借名买房需要注意什么?有哪些风险，能不能规避？

借名买房需要注意什么?有哪些风险，能不能规避？需要什么证据？

点评：
近两年因为各种调控政策，借名买房越来越多！

但在现在法院的审判实践中，借名买房是缺乏明确的法律指引的！因此法院在认定事实以及适用法律的过程中遇到了许多棘手的问题。不仅如此，不同地方法院针对同一类型的房产借名登记案件处理态度和方法也存在一定的差异。

有的法院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十七条和第三十三条的规定，不动产权属证书及不动产登记簿不具有“绝对”的“证据力”，不能仅依据不动产权属证书及不动产登记簿确定不动产的权属，而应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属。房屋所有权证和国有土地使用权证登记显示的所有权人为谁并不代表真正的权利所有人即为此人。基于双方当事人对于案涉房屋的权属存在争议，故应当依据该不动产真实的权利状况对案涉房屋的权属予以确定。可以从购房款的支付、房贷的偿还、承诺书、证人证言等证据综合分析，认定案涉房屋的真实权利人。故这类判决通常确认实际出资人也就是借名人为实际所有人，出名人即登记所有权人协助借名人办理房屋所有权过户手续。

还有的法院认为，综合购房款支付的证据以及房屋实际使用情况的事实，可认定原、被告双方存在借名购买房屋的事实，实际出资人也就是借名人可以要求出名人协助将该房屋所有权转移登记至其名下。但在借名购房关系中，作为借名人仅有要求协助办理所有权转移登记的债权；在转移登记实际完成之前，其并无案涉房屋物权；故法院对其关于确认所有权的诉讼请求不予支持。


点评：
刚才说了几点看法，再列一列北京法院对于借名买房的规定:《北京市?级??法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适?法律若?问题的指导意?（试?）》

第?五条　当事?约定??以他?名义购买房屋，并将房屋登记在他?名下，借名?实际享有房屋权益，借名?依据合同约定要求登记?（出名?）办理房屋所有权转移登记的，可予?持。但是，该房屋因登记?的债权?查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三?利益的除外。
　　当事???提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不?以证明双?之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记?办理房屋所有权转移登记的，不予?持；其向登记?另?主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

第?六条　借名?违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适?住房等政策性保障住房，并登记在他?名下，借名?主张确认房屋归其所有或者依据双?之间的约定要求登记?办理房屋所有权转移登记的，?般不予?持。



点评：
借名买房本身是一件不靠谱的事情，现在之所以流行，在于限购政策导致很多人想买房却没有购房资格，或者自己资格用完了还想购房，那就出现了借名买房。
他的风险首先在于这是不法的行为，买了房子名字在别人名下，自己就很难说的清楚，如果别人在不告知的情况下处置了该房子，自己也很难维权。
如果是特别熟悉的亲人之间，这样的风险可能会比陌生人之间要低，但是依然存在因此反目的情况。
因为借名买房本身就是违规的，那么一旦出现问题，即使签订了防范风险的合同，也可能被判定合同无效。
所以，借名买房的事情还是能不要做就不要做。现在楼市逐步稳定下来，也没有太大的必要着急买房，大可以等到自己社保满了，有了购房资格再去买！


点评：
借名买房风险真的挺大的，举个例子甲因在京社保未满五年，只好借乙的名字购房结婚，签订了协议，约定甲的社保满五年有资格时乙配合过户等等，结果，还没等甲取得资格，乙因为债务问题，名下房产被法院查封，但实际房产的所有人是甲，但这不能对抗法院的查封和强制执行。借名买房一定要谨慎，因为不仅要关注出借人是否具有购房资格、是否符合贷款条件等政策因素，还要考虑他的经济状况，这都是很难预见的问题。借名买房关系不能对抗法院的强制执行，在房产被法院强制执行时，只能另案起诉提交大量证据，要求其赔偿相应损失。


点评：
借名购买房产可能发生的风险主要包括:
1、房屋产权登记人反悔要求收回房屋;
2、因房屋登记人负债导致房产被查封或执行;
3、登记人去世后,其继承人对借名购房内容不知情或不认可借名;
4、实际人要处置房产时,登记产权人不或找不到;
5、其他政策法律风险等。
房屋属于不动产,按《物权法》规定以登记为准认定权归属。这是硬性的法律规定,基于这个原因,在不改变登记产权的情况下,没有什么文件能绝对避免借名购买房产能发生的风险。


点评：
借名买的房子，房子不是你的！

最大的风险就是房子在别人名下，不动产登记制度下意味着房子在法律上是别人的，而不是你的，房本在你手里也影响别人处分房子，人家该卖还能卖，这要导出去两手，花一亿买的房子也是要不回来的。

除去房子不在你名下，还有借名买房变成借钱买房，房子被偷偷地卖掉这类风险，总之都归结于：“遇人不淑”，识人不明，见财起意，死不认账。

我们怎么办来避免呢？签合同。借名协议，立字为据，不然就后患无穷。


点评：

或受限购政策的影响，或因工作原因，或贷款问题，很多购房人在买房过程中，需要借用别人的名义买房。
借名买房的过程中有没有风险？答案是肯定的，常见的风险，比如：
1.反悔不承认借名买房，出名人认为房子就是自己的；
2.不承认借名买房，是借你钱买的房；借名买房还是借钱买房？
3.房子是借给你（借名人）住的；
4.房子就是给我买的，赠与给我的，而且都完成过户了；赠与还是借名买房？


点评：
1.签署房屋"代持"合同。隋彭生民商法老师在自己《律师民法业务思维》一书中提到这份合同要有三句话:①房子是我的；②钱是我出的；③以你的名义。

2.支付款项不要走现金，银行转账！银行转账！后期发生纠纷可以提供流水证据呀；

3.税费发票、房产证、购房合同等等一些文件自己留存！自己留存；

4.办理入住！办理入住！亲自入住使用。


点评：


律师给借名人几点建议：

第一，不管是借谁的名（哪怕是父母兄弟姐妹或其他近亲属或挚友），一定要签借名买房协议，可以把借名的事实及理由和履行方式等都约定清楚。

第二，借名人一定要尽量通过转账方式履行全部付款义务。（现金等付款方式可能无法在庭审中直接证明付款，而是否支付房款及支付全部房款又是法官审查重点内容之一）


点评：
根据《北京市?级??法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适?法律若?问题的指导意见（试行）》会不会出现这样的场景；甲没有购房资格，借乙的名买套房，能不能直接向法院起诉，要求乙根据合同约定向甲办理房屋所有权转移登记？如果法院判决支持，法院的生效判决能不能突破地方政府的限购政策？