠纷要有证据保留意识

打官司主要靠证据，哪怕一条短信、、聊天记录都可以作为证据，所以一定要有证据意识。签合同时一定要通过短信或者书面函的形式保留证据，打电话要也要录音，为你的主张提供证据支持。证据收集意识要增强。