借名买房案件中,实际购房人如何才能取回房屋?

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借名买房有何风险，实际购房人能否取得房屋所有权？
借名买房看似完美地避开了限购政策，但其中也隐藏着巨大的风险。根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋所有权以不动产登记簿为准，也就是说房屋登记在谁名下，则首先推定为登记人所有。这时，虽然房屋是由借名人实际出资，但根据不动产登记的公示，该房屋对外归出名人所有。
这时，出名人作为不动产登记证书上记载的登记人，在未经借名人同意的情况下，可以将房屋出售给第三人。若出名人自身涉及债务纠纷，作为房屋的登记人，该房屋有可能会被法院强制执行。这都将使得实际购买人丧失对房屋的占有。即便未出现前述情况，如果出名人不配合办理过户，借名人取得房屋也需一番周折。
实际购房人怎样取得房屋所有权？
如果双方约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，当出名人不配合办理房屋过户手续时，借名人可以向法院起诉要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。
但是，该房屋因被查封等原因依法不能办理转移登记、涉及第三人的善意交易或者存在违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房的情形，法院则难以支持。
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点评：
您好！现在当今这个社会，由于住房问题日趋严重，所以购房问题的确相当棘手。其中借名买房风险是最大的，但是由于有利可图，还是有大把的人去尝试。这里简要说一下其中实际出资者的风险吧：
首先，我们假设实际出资人和名义产权人之间存在合意（合同），并且有完整的交易转账记录。其次，名义产权人没有将房屋出售给第三方，其产权仅仅是在名义产权人名下。接着，我们可以分析了，在实际出资人要求名义产权人交付房产时，符合国家政策（如限购）、法规时，可以要求配合办理过户，如果不同意，那么可以谋求诉讼解决纠纷，在这里客观可以实现，主观就看对方的意思了；但是如果不符合或者还未到符合时的情况时，那么实际出资人则不能要求名义产权人交付房产办理过户。因为这是客观不能履行，即使主观想履行，也是不能克服的。最后，名义产权人也不能因为债务而被抵押房产或者司法查封等情形，否则实际出资人也会丧失对房屋的占有。
综上，借名买房中，实际出资人是有极大的风险的。无论是主观上，还是客观上。建议放弃这种策略，否则后患无穷！
希望能帮到您！


点评：
在现实生活中，借名买房引发纠纷的问题总是时常发生。其根本原因就是实际出资人总是因为自身原因无法以自己的名义购置房屋，一般是限购政策、法律法规、身份问题、征信逾期等情况，实际出资人就通过借取他人的名字去购买自己中意的房屋，以达到实际购房的效果。
但随着社会的发展，房屋价格不算上涨，致使名义人不愿意将房屋归还给出资人，且我国采取的是房屋登记主意的权属制度，致使出资人想要求房屋进行更名的难度增大。在法院审理过程中，又会受政策限购、房屋存在抵押、保全、司法查封、按揭等情况，又增大了房屋更名的难度。所以一般在借名买房案例中，如果出资人没有购房资格且该房屋的权利存在问题，那么法院的裁判思路就是出资人的购房款认定为债务，很难将房屋再还给实际出资人。


点评：
根据物权法及相关解释，我国不动产物权实行登记主义，即不动产物权登记簿所有人视为该不动产所有人。但实际买房者与名义买房者之间存在借名买房合同，因此，实际付出购房款的人可以向人民法院起诉，要求名义购房者将房屋转让给实际出资者。
在起诉之前，应先向房屋登记部门提起异议登记，以防止名义买房者恶意向第三人出售房屋。在异议登记后的15日内，应提起诉讼，否则异议登记失效。
在准备诉讼时，要尽可能收集你们之间存在借名买房的证据，比如，你们之间签订的合同，有第三人在场的可以请他作证，你们之间购房款转账记录等等。总之，一切可以证明的线索都不要放过，只要能达到你们之间存在借名买房事实的可能性大于不存在的情况，赢面就很大。



点评：
借名买房首先要看证据是否齐备，能证明借名买房事实存在。可到法院起诉确认房屋权利。《物权法司法解释》第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。


点评：
参考《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2014修订）》：在借名买房协议有效的情况下，在出资人符合政策规定的购房条件，不属于限购对象的情况下，出资人可以根据借名买房协议请求出借人协助办理房屋过户。


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对于借名买房案件，实际购买人与借名者之间可以通过协议约定房屋的归属，但是由于借名买房协议本身可能存在非真实意思表示，并逃避某些法律的规定，因此，双方需要谨慎处理。


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借名签订合同，发生法律关系，本身有很大成分的规避法律之嫌，那么法律应该让其吃不了，兜着走；若要板回，当然要签相关协议，并自担后果。


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一般认为，可举证自己为实际出资人，同时举证存在借名买房的合意，最后举证自己取回房屋符合约定、符合法律规定。


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首先要有证据证明这个房子是你借名买的，且付了房款，有协议啥的。


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并不一定能取回房屋，但可以根据双方约定，对他享有一个债权。