新《土地管理法》中成片开发标准怎么定？中央带头征求农民意见

近日，自然资源部专门为此问题发布了《关于公开征集土地征收“成片开发”标准意见建议的公告》，面向社会各界公开征集宝贵意见建议。山东省自然资源厅印发最新的《山东省征地区片综合地价》；江苏省人民政府发布《关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》，明确要求省内各地制定的征地区片综合地价执行标准不得低于省政府规定的这一最低标准，各省纷纷行动，对“征地区片价”进行新的“解读”。显然，新修订《土地管理法》的施行带来的征地补偿标准提升进入了进行时，农民朋友们将有望在接下来的征地拆迁中享受到新法带来的公平与实惠。那么，什么是征地区片价？自然资源部、各省自然资源厅要制定相关法规、规章，需要遵循哪些原则呢？北京京康律师事务所主任史西宁律师来讲解一下“征地区片价”的有关问题：

什么是“征地区片价”？

征地区片综合地价又称征地区片价，是指在县（市）级行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，在农用地定级的基础上，按照农用地质量状况、土地区位、人均耕地水平、农村社会经济发展水平等划分征地区片，并在标准耕作制度和一定农田基本设施状况条件下,根据区片农用地条件和社会保障水平等评估确定的某一估价基准日的农用地平均征收价格。

征地区片综合地价不是一个新出现的概念。事实上，它早在10多年前就被写入了原国土资源部的规范性文件中，并在一些经济较发达的省份适用。

《土地管理法》中用“征地区片价”代替原来的“年产值”对农民征收的土地进行补偿。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布“区片综合地价”确定。区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每3年调整或者重新公布一次。

《土地管理法》第45条，明确将符合公共利益需要规定为农村集体土地征收的前提条件，并以列举的形式明确了5大类可以征收的情形（不包括最后的兜底性条款）。

《土地管理法》第48条中明确将征地区片综合地价确定为“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准”依据。

应该遵循的原则

省级部门解读“征地区片价”应遵循的原则：

1、同地同价原则

土地利用类型、区位条件、客观收益水平、供求状况、人均耕地数量等条件基本相同的农用地，其征收补偿价格应基本相同，以保证对被征地农民的公平性。

2、保护农民土地权益和保障农民长远生计相结合的原则

在制定征地区片综合地价时，应考虑农用地对农民的生产资料功能，征地补偿价格要能切实保障被征地农民合法权益，同时，还必须充分考虑土地对农民的社会保障功能，保证被征地农民生活水 平不因征地而降低。

3．与原补偿标准相衔接原则

在确定征地区片综合地价水平时要注意与原补偿制度的衔接，做到平稳过渡。所确定的征地区片综合地价水平应不低于原补偿标准，与当前市场平均补偿价格水平相当。

4．区域间平衡与可比原则

应按照规定的征地区片综合地价内涵、评估方法，充分考虑所在行政区的实际进行科学测算，所确定的征地区片综合地价水平应与周边地区可比，并以省为单位进行平衡。

征地区片综合地价初步成果制订后，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。制订征地区片综合地价的结果，由省（区）、市（县）人民政府通过新闻媒体向社会公示。

同时根据当地实际情况，按照征地补偿费主要用于被征地农民的原则，参照近年来征地补偿费在农村集体和农民个人之间的实际支付费用，合理确定征地区片综合地价中土地补偿费、安置补助费的标准。

史律师提醒

根据《自然资源听证规定》和原国土资源部的相关规范性文件规定，拟定或者修改区片综合地价，主管部门应当依职权组织听证，受影响区片内的农民及农村集体经济组织代表等有权申请参加听证会，也可委托专业律师代理出席听证会并提出意见。农民朋友要积极行使自己的权利，让自己的土地在未来面临征收时能获取真正公平、合理的补偿。

同时，省一级公布的区片综合地价标准并非最终实施在具体征地项目中的补偿标准，市、县政府对此仍有在其规定范围内调整比例、数额的空间。农民朋友遇到不能确定的问题，要及时咨询专业律师，争取在征地拆迁启动之前或者初期将可能发生的矛盾纠纷尽力化解。