房屋登记机构的三大问题解析

一、登记机构的性质问题原《城市房屋权属登记管理办法》将房屋登记界 定为一种行政确权行为，《房屋登记办法》（下称 法》）对此作了调整，将房屋登记表述为房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
房屋登记是一种不动产物权变动的公示方式，不再是一种行政确权行为，但并不能说房屋登记行为就不是一种行政行为。房屋登记机构的性质应定性为行政机关为宜。实际上《办法》第四条对此已作了规定：本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设 （房地产） 主管部门或者其设置的负责房屋登记的机具体到各个城市，其登记机构的设置不尽相同。有的地方直接由县（市）房产行政主管部门作为登记 机构负责房屋登记工作，有的地方是房产管理部门负责本行政区域内城市房屋权属登记管理工作，具体事务由其所属的房屋权属登记机构办理。
房屋登记机构理应为一个独立的机构，但从目前实际情况看，以房产行政管理部门为房屋登记机构、其所属的房屋交易登记中心办理具体登记业务的模式较为可行。理由如下：
1.将房屋登记仍然视为一种行政行为，其登 记机构为房产行政管理机关应属必然选择。
2.房屋登记业务内容繁杂，工作量大，专业性强， 房产行政管理机关由于受机构和人员编制的限制，直接办理房屋登记业务，很难保证登记质量和效率。房产行政管理机关只作为法律上的登记主体，具体业务由其所属机构办理，即可解决此问题。
3.有利于登记责任的界定。《物权法》第二十一条 规定了登记机构的赔偿责任，但对赔偿责任的性质， 目前各界仍然存在一定的争议。以房产行政管理机关作为房屋登记的主体，其因登记错误而产生的赔 偿责任就有理由认定为一种行政赔偿，而行政赔偿适 用过错责任原则，从而有可能扭转登记机构赔偿责任 扩大化的倾向。
二、登记机构的统一问题从立法本意看，《物权法》关于“实行统一登记制 度”的规定当然包括了登记机构的统一。在《物权法》 的立法过程中，立法机关也赞成统一登记机构，但考虑到统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记 要有一个过程，因此在规定“国家对不动产实行统一 登记制度”的同时，又规定“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。 从我国目前的不动产登记情况看，不同的不动产由不同的机构登记，而在很多城市，即便是房屋登记，也存在着多个登记机构。
从提高办事效率的角度出发下放部分权利，这其中就包括了房屋登记。还有一种情况就是撤县（市）改 区时，对新设区都规定了一定期限的过渡期，过渡期内，原有的一些职能不作变动，包括房屋登记。这两种 情况都存在一个登记主体合法性的问题，因此，只能采取委托登记的方式来解决。以委托的方式进行房屋登记存在以下的问题：
1.不严格执行房屋登记的相关规定。目前，房屋 登记机构与受委托办理房屋登记的单位都不存在行 政上的隶属关系，其行政上级一般都是区政府，因此， 这些受托单位往往从局部利益角度考虑，对一些尚不 具备登记条件的房屋或依法不能进行登记的房屋进 行登记发证，为今后埋下隐患。
2.登记机构无法及时掌握房屋登记信息。目前， 绝大多数的受托单位与房屋登记机构的房屋登记业 务系统都是相互独立的，房屋登记信息以及登记资料 基本上是以定期或不定期的方式移交房屋登记机构， 有的甚至还不移交。这导致房屋登记机构掌握的房屋 登记信息和资料不及时、不完整，房屋登记机构也无 法按照《物权法》和《办法》的要求建立一个统一而又 权威的房屋登记簿。
3.登记责任无法回避。虽然房屋登记机构与受托 单位基本都以协议的方式明确了受托方所要承担的登记责任，但这只解决了错误登记的经济赔偿问题， 作为房屋登记的主体，房屋登记机构仍然要承担法律 层面上的行政责任。
因此，在《物权法》和《办法》施行后，不应再允许 房屋委托登记。从方便群众办理房屋登记的角度考 虑，各地房屋登记机构可视实际情况设立分支或派出机构。
三、登记机构的管辖范围问题从《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”的规定可以看出，房屋登记是实行属地管辖原则。
市房屋登记机构，其登记区域不得涉及已设有房屋登记机构的县域范围。换句话说，所有房屋登记机构的登记管辖范围都不能包括其他房屋登记机构所管辖的登记区域。责任编辑统一，应属当务之急，也是切实可行的。其理由如下：
1.法律的规定。《物权法》第十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。此处的“不动产所在地”应是指直辖市、市、县，并不包含市辖区。这一点在《办法》第四条中表述的更加明确：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”。
2.房屋登记物权公示的要求。根据物 权公示原则的要求，房屋登记应当具有统一性，一个登记区域内的房屋登记簿只能有一个，这样该区域内房屋物权变动的各种情况才能准确地得到反映，房屋交易的秩序才能良好建立。登记簿的唯一性，决定了房屋登记机构也必须是唯一的。依照《办法》规定，这 里的登记区域就是房屋登记机构所在的行政区域，即 直辖市、市或县。
2005 年就曾发布过 《关于重申统一房屋权属登记机关的通知》，明确要求一个城市、县 （市）只能有一个房屋权属登记机关，房屋权属登记应由市、县人民政府房产管理部门负责办理；各地房地产登记机关均不得再以委托等形式办理房产权属登 记；各市的区不得再办理（含接受委托办理）国有土地上的房屋权属登记。